物业管理课程ppt课件02物业管理机构的设置.ppt
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1、第二章 物业管理机构的设置 第一节第一节 物业管理公司物业管理公司 第第2页页n物业管理企业,是指对建成投入使用的房屋及物业管理企业,是指对建成投入使用的房屋及其附属设施、相关场地实施专业化管理,并为其附属设施、相关场地实施专业化管理,并为业主和使用人提供全方位、多层次的有偿服务业主和使用人提供全方位、多层次的有偿服务及创造良好生活和工作环境,具有独立法人资及创造良好生活和工作环境,具有独立法人资格的经济实体。格的经济实体。第第3页页一、物业管理公司的性质一、物业管理公司的性质(一)物业管理公司是独立的企业法人(一)物业管理公司是独立的企业法人 n条例条例第第32条规定:条规定:“从事物业管理
2、活动的企业从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。应当具有独立的法人资格。”n“具有独立的法人资格具有独立的法人资格”,是指物业管理公司应当,是指物业管理公司应当是依据中华人民共和国公司法(以下简称公是依据中华人民共和国公司法(以下简称公司法)设立,从事物业管理活动,司法)设立,从事物业管理活动,独立核算、自独立核算、自主经营、自负盈亏主经营、自负盈亏的具有独立企业法人地位的经济的具有独立企业法人地位的经济组织。物业管理公司的所有制性质,可以是全民、组织。物业管理公司的所有制性质,可以是全民、集体,也可以是私营或者外商投资企业,包括中外集体,也可以是私营或者外商投资企业,包括中外合资、中
3、外合作或者外资企业。合资、中外合作或者外资企业。第第4页页n性质:即是服务性机构,又是经营型的企业组性质:即是服务性机构,又是经营型的企业组织。织。n区别:传统的房管所(所有者与管理者身份、区别:传统的房管所(所有者与管理者身份、不赢利、事业单位)不赢利、事业单位)第第5页页物业管理企业的类型物业管理企业的类型n投资性质分:n全民、集体、联营、三资、私营n股东出资形式分:n有限责任公司、股份有限公司、股份合作公司n经营服务方式分:n管理型、顾问型、综合型第第6页页n(二)物业管理公司属于服务性企业(二)物业管理公司属于服务性企业n物业管理公司的物业管理公司的“产品产品”只有一个,那就是服务。只
4、有一个,那就是服务。n(三)物业管理公司承担了部分政府有关部门(三)物业管理公司承担了部分政府有关部门对城市管理的职能对城市管理的职能 n物业管理公司在向业主和租户提供服务的同时,物业管理公司在向业主和租户提供服务的同时,也承担了部分政府有关部门对城市管理的职能,也承担了部分政府有关部门对城市管理的职能,例如大厦的质量安全,住宅小区内的市政设施等。例如大厦的质量安全,住宅小区内的市政设施等。第第7页页二、物业管理公司的资质条件及审批二、物业管理公司的资质条件及审批 n(一)物业管理公司的资质条件(一)物业管理公司的资质条件 n条例第条例第3232条规定:条规定:“国家对从事物业管理国家对从事物
5、业管理活动的企业实行资质管理制度。活动的企业实行资质管理制度。”n物业管理公司从事物业管理业务的条件包括:物业管理公司从事物业管理业务的条件包括:n1 1有符合国家规定的注册资本。有符合国家规定的注册资本。n2 2有有与与其其从从事事的的物物业业管管理理活活动动相相适适应应的的专专业业技技术术人员。人员。n3 3有一定的从事物业管理的业绩。有一定的从事物业管理的业绩。第第8页页各资质等级物业管理企业的条件各资质等级物业管理企业的条件 n一级资质:一级资质:n1.1.注册资本人民币注册资本人民币500500万元以上;万元以上;n2.2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的物业管理专
6、业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于专职管理和技术人员不少于3030人。其中,具有中级以上职称人。其中,具有中级以上职称的人员不少于的人员不少于2020人,工程、财务等业务负责人具有相应专业人,工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;中级以上职称;n3.3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;n4.4.管理两种类型以上物业,管理两种类型以上物业,并且管理各类物业的房屋建筑面并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100100
7、:n(1 1)多层住宅)多层住宅200200万平方米;万平方米;n(2 2)高层住宅)高层住宅100100万平方米;万平方米;n(3 3)独立式住宅(别墅)独立式住宅(别墅)1515万平方米;万平方米;n(4 4)办公楼、工业厂房及其它物业)办公楼、工业厂房及其它物业5050万平方米。万平方米。n5 5建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准,建立企业信用档案系统,有优良的经营管理业绩。准,建立企业信用档案系统,有优良的经营管理业绩。第第9页页二级资质:二级资质:n1.1.注册资本人民币注册资本人民币300300万元以上;万元以上;
8、n2.2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于专职管理和技术人员不少于2020人。其中,具有中级以上职称人。其中,具有中级以上职称的人员不少于的人员不少于1010人,工程、财务等业务负责人具有相应专业人,工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;中级以上职称;n3.3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;n4.4.管理两种类型以上物业,并且管理各类物业的房屋建筑面管理两种类型以上物业,并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的
9、百分比之和不低于积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100100:n(1 1)多层住宅)多层住宅100100万平方米;万平方米;n(2 2)高层住宅)高层住宅5050万平方米;万平方米;n(3 3)独立式住宅(别墅)独立式住宅(别墅)8 8万平方米;万平方米;n(4 4)办公楼、工业厂房及其它物业)办公楼、工业厂房及其它物业2020万平方米。万平方米。n5.5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准,建立企业信用档案系统,有良好的经营管理业绩。准,建立企业信用档案系统,有良好的经营管理业绩。第第10页页三级资质:三级资质:n
