西部MALL商业策划定位营销篇.pptx
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1、会计学1西部西部MALL商业策划定位营销篇商业策划定位营销篇PART 1 项目整体营销思路项目整体营销思路PART 2 功能定位、商铺分割方案及价格确定功能定位、商铺分割方案及价格确定PART 3 项目推广形象定位项目推广形象定位PART 4 行销方式及时间节点安排行销方式及时间节点安排PART 5 销售策略销售策略PART 6 招商策略招商策略第1页/共35页PART 1 项目整体营销思路项目整体营销思路 三大主题如何交相辉映:三大主题如何交相辉映:财富财富国际商城国际商城欢笑欢笑MALL财富财富丽晶国际公寓丽晶国际公寓 财富财富第一国第一国际际 财富财富国际商城国际商城欢笑欢笑MALL是项
2、目的核心是项目的核心 鉴于目前项目进展的状况,商场部分是本阶段的推广重心,(百货大楼改造的写子楼部分作为下阶段推广重点)现本项目中的公寓、写字楼部分实质上是商场的配套,两者的成功与否取决于鉴于目前项目进展的状况,商场部分是本阶段的推广重心,(百货大楼改造的写子楼部分作为下阶段推广重点)现本项目中的公寓、写字楼部分实质上是商场的配套,两者的成功与否取决于MALL部分如何定位推广部分如何定位推广第2页/共35页 由于本项目由由于本项目由商业、写字楼、酒店式公寓商业、写字楼、酒店式公寓三部分构成,三部分构成,三部分使用性质的不同决定了在三部分使用性质的不同决定了在人流动线、作息时间、环境人流动线、作
3、息时间、环境要求、规划形态及污染阻绝要求、规划形态及污染阻绝等方面有诸多不同及相互制约的等方面有诸多不同及相互制约的矛盾与要求。矛盾与要求。因此,因此,上述三个方面的有机融合,扬长避短,相互倚重上述三个方面的有机融合,扬长避短,相互倚重将是本项目整体销售战略成败的关键。将是本项目整体销售战略成败的关键。第3页/共35页欢笑欢笑MALL成功销售、招商的关键:成功销售、招商的关键:整体推广整体推广 局部营销局部营销 树立项目整体形象,强调规模与特色,注重细部营销树立项目整体形象,强调规模与特色,注重细部营销推广时的整体造势,三大主题的交相辉映。推广时的整体造势,三大主题的交相辉映。第4页/共35页
4、天欢天欢 欢笑欢笑MALL销售、招商的营销主线:销售、招商的营销主线:投投 资资 写字楼部分亦是写字楼部分亦是投资投资概念概念 公寓部分是公寓部分是投资投资概念概念商场部分是商场部分是投资投资概念概念有了这条主线,三大主题便有了有了这条主线,三大主题便有了共性与核心竞争力共性与核心竞争力,使得三个主题相互牵,使得三个主题相互牵连,融为一体。同时,使项目营销主题更加清晰,投资!投资!还是投资连,融为一体。同时,使项目营销主题更加清晰,投资!投资!还是投资!第5页/共35页欢笑欢笑MALL销售、招商的节奏控制:销售、招商的节奏控制:欢笑欢笑MALL先行先行树立形象树立品牌,引树立形象树立品牌,引
5、起市场关注与热切起市场关注与热切追从追从 品牌与热度共升品牌与热度共升 顺势推出其他主题顺势推出其他主题第6页/共35页整体推广整体推广炒作炒作“欢笑欢笑”MALL概念概念什麽是什麽是“欢笑欢笑”MALLMALL?如何回避与现有在售如何回避与现有在售MALLMALL模式的冲突,强调本项目在娱模式的冲突,强调本项目在娱乐、休闲方面的突出乐、休闲方面的突出“体验点体验点”,迅速造成与其他项目鲜明,迅速造成与其他项目鲜明的特质化区别,从而达到在市场上的特质化区别,从而达到在市场上 我们制造欢笑、我们提供休闲我们制造欢笑、我们提供休闲 成都首席娱乐、休闲(然后才是购物)的好去处。成都首席娱乐、休闲(然
6、后才是购物)的好去处。第7页/共35页销售部分面积占欢笑MALL面积的比例:销售部分面积:40000 平方米欢笑Mall面积:79222 平方米销售面积约占MALL总面积:50%PART 2 功能定位、商铺销售分区策略、价格确定功能定位、商铺销售分区策略、价格确定第8页/共35页划铺建议划铺建议0楼、楼、1楼尽量保持街铺,并采取楼尽量保持街铺,并采取外街结合内街、开放式外街结合内街、开放式与独立式结合与独立式结合的方式。的方式。核心店等尽量安排在核心店等尽量安排在交通终端交通终端(0楼的北半部、楼的北半部、1楼的南半楼的南半部或部或2楼南半部)楼南半部)2、3、4楼楼主题乐园与主题购物公园主题
