物业管理课件.ppt
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1、物业管理 2021/9/181第一章 物业管理概述 第一节 物业管理与房地产 2021/9/182第第3页页一、一、房地产与房地产业房地产与房地产业n从从19781978年,房地产业大致经历了四个发展阶段:年,房地产业大致经历了四个发展阶段:n第第一一阶阶段段:理理论论突突破破与与试试点点起起步步阶阶段段(1978至至1991年)年)n1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。n1980年年9月月北北京京市市住住房房统统建建办办公公室室率率先先挂挂牌牌,成成立立了了北北京京市城市开发总公司,拉开了房地产综合开发的序幕。市城市开发总公司,拉开了房
2、地产综合开发的序幕。n1982年国务院在四个城市进行售房试点。年国务院在四个城市进行售房试点。n1984年广东、重庆开始征收土地使用费。年广东、重庆开始征收土地使用费。n1987年年11月月26日日,深深圳圳市市政政府府首首次次公公开开招招标标出出让让住住房房用用地。地。n1990年上海市房改方案出台,开始建立住房公积金制度。年上海市房改方案出台,开始建立住房公积金制度。n1991年年开开始始,国国务务院院先先后后批批复复了了24个个省省市市的的房房改改总总体体方案。方案。2021/9/18第第4页页n第第二二阶阶段段:非非理理性性炒炒作作与与调调整整推推进进阶阶段段(1992至至1997年)
3、年)n1992年年房房改改全全面面启启动动,公公有有住住房房出出售售,住住房房公公积积金制度全面推行。金制度全面推行。n1993年年“安居工程安居工程”开始启动。开始启动。n1992年年后后,房房地地产产业业急急剧剧快快速速增增长长,月月投投资资最最高高增增幅幅曾曾高高达达146.9。房房地地产产市市场场在在局局部部地地区区一一度度呈呈现现混混乱乱局局面面,在在个个别别地地区区出出现现较较为为明明显显的的房房地地产泡沫。产泡沫。n1993年年底底宏宏观观经经济济调调控控后后,房房地地产产业业投投资资增增长长率率普普遍遍大大幅幅回回落落。房房地地产产市市场场经经历历了了一一段段时时间间的的低低迷
4、。迷。2021/9/18第第5页页n第三阶段:第三阶段:相对稳定协调发展阶段(相对稳定协调发展阶段(1998至至2000年)年)n1998年,国务院颁发宣布新一轮房改的年,国务院颁发宣布新一轮房改的23号文,号文,提出提出“停止住房实物分配,逐步实行住房分配货停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化币化”和和“建立和完善以经济适用住房为主的住建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系房供应体系”等重要思路;等重要思路;n1999年初,国内大部分省、区深化房改的方案经年初,国内大部分省、区深化房改的方案经当地政府同意正式印发,中央在京党政机关的方当地政府同意正式印发,中央在京党政机关的方案也经国
5、务院常务会议原则通过。案也经国务院常务会议原则通过。n在在98年到年到2000年的那段日子里,一些企业主,富年的那段日子里,一些企业主,富裕的个人,成为购房的中坚力量。裕的个人,成为购房的中坚力量。2021/9/18第第6页页n第四阶段:第四阶段:价格持续上扬,多项调控措施出台价格持续上扬,多项调控措施出台的新阶段(的新阶段(2001年以来)年以来)n2000年后,一些比较富裕的中产阶级,由于受到年后,一些比较富裕的中产阶级,由于受到富裕阶层购房的示范效应的影响,开始加入购房富裕阶层购房的示范效应的影响,开始加入购房的行列。由于这一阶层远较富裕阶层人数为多,的行列。由于这一阶层远较富裕阶层人数
6、为多,因此房价开始上扬。因此房价开始上扬。n到了中产阶层基本购买完毕,工薪阶层也加入了到了中产阶层基本购买完毕,工薪阶层也加入了购房的行列。由于他们人数众多,因此住房价格购房的行列。由于他们人数众多,因此住房价格开始飞涨。加上股市不振,大量资金涌入房地产。开始飞涨。加上股市不振,大量资金涌入房地产。n2003年以来,房屋价格持续上扬,大部分城市房年以来,房屋价格持续上扬,大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。房地产行业的调控政策。2021/9/18第第7页页几个居住面积数据几个居住面积数据n在在9090年代初,发达
7、国家的人均住房建筑面积为:年代初,发达国家的人均住房建筑面积为:n美国美国6060平方米平方米n英国英国3838平方米平方米n法国法国3737平方米平方米n日本日本3131平方米。平方米。n世世界界各各国国的的经经验验表表明明,在在人人均均住住房房面面积积达达到到3030平平方米之前,会保持较旺盛的住房需求。方米之前,会保持较旺盛的住房需求。n到到20002000年年底底,我我国国城城镇镇居居民民的的人人均均住住房房建建筑筑面面积积已已经经达达到到2020平平方方米米。2005年年8月月5日日,建建设设部部公公布布的的城城镇镇居居民民概概况况统统计计公公报报显显示示,按按户户籍籍人人口口统统计
