物业部下半年工作计划.pdf
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1、 第 1 页 共 30 页 物业部下半年工作计划 下半年工作思路及重点工作安排 1、组织生产、多经系统员工进行安规的夏季培训工作,搞好夏训验收考试工作。2、完善公司安全教育室功能,搞好新上岗、转岗员工的三级安全教育。3、搞好安全隐患排查、安全大检查和秋检五查等活动发现问题整改措施落实情况的督办工作;4、开展一次对输配电线路防外力工作落实情况的专项监督;5、修订五大之后与实际工作不符的规章制度。6、完善各项工作流程。7、加强发承包工程安全管理,继续开展技改、基建工程专项安全监督,对发生事故、障碍、险情或违章的入网作业队伍进行严格考核。8、组织开展防止人身事故专项安全监督,重点开展人身安全风险辨识
2、和控制工作,监督、考核各级人员的到岗到位情况。9、组织开展秋检工作,实现人身、误操作事故零目标。10、做好秋、冬季安全教育培训工作。11、搞好安全生产部分同业对标工作的组织协调工作。物业 第 2 页 共 30 页 部下半年工作计划 6 目前,物业管理公司负责集团在_投资主要项目之一的投资广场的物业管理及配套_公寓的经营,_广场在硬件环境上确实是一流的,已成为_的标志工程及形象代表,而物业管理作为主要的软件环境,也需要高标准、高水平,两相结合使投资广场成为真正的一流物业。在目前的基础上,下半年相关计划如下:一、明确管理结构,清晰管理层次,使各项管理权责分明,合理有序 首先是物业公司的地位,按实际
3、情况的需要以及地产与物业管理之间的关系,物业管理行业的普遍惯例,物业公司隶属房地产公司,作为房地产公司下属专门从事物业管理的独立机构,这样的结构专业对口,两用其利,上下呼应,在现阶段无论对地产开发还是物业管理都十分有利。其次应以委托合同或其它法律形式明确投资广场业主方(_公司)与物业公司的聘用委托关系,以及规范第二业主(租户、使用人)与物业公司的间接委托关系。物业公司内部的架构,目前严重失调,应在精简、实用原则下,建立现代企业所必须具备的机构。按目前的情况,急需建立的职能机构如综合管理部(行政、人事、质量管理),营销企划部(企业 ci 与企业文化策划、宣传、营销),再完善和规范财务计 第 3
4、页 共 30 页 划部(负责会计核算、出纳、仓管、成本控制管理),另外将投资广场物业管理与_公寓的经营管理按职能各自成立一个管理处,_公寓是作为物业公司向业主方承租经营的物业,由_公寓管理处按商务酒店模式进行管理,而广场管理处则为包括公寓在内的所有投资广场的物业提供全面的物业管理方面的服务。投资广场管理处与_公寓管理处作为物业公司两个独立部门,公司三部(财务、综合、营销)作为公共服务部门,负责全公司(包括两处)的相关职能管理。公司对两处按各自特点进行考核管理:广场管理处以客户满意度和整体发展作业绩考核依据,公寓管理处以营业状况做业绩考核依据。这样,即形式物业公司与房地产公司的建属关系,与业主方
5、(_公司)的聘任委托关系,与租户的间接聘任委托关系(通过业主方进行)的明确层次;物业公司内部再形成三部两处的事务管理与事业管理、服务与经营(物业管理与公寓酒店经营)各职能明确的格局,权责、利分明,便于控制和规范。二、建立系统的动作管理模式 无论是物业公司的整体运作,还是各部门的管理,都需要有一套统一、系统的模式来规范、协调和实施控制,这是现代企业管理得以成功运作的基本系统要求。物业管理和公寓酒店管理在当今都是较为成熟的行业,有整 第 4 页 共 30 页 套的理论支持,有很多历经成功检验的成熟经验,有无数成功条例可供借鉴。在结合实际的基础上,参照这些成熟的经验来制定各项运作管理规范。建立一套系
6、统的模式,这样形式高起点、高标准来创造高水准,可以得到事半功倍的效果。这也是物业公司急待解决的问题。三、加强日常管理工作 在日常的基础管理中,充分彩各种现代管理方法和技术,如普通应用于服务行业的计划目标管理、全面质量管理、_体系管理和协调、激励管理等。根据_质量保证与管理国际标准中有关服务行业的要求,将各项管理工作的每一项细节形式标准化文件,在物业管理标准化之路,这也是行业发展的趋势。借鉴和利用成熟经验,将各种先进的管理方法运用到实处,落实到细节。作为服务性行业,日常基础管理的主要重点是服务水准,即服务产品的质量。引入质量控制、质量保证的概念,建立质量控制体系,把各项工作以标准程序文件来规范,