7、乐园与主题购物公园的结合,打破传统划铺的结合,打破传统划铺方式,采用方式,采用“圆中有铺,铺中有园圆中有铺,铺中有园”的独特方式,让客户在观的独特方式,让客户在观赏、游玩的时候赏、游玩的时候“无意无意”中逛了商场,又在逛了商场的同时游中逛了商场,又在逛了商场的同时游玩了乐园。玩了乐园。5楼以楼以“主题休闲主题休闲”为主,铺位划分以休闲部分搭配为主。为主,铺位划分以休闲部分搭配为主。第9页/共35页招商在先招商在先在项目前期建造阶段即展开商业招商工作,但考虑前期招商工作不可能完成所有单元的去化工作。因此,在项目前期建造阶段即展开商业招商工作,但考虑前期招商工作不可能完成所有单元的去化工作。因此,
8、对于空余单位将进行预先分割再予发售。对于空余单位将进行预先分割再予发售。具实销售具实销售考虑到购买商铺资金承受力问题,并结合商业部分未来经营业态及经营类别。故本项目商业部分受用考虑到购买商铺资金承受力问题,并结合商业部分未来经营业态及经营类别。故本项目商业部分受用大平面大平面设计,结合产权分割原则,用轻质隔断予以临时分割,待正式销售之后应实际招商需要再予以统一分割。从未来可能的总价、潜在客群资金承受力考量,本项目设计,结合产权分割原则,用轻质隔断予以临时分割,待正式销售之后应实际招商需要再予以统一分割。从未来可能的总价、潜在客群资金承受力考量,本项目商铺单元面积分割为商铺单元面积分割为20平方
9、米平方米/间,间,向东御街、染房街方向,面积逐渐扩大。向东御街、染房街方向,面积逐渐扩大。第10页/共35页迪斯尼世界儿童主题乐园流星雨欢笑乐园格林童话玩具反斗城TWINS姐妹廊花样年华丽人岛杨澜街卡撒布兰卡邦德007街罗马假日家天下国际大型生鲜、日用超市台北新娘食通天美食广场老成都茶馆5D空间欢影娱乐王国夏威夷沙滩俱乐部食天下主题娱乐餐厅奇缘星座全家欢地下层0层1层2层3层4层5层张曼玉街花季16流行线第11页/共35页地下室 停车场0层 精品街,分割销售一层 精品街,分割销售二层二层三层四层五层大型餐饮、娱乐和会所大型餐饮、娱乐和会所 引进主力店,统一商家经营管理,返租销售部分招商,部分划
10、小分割出售部分招商,部分划小分割出售第12页/共35页价格定位与价格执行策略 通过对项目的静态的市场比较法得出项目写字楼部分的价格是通过对项目的静态的市场比较法得出项目写字楼部分的价格是8000元元/平方米,公寓部分的价格为平方米,公寓部分的价格为4800元元/平方米,商场的价格是平方米,商场的价格是35000元元/平方平方米,综合考虑项目主要销售期的市场竞争变化与利好政策、经济背景对高端米,综合考虑项目主要销售期的市场竞争变化与利好政策、经济背景对高端写字楼的支撑,同时考虑整体市场中消费指数的变化带来的影响,项目的实写字楼的支撑,同时考虑整体市场中消费指数的变化带来的影响,项目的实际成交价格
11、应该会有一定比例的向上浮动,在项目销售过程中可以采用际成交价格应该会有一定比例的向上浮动,在项目销售过程中可以采用“平平开高走开高走”的价格实现策略,综合可以判断项目实际的成交价格应该可以达到:的价格实现策略,综合可以判断项目实际的成交价格应该可以达到:写字楼部分实现均价写字楼部分实现均价8000元元/平方米平方米公寓部分实现均价公寓部分实现均价5500元元/平方米平方米 商场部分实现均价商场部分实现均价35000元元/平方米平方米第13页/共35页欢笑MALL推广形象定位:一座充满欢笑的、悠闲一座充满欢笑的、悠闲一座充满欢笑的、悠闲一座充满欢笑的、悠闲的、浪漫的购物、休闲天堂的、浪漫的购物、
12、休闲天堂的、浪漫的购物、休闲天堂的、浪漫的购物、休闲天堂 PART3 项目推广形象定位项目推广形象定位第14页/共35页公关活动公关活动欢笑欢笑欢笑欢笑MALLMALLMALLMALL形象推广:形象推广:形象推广:形象推广:vv评选欢笑之星评选欢笑之星vv评选最登对新郎新娘评选最登对新郎新娘 vv欢乐嘉年华欢乐嘉年华 vv欢笑大使评选欢笑大使评选vv食神评选食神评选vv聪明宝宝秀聪明宝宝秀 第15页/共35页PART 4 行销方式及时间节点安排行销方式及时间节点安排行销方式独立街铺销售(0、一楼)整片主题商场划小分割销售(二、三、四楼)引进异地购买团(温州等地投资客户)第16页/共35页销售时
13、间节点安排(一)销售时间节点安排(一)6 6月月时间时间4 4月月6 6月月8 8月月1010月月1212月月2 2月月4 4月月6 6月月8 8月月1010月月1212月月工程进度工程进度对开工仪式的连续炒做、新闻发布会等重点展开招商工作。元旦促销活动春节答谢新老客户活动染房街实景展示仪式每月一次促销活动商家入驻或合作签字仪式竣工仪式验收入伙竣工仪式4 4月月6 6月月8 8月月1010月月1212月月2 2月月4 4月月6 6月月8 8月月1010月月1212月月开工仪式第17页/共35页3 3月月6 6月月8 8月月1010月月1212月月2 2月月4 4月月6 6月月8 8月月1010
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