老旧园区盘活的六大法门.docx
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1、1建筑主体改造,提升外在颜值老旧园区改造,最重要的目的是提升园区的效益,此外,有些涉及 移交/转让/资产证券化的园区,通过二次改造能够提升园区的保 值率/收益率,进而增加收入。改造之前,首先对回报率进行测算,测算的内容包括对现有资产盘 点、改造所需投入预测、投资回报预测(结合实际经验,改造后的 园区租金可在现有基础上提升30%左右)等,然后根据这些指标, 列出一个3-5年的回款计划,确保改造是有价值的、能赚钱的。商务楼宇的颜值提升,具体包括路面修缮/拓宽、外立面改造(外 立面改造分全部撤除和覆盖两种,根据实际情况选择)、屋顶改造(独栋房顶、小高层露台等,可以改造成为空中花园;超高层可增 添户外
2、展示功能)、标准层改造(比方打掉吊顶增加层高、打掉隔 断、打掉多余的柱子、管线等)、门窗、地毯更换、水电重铺(更 改局部不合理的水电走线)、破损修复、墙面、漆面重新粉刷等等。厂房更新主要有两种方式,一是基于原有空间进行更新改造,改造 内容和商务楼宇大同小异;另一种是对整个园区进行重新规划、拆 除重建。两者比照,后一种模式投入大、耗时长,但使用情况和经济效益较好,不过有一点需要注意,一些厂房有私自扩大使用面积 的情况,重建时多出的这局部空间无法拿到合法批文。2面积重新分割,提高空间利用率 老园区面积分割普遍比拟随意,基本是来一个企业割一块面积。企 业退租后,园区为了节省本钱(而且相邻房间未必空置
3、),一般不 会对空间重新分割,而是将企业退出的房源直接挂牌出租,长此以 往,留给客户选择的余地就很小,经常是客户想来,却没有合适的 房型,或者面积合适,户型又太差。因此,在主体改造完成后,我们需要对园区空置的房源进行重新分fflo一般来说,成熟期企业对面积需求最大,一般在1000肝以上;成长 期的企业300 m2-1000皿即可满足其办公研发要求;初创期企业对面积的需求最小,一般不会超过300 m2o此外公共配套区域也应进行重新规划,包括配置公共会议室、洽谈 室、路演大厅、活动室、公共实验室等。事实上,面积分割是一个技术活,通常情况下,园区里几家、甚至 几十家企业共用一层楼都是常态。作为园区负
4、责人,我们需要考虑 几个问题:如何分割户型,才能让办公空间的利用效率最大化?怎么样的配比,才能让每个房间都有窗、户型都是方方正正?如何在不失舒适度的情况下,最大限度节省公共空间?3设施设备升级,降低非必要能耗除了形象落伍,老园区还面临着一个重要问题一设备老化。一方面,这些老旧设备能耗高、维保频繁,直接导致了运营本钱增 加;另外,由于年久失修,设备可能偶发失灵甚至直接罢工,给企 业增添许多不必要的麻烦;况且,现如今电子产品更新速度极快, 很多新功能、新技术都是老旧设备所不具备的。设备的改造主要考虑几个方面: 首先,中央空调系统是园区能耗的大户,如原有设备的能耗已大大超过市面主流设备,应考虑更换;
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