7、这是基础管理的趋势,也是有效的方法,也容易做到。四、吸纳人才,加强培训,充实各关键部位的人力资源 企业以人为本,物业管理更是一个人力密集型的服务性行业,目前物业公司在物业管理、公寓客房服务、行政人事、质 第 5 页 共 30 页 量控管、营销企划这些关键岗位严重缺乏干实事、真正专业的合适人才,在保洁、工程等基础岗位也无相关专业的骨干技术人员,不仅难以搞好目前的运作,也将严重制约公司的发展与成长。招聘吸纳和加强培训是解决人力资源问题的有限手段。业内通行的做法是与专业技术学校联合建立人才储备基地,采取请进来、送出去的方式进行培训、学习。建立并实施激励机制,创造良好的氛围环境,如工效结构、评优奖励、
8、末位淘汰以及良好的企业文化吸引,适当的福利等等都是成熟的人力资源管理策略与方法。充分吸纳有用之才,创造培养和留住人才的环境,使公司保持活力,有充足的人力资源做后盾,就可以大大促进成长和发展。五、投资广场的物业管理工作重点 在明确管理层次,做好上述工作的基础上,各部门与广场管理处协调配合,贯彻落实公司各项方案,以客户(业主、租户)满意为重心,完善服务体系,提高服务层次,改进服务质量,另在以下几点上实实在在地坚持客户至上、服务第一的原则:1、改善和创造优质物业管理环境,在对租户提供服务方面采取一系列有效措施,尽快提高客户满意度。如:加强员工礼仪礼貌,规范各项程序,提高办事效率,为客户提供一些便利的
9、免费增值服务(打扫房间、维修设施、收发邮件、代办电信业务等等),第 6 页 共 30 页 不乱收费或明确除物业管理费外不收取客户特约服务成本以外的任何费用。2、在保安、保洁等基础环节采用星级酒店的管理方法,高标准地实施程序化、制度化、远东化管理,尤其是在涉及对客服务程序方面一律以_标准要求建立质量控制与保证的程序文件,实施标准化管理。3、在物业设施的运行和维保管理、能耗控制方面利用各种成熟经验,确保大厦物业设施常用常新,达到物业管理的保值增值目的,并使这一方面成为物业公司的一项长处。4、充分利用投资广场这一物业基础来创建和实施物业公司的企业文化、ci 系统建设、营销策划等活动,将物业公司的形象
10、与广场的物业形象紧密结合,不仅可减少这方面的投入,更可以双赢双惠,物业公司创造社会效益的同时,广场物业形象得以提升,使用价值得以升华。5、在物业管理方面,根据目前的情况还需着重以下几点以保持持续发展并始终走在本地区同业前列:需要大力提高从业人员的素质,尤其是管理人员要尽快专业化,通过各种途径学习培训专业知识,一年以内必须取得国家物业管理上岗资质证,管理处主任必须取得物业管理职业资质证书,全面提升公司人才层次,配合和促进公司发展。第 7 页 共 30 页 按照国家物业管理企业资质审查标准,要求着手完善公司各项建设,力争一年以内通过相关资质审查,取得物业管理业专业资质证书。确定明确的奋斗目标:即以
11、投资广场的物业管理为基础,充分锻炼人才,完善管理模式,积累经验和实力,在一年以内形成一支稳定、专业的物管队伍,把投资广场建设成为一个整体秩序井然有序、内外环境整洁、优雅、安全,物业服务细致、周到、热情,配套设施齐全、便捷的高尚商务中心,成为_一流写字楼和物业管理的优质样板。六、_公寓的经营管理 将_公寓按标准商务酒店模式进行管理,同样实行高标准的星级化管理,狠抓服务质量,这方面在本地有充足的人才与管理经验可以引进,做好公寓的经营,获取较好的效益较为容易,以下为几个方面的重点:1、营销工作是经营的重中之重,销售才能创造利润和效益,也只有保持一定的客房入住率,才能最终检验和锻炼管理能力。争取准确定
12、位(消费层次、价格策略、服务水平)、积极营销(充分运用各种成熟可行的营销手段)、创造品牌(_策划、宣传、结合提升品质,争取市场美誉度等以求品牌效应)的策略,将公寓的营销做活、做实、做顺。第 8 页 共 30 页 2、服务质量是酒店经营成功的基础。抓好服务质量的关键是确实标准和程序,加强人员培训,严格质量控制管理,只要认真做好这几项工作,服务质量就可以有保证。3、完善硬件设施和配套功能,充分利用、完善现有康乐设施,如网球场、乒乓球室、棋牌室等,引进其他必要的项目如美容美发、健身娱乐等,另在餐饮、会议设施的配套上加强,补充配置好 vip 及其它客房应有的设施,使公寓在硬件水平和服务功能上形成综合性
