不动产估价假设开发法.pptx
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1、第7章假设开发法 假设开发法的基本原理 假设开发法的基本公式 假设开发法的难点与存在的问题 假设开发法的应用举例第1页/共21页学习目标通过本章的学习,读者应理解假设开发法的基本概念和原理,了解假设开发法的适用范围与适用条件,熟练掌握假设开发法的公式和估价程序,在能准确确定公式中各项的基础上,培养熟练运用假设开发法中的静态与动态方式评估不动产价格的能力。第2页/共21页 假设开发法的基本原理 假设开发法的概念 假设开发法的理论依据 假设开发法的适用范围与条件 假设开发法的优缺点 假设开发法的操作步骤第3页/共21页 假设开发法的概念假设开发法,又称倒算法、剩余法或预期开发法。它是从待估对象土地
2、上所建造的房屋等建筑物的预期销售收入减去有关开发建设成本、税费及正常利润后,求取待估对象客观合理价格或价值的方法。第4页/共21页 假设开发法的理论依据假设开发法的基础理论依据是古典经济学的地租剩余理论。第5页/共21页 假设开发法的适用范围与条件1 假设开发法的适用范围假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的不动产估价。具体包括以下几种类型:待开发土地的估价;土地整理、复垦;待拆迁改造的再开发不动产的估价;现有新旧不动产中地价的单独评估;在建工程(包括停建工程);可装修改造或可改变用途的旧房等。第6页/共21页2 假设开发法的适用条件第一,是否根据不动产估价的合法原则和最高最佳使用原则,正
3、确地判断了不动产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等);第二,是否根据当地不动产市场行情或供求状况,正确地预测了未来开发完成后的不动产价格。由于这两个预测包含着较多的可变因素,因此预测的正确与否决定了假设开发法的适用性。第7页/共21页 假设开发法的优缺点假设开发法的优点:首先,它符合人们的习惯思维,即价格是由成本、税费和利润三者构成;其次,这种方法计算简便,应用面也较广。缺点:方法比较粗糙。静态的计算方法没有考虑货币的时间价值因素。第8页/共21页 假设开发法的操作步骤1 调查待开发不动产的基本情况2 调查待开发不动产的基本情况3 估算开发经营期4 预测开发完成后的不动产价格5 测算开
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