10、1.1.注册资本人民币注册资本人民币5050万元以上;万元以上;n2.2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于专业类的专职管理和技术人员不少于1010人。其中,人。其中,具有中级以上职称的人员不少于具有中级以上职称的人员不少于5 5人,工程、财务等人,工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;业务负责人具有相应专业中级以上职称;n3.3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;格证书;n4.4.有委托的物业管理项目;有委托的物业管理项目;n5.5.建立并严格
11、执行服务质量、服务收费等企业管理建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准,建立企业信用档案系统。制度和标准,建立企业信用档案系统。第第11页页n新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内,日内,持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质:(房地产主管部门申请资质:(1)营业执照;()营业执照;(2)企业章程;)企业章程;(3)验资证明;()验资证明;(4)企业法定代表人的身份证明;()企业法定代表人的身份证明;(5)物业管理专业人员的职业资格证书
12、和劳动合同,管理和技术物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同,管理和技术人员的职称证书和劳动合同。人员的职称证书和劳动合同。n新设立的物业管理企业,其资质等级按照最低等级核定,并新设立的物业管理企业,其资质等级按照最低等级核定,并设一年的暂定期。设一年的暂定期。n物业管理企业资质管理办法规定,一级资质物业管理企物业管理企业资质管理办法规定,一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业管理企业可以业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业管理企业可以承接承接30万平方米以下的住宅项目和万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业
13、管理企业可以承接项目的物业管理业务。三级资质物业管理企业可以承接20万万平方米以下住宅项目和平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。理业务。第第12页页(二)分级审批制度(二)分级审批制度 n国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理。质证书的颁发和管理。n省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理,直辖市人业管理企业资质证书的颁发和管理,直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管民政府房地产主管部门负责二级和三
14、级物业管理企业资质证书的颁发和管理,并接受国务院理企业资质证书的颁发和管理,并接受国务院建设主管部门的指导和监督。建设主管部门的指导和监督。n设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理,并接受物业管理企业资质证书的颁发和管理,并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。督。第第13页页n申请核定资质等级的物业管理企业,应当提交下列申请核定资质等级的物业管理企业,应当提交下列材料:材料:n(1)企业资质等级申报表;)企业资质等级申报表;n(2)营业执照;)营业执照;n(3)企业资质
15、证书正、副本;)企业资质证书正、副本;n(4)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同,)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同,管理和技术人员的职称证书和劳动合同,工程、财管理和技术人员的职称证书和劳动合同,工程、财务负责人的职称证书和劳动合同;务负责人的职称证书和劳动合同;n(5)物业服务合同复印件;)物业服务合同复印件;n(6)物业管理业绩材料。)物业管理业绩材料。第第14页页不能获得资质等级的行为不能获得资质等级的行为1.1.聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的;聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的;2.2.将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一
16、并委托给他人的;将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的;3.3.挪用专项维修资金的;挪用专项维修资金的;4.4.擅自改变物业管理用房用途的;擅自改变物业管理用房用途的;5.5.擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;的;6.6.擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;的;7.7.擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的;擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的;8.8.物业服务合同终止时,不按规定移交物业管理用房和有
17、关资料的;物业服务合同终止时,不按规定移交物业管理用房和有关资料的;9.9.与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通,以不正当与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通,以不正当手段谋取中标的;手段谋取中标的;10.10.不履行物业服务合同,业主投诉较多,经查证属实的;不履行物业服务合同,业主投诉较多,经查证属实的;11.11.超越资质等级承接物业管理业务的;超越资质等级承接物业管理业务的;12.12.出租、出借、转让资质证书的;出租、出借、转让资质证书的;第第15页页n物业管理企业发生分立、合并的,应当在向工物业管理企业发生分立、合并的,应当在向工商行政管理部门办理变更手续后商行政