13、、完整性、便捷性,提升品位及同业竞争力。4、公寓楼在地理位置上较偏僻,具备闹中取静的优势,但因无临街门市,也没有广告宣传方向的直接视觉标识等,造成养在深闺人不知的局面,不易被消费对象发现选中。而只需打南大门,利用_路的优势,在南大门及相连通道投入一些标识、宣传物,比如与_餐厅租户合作制作广告牌、路灯标识以及一些烘托气氛的装饰物,即可变不利为有利。另外在成本控制、安保防卫等方面常抓不懈,根据本地市场分析,公寓楼的硬件条件有优势,辅以积极求进、务实创新的管理,半年内使之成为本地一流商务酒店,创造良好的效应并非难事。七、在提高管理水平的基础上,向创品牌、求发展的目标前进 第 9 页 共 30 页 物
14、业管理目前在_只是初具雏形,正规、规范和专业化的物业管理公司尚处空白,发展空间巨大。而且物业管理是一项社会效益很明显的工作,可以为集团树立良好的社会形象,同时在集团立足_开发地产业方面更可有所作为。所以,物业公司务实求进、积极向上的发展是有很必要的现实意义的。在上述一些方面的简要计划与设想的基础上,加强管理、努力奋进、逐步提高,以一年扎根,两年完善,三年创品牌为整体目标,立足_乃至_,在物业管理方面有所作为是一个可行和切实的目标。物业部下半年工作计划 7 根据公司发展战略,_项目即将实行区域化管理,物业工程部将严格执行公司总经理室提出的区域化管理方案,提前做好各项工作准备,顺利、稳妥完成工程人
15、员集中管理,做好工程维修工具、耗材的统一管理,剔除不称职的工程人员,引进储备各项技术及整体素质比较好的人才,为公司发展献言献策,维护公司整体利益,保障企业良性发展。_原置业公司项目部善后服务即将结束,为确保后期物业服务工作的顺利开展,减小业主对房屋质量的投诉,按照置业公司领导的指示,成立维修整改小组,处理一般物业工程维修人员不能处理的相关维修整改工作。维修整改工作结束后,小组成员后期纳入物业公司工程部突击维修小组,服务与_外滩物业各管理辖区,做好设备设施集中保 第 10 页 共 30 页 养、工程类突发事件、工程遗留问题的整改工作。20_年下半年没有新的交房任务,公司工程部依据公司总经理室的发
16、展思路,对已经初步走向正轨的园区,进行规范化常态管理,逐步实现物业管理规范化。20_年置业公司发展迅速,楼盘日益增多,异地项目进一步拓展,物业公司随之拥有新的机遇,管理的项目逐渐增多,下半年工程部将逐步介入_商业街的前期跟进,做好项目成接查验与交付工作,做好湖东景园项目及_的前期工程介入跟进工作。为体现物业工程管理规范化,体现职能部门的真正作用,精减工作人员,减少部门开支,提升工作效率,认真落实工程部 erp工作计划,顺利完成下半年计划工作。工程部通过各种途径,依靠置业公司沟通平台资源,协调好相关公共事业单位,为物业未来发展打好基础。20_下半年应巩固 20_上半年度取得的各项成果,继续加快推
17、进物业工程服务规范化进程,争取在 20_年底前,_外滩物业所管理的物业项目,工程服务礼仪、服务标准、操作规范、技术能力可以与_地区品牌物业公司基本对等。在实际推进中,需注重员工的服务理念、意识、技能上的培训与考核,逐步提高员工整体素质。在培训中,我们依靠鼓励员工参加正规培训机构的培训,依靠置业公司项目组力量组织相关供应商、安装单位对 第 11 页 共 30 页 所有工程人员进行各类技术培训,公司工程部自行组织与物业工程服务有关的培训,员工与员工之间的交叉互动学习及交流培训,真正意义上实现培训有效果,培训有进步。20_下半年公司工程部将结合实际更新完善各项设备设施操作流程、工程类突发事件应急预案
18、、作业指导书、岗位职责、技术员工服务标准,使得遇事先得知,事中有预案,处理有经验。提前做好_外滩物业管理的所有辖区公共能耗的统计及分析,从细节着手,从实际出发,制订详细的节能方案并组织实施,加大力度控制公共能耗(包括用水、用电、用汽等能耗)的消耗,为物业公司节约运行成本,为广大业主节省公共能耗费用的分摊。争取 20_年全年度_家园项目的节能比攀升至 10%,_项目的节能比控制在 7%。在_项目暖气使用过程中,我们将积累数据,找出设备操作及节能控制中的不足,做好分析,研究好对策,为冬季供暖工作奠定基础。在设备设施维护工作中,工程部将督促各客服中心做好 20_下半年度的设备设施维护计划,工程部将按