18、管理部门办理变更手续后30日内,到日内,到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续,原资质审批部门申请办理资质证书注销手续,并重新核定资质等级。企业的名称、法定代表并重新核定资质等级。企业的名称、法定代表人等事项发生变更的,应当在办理变更手续后人等事项发生变更的,应当在办理变更手续后30日内,到原资质审批部门办理资质证书变日内,到原资质审批部门办理资质证书变更手续。企业破产、歇业或者因其他原因终止更手续。企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的,应当在办理营业执照注销手续后业务活动的,应当在办理营业执照注销手续后15日内,到原资质审批部门办理资质证书注日内,到原资质审批部门办理资质证书注销手续
19、。销手续。第第16页页物业管理企业资质年检制度物业管理企业资质年检制度 n各资质等级物业管理企业的年检由相应资质审各资质等级物业管理企业的年检由相应资质审批部门负责。符合原定资质等级条件的,物业批部门负责。符合原定资质等级条件的,物业管理企业的资质年检结论为合格。不符合原定管理企业的资质年检结论为合格。不符合原定资质等级条件的,物业管理企业的资质年检结资质等级条件的,物业管理企业的资质年检结论为不合格,原资质审批部门应当注销其资质论为不合格,原资质审批部门应当注销其资质证书,由相应资质审批部门重新核定其资质等证书,由相应资质审批部门重新核定其资质等级。级。第第17页页n物业管理企业超越资质等级
20、承接物业管理业务的,由县级以物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务的,由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告,责令限期改正,上地方人民政府房地产主管部门予以警告,责令限期改正,并处并处1万元以上万元以上3万元以下的罚款。万元以下的罚款。n物业管理企业无正当理由不参加资质年检的,由资质审批部物业管理企业无正当理由不参加资质年检的,由资质审批部门责令其限期改正,可处门责令其限期改正,可处1万元以上万元以上3万元以下的罚款。万元以下的罚款。n物业管理企业出租、出借、转让资质证书的,由县级以上地物业管理企业出租、出借、转让资质证书的,由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告,责令限期改正,
21、并处方人民政府房地产主管部门予以警告,责令限期改正,并处1万元以上万元以上3万元以下的罚款。万元以下的罚款。n物业管理企业不按照物业管理企业资质管理办法规定及物业管理企业不按照物业管理企业资质管理办法规定及时办理资质变更手续的,由县级以上地方人民政府房地产主时办理资质变更手续的,由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正,可处管部门责令限期改正,可处2万元以下的罚款。万元以下的罚款。第第18页页三、物业管理从业人员的职业资格三、物业管理从业人员的职业资格 n条例第条例第3333条规定:条规定:“从事物业管理的人员应当从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。按照国家有关规
22、定,取得职业资格证书。”n目前,国家对于物业管理企业人员的要求,主要是目前,国家对于物业管理企业人员的要求,主要是19961996年建设部发布的年建设部发布的关于实行物业管理企业经理、关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知和和19981998年建设部年建设部关于全国物业管理从业人员岗位关于全国物业管理从业人员岗位培训工作的通知培训工作的通知(98建房物字第建房物字第18号)文件。号)文件。通知规定了对物业管理的高级、中级管理人员,即通知规定了对物业管理的高级、中级管理人员,即企业经理、部门经理和管理员全部实行持证上岗,企业
23、经理、部门经理和管理员全部实行持证上岗,并还对岗位培训、持证上岗制定了具体实施办法。并还对岗位培训、持证上岗制定了具体实施办法。1998年年12月月2日,建设部又印制了日,建设部又印制了全国物业管理全国物业管理从业人员岗位证书从业人员岗位证书并制定了证书管理办法。并制定了证书管理办法。第第19页页n(一)培训目标和内容(一)培训目标和内容 n通过岗位培训,使企业经理、部门经理、管理员的专业知识通过岗位培训,使企业经理、部门经理、管理员的专业知识与工作能力达到岗位要求,基本胜任本岗位工作。培训内容与工作能力达到岗位要求,基本胜任本岗位工作。培训内容主要包括物业管理理论、实务、法规等知识。主要包括
24、物业管理理论、实务、法规等知识。n(二)(二)岗岗位位证书证书的的颁发颁发与管理与管理n全国物业管理从业人员岗位证书(以下简称全国物业管理从业人员岗位证书(以下简称“证书证书”)由建)由建设部人事教育司统一印制,加盖建设部人事教育司证书专用设部人事教育司统一印制,加盖建设部人事教育司证书专用章和住宅与房地产业司公章。证书在全国范围内通用。章和住宅与房地产业司公章。证书在全国范围内通用。n证书由建设部人事教育司会同住宅与房地产业司统一管理。证书由建设部人事教育司会同住宅与房地产业司统一管理。n证书实行动态管理、复检验证制度。证书实行动态管理、复检验证制度。n持证者必须接受规定的继续教育,由培训机
25、构负责持证者必须接受规定的继续教育,由培训机构负责做好继续教育记录。做好继续教育记录。第第20页页(三)物业管理企业经理岗位规范(三)物业管理企业经理岗位规范 n 岗位必备知识:岗位必备知识:n了解房屋结构、设备、设施、园林、绿化等修缮的基本知识;了解房屋结构、设备、设施、园林、绿化等修缮的基本知识;n了解房地产有关理论和开发、经营、管理、估价等基本知识;了解房地产有关理论和开发、经营、管理、估价等基本知识;n了解公司法、合同法、税法、民事诉讼法等法律知识;了解公司法、合同法、税法、民事诉讼法等法律知识;n熟悉计算机应用的知识;熟悉计算机应用的知识;n熟悉房屋完损等级标准和安全管理基本知识;熟
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