19、照上报的预定计划监督指导设备设施维护保养工作,严查运行及日常工作记录。对设备设施的维护所需的耗材,要求各客服中心提前做好计划,储备少量的易耗材,严格控制维修所需耗材的使用,做到依旧换新制度,做到能不换则不换制度,在节约物业运行成本的同时,保障 第 12 页 共 30 页 设备设施的正常运行。物业部下半年工作计划 8 为了提高保安队伍整体素质,塑造过硬的技能与良好的形象,必须加大保安在专业技能、身体素质、处突能力等方面的培训与锻炼和纪律管理,打造一支提得起、放得下的保安队伍,努力在半年内让保安队伍有一个质的转变,鉴于我厂的实际情况,特作如下计划:一、专业技能、身体素质及处突能力的培训训练 每周一
20、、三、五进行 3-5 公里长跑训练,周二进行拳术训练,周四消防技能培训;周六周日及节假日不训练。每一季度进行一次(假设)突发事件的处理能力训练;(1)厂区某处发生火灾,要求队员在_分钟之内赶赴现场分工进行人员疏散、灭火、抢救伤员、119 报警(模拟),疏散灭火完后保护现场等待公安机关勘验。(2)厂区某处发生员工群殴(或罢工)事件,保安员急时赶赴现场进行(并报警)制止,防止事态进一步扩大。如有伤员要及时打120 送医。(3)厂区内举行全厂人员会议(或其它活动),安排人员在现场警戒的同时,也要安排人员加强外围巡逻,防止浑水摸鱼现象等。二、加强巡逻检查力度 分别在厂区写字楼、生产车间、宿舍设立几个签
21、到箱;白班每 第 13 页 共 30 页 两个小时签到一次;夜班一小时巡逻一次。要求在巡逻时发现的异常现象要及时主动向当班班(队)长汇报处理。每个岗位要做好上班记录和交接班记录,班(队)长监督执行。三、加强门岗检查登记制度 对进出的人员、货物、车辆等手续不全的坚决不能放行;对来访人员要礼貌询问与接待。四、安装监控 为了在事后能够有线可查,有据可依,建议在工厂重要点安装监控设备,让犯罪嫌疑人无处遁形,也便于公安机关取证。物业部下半年工作计划 9 为了全面贯彻落实公司的安排,我们特对_下半年的工作过做了如下计划:一、工作目标 1.认真学习领会和全面贯彻落实公司经营工作的一系列指示精神和决策部署,完
22、成各项工作任务,完成公司确定的指标。2.完善部门工作,培养一支纪律严明、训练有素、热情服务、文明执勤、作风顽强、保障有力的保安队伍。3.做好与公司全体部门在各项工作的沟通、协调、协助工作。4.抓好公司保安队伍建设,做好招聘、培训、训练工作;形成良好的从招聘、吸收人才-培训人才-培养人才-留住人 第 14 页 共 30 页 才的良性循环机制。二、主要工作计划措施 (一)保安部结合公司实际情况做好_下半年安全保卫工作。1.各服务处正确处理好与小区业主、租户之间的关系。2.严格控制出入各小区的人员与车辆,杜绝无关人员、车辆进入小区;维护小区的安全,创造舒适、放心的居住和办公环境。3.做好各片区的巡查
23、工作,特别是对重点部位的检查,夜间、节假日期间加强巡查力度,确保安全。4.与公司全体员工、合作单位、租户形成群防群治,联防保卫巡查制度。5.做好治安管理工作、消防工作及监控系统管理和 (二)配合人力资源部门把好本部门的用人关,做好队伍建设,打造一支稳定、团结、素质高、岗位技能突出、责任心强的安保队伍,确保公司业务经营正常运作。全面总结_上半年安保工作存在的薄弱环节和不足之处,加强部门工作、工作纪律、岗位责任、岗位技能的管理、教育、培训,充分调动全体保安队员工作的积极性和主动性,增强服从意识、服务意识、责任感,使全体队员用饱满的工作热情全身心地投入到日常的工作中。(三)公司安保部参照行业规范将对
24、在职保安员进行一系列的 第 15 页 共 30 页 学习与培训。物业保安培训工作的总体目标是培养高质量的、合格的保安人才,岗前培训和在岗轮训是提高物业保安素质的重要途径。1.每周一次的车辆指挥、队列训练、消防知识等培训,通过讲解、学习和培训使全体保安员在思想认识和日常工作中有不同程度的提升,从而增强保安队伍的工作能力。2.定期对全体保安人员进行公司简介、发展方向、公司动态、公司精神的宣传教育,积极营造员工的荣誉感、上进心与责任感。3.在日常工作中引导保安员提高服从意识、服务意识、文明执勤、礼貌待客,从而提高服务能力,在工作中尊重客户,教育员工从心里明白我们所做的工作,都是为了客户的满意。4.结
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