8、计,2004年年底底,全全国国城城镇镇人人均均住住宅宅建建筑筑面面积积为为24.97平平方米。估计我国到方米。估计我国到20102010年就可达到人均年就可达到人均3030平方米。平方米。2021/9/18第第8页页住房建设自然需求的计算(住房建设自然需求的计算(2000201020002010年)年)n提提高高居居住住水水平平的的影影响响。如如果果20102010年年我我国国城城镇镇人人均均住住房房建建筑筑面面积积达达到到3030平平方方米米,即即每每人人比比20002000年年提提高高1010平平方方米米,按按19991999年年底,我国城镇人口底,我国城镇人口3.893.89亿,就需增加
9、住房亿,就需增加住房38.938.9亿方米亿方米。n城城市市化化发发展展的的影影响响。按按世世界界各各国国的的统统计计,20002000年年第第三三世世界界各各国国的的城城市市化化水水平平平平均均为为45%45%。我我国国的的城城市市化化水水平平刚刚过过30%30%。如如果果20102010年年我我国国城城市市化化水水平平达达到到40%40%,全全国国城城镇镇比比20002000年年增增加加人人口口1.21.2亿亿人人,按按每每人人住住房房3030平平方方米米(且且按按这这些些人人现现居居住住面面积达人均积达人均2020平方米)计算,需要增加平方米)计算,需要增加1212亿平方米亿平方米。n自
10、自然然折折旧旧的的影影响响。全全国国城城镇镇现现有有住住房房8080亿亿平平方方米米,如如果果按按住住房房折折旧旧的的年年限限4040年年计计算算,每每年年折折旧旧率率2.5%2.5%,1010年年共共需需折折旧旧2020亿亿平平方方米米。考考虑虑到到我我国国住住房房折折旧旧一一般般会会长长于于4040年年,只只按按每每年年折旧折旧1 1亿平方米,即亿平方米,即1010年折旧年折旧1010亿平方米亿平方米计算。计算。n以上三项合计,以上三项合计,1010年需建房为年需建房为6060亿平方米亿平方米,才能满足房地产,才能满足房地产市场需求。市场需求。2021/9/18第第9页页地产泡沫和银行超常
11、规贷款地产泡沫和银行超常规贷款n近几年自上而下都在谈近几年自上而下都在谈房地产泡沫房地产泡沫和和银行超银行超常规贷款常规贷款问题问题。n为解决银行超常规贷款问题,为解决银行超常规贷款问题,20032003年年8 8月月2424日,日,中国人民银行决定从中国人民银行决定从20032003年年9 9月月2121日起,提高日起,提高存款准备金率存款准备金率1 1个百分点,即存款准备金率由个百分点,即存款准备金率由现行的现行的6%6%调高至调高至7%7%。n20042004年年4 4月月1111日,央行决定从日,央行决定从20042004年年4 4月月2525日日起再提高存款准备金率起再提高存款准备金
12、率0.50.5个百分点,即由现个百分点,即由现行的行的7 7提高到提高到7.57.5。2021/9/18第第10页页地产泡沫产生的原因n一种畸形的一种畸形的“需求需求”n“负翁负翁”、“负婆负婆”现象现象 n温州炒房大军的南征北战温州炒房大军的南征北战n20042004年年3 3月月1515日时代商报报道,温州人在沈阳买一套房日时代商报报道,温州人在沈阳买一套房子可拖进银行子可拖进银行2/32/3按揭。按揭。n从目前房地产市场运作模式看,温州购房团在投入了大从目前房地产市场运作模式看,温州购房团在投入了大量资本炒作时,同时也拖进了数量几倍于它的银行资本量资本炒作时,同时也拖进了数量几倍于它的银
13、行资本跟进他们所进入的楼盘,加上所到之处跟进的本地投机跟进他们所进入的楼盘,加上所到之处跟进的本地投机资本,整个炒作市场的投机资本数量,就远远超过了温资本,整个炒作市场的投机资本数量,就远远超过了温州购房团握在手里的钞票。州购房团握在手里的钞票。n如果传闻中的如果传闻中的“1010万温州人拿着万温州人拿着10001000个亿在炒楼个亿在炒楼”大体大体符合事实原貌,那么这符合事实原貌,那么这10001000亿不过是支撑整个炒作市场亿不过是支撑整个炒作市场的一个资本系数。由于此过程中银行实际在承担着大部的一个资本系数。由于此过程中银行实际在承担着大部分风险,所以如果不及时控制,它最终将演变为一个巨
14、分风险,所以如果不及时控制,它最终将演变为一个巨大的金融黑洞!大的金融黑洞!2021/9/18第第11页页境外对我国房地产过热的注意n早早在在20022002年年1212月月,美美国国摩摩根根士士丹丹利利就就在在一一份份研研究究报报告告中中提提醒,中国有可能爆发新一轮房地产泡沫危机。醒,中国有可能爆发新一轮房地产泡沫危机。n2003年年3月月5日,华盛顿邮报进一步载文指出,中国房日,华盛顿邮报进一步载文指出,中国房地产泡沫及其破裂,将可能引发中国银行体系危机。文章分地产泡沫及其破裂,将可能引发中国银行体系危机。文章分析认为,银行是中国资本的主要来源。房地产泡沫一旦破裂,析认为,银行是中国资本的
15、主要来源。房地产泡沫一旦破裂,就意味着银行将增加新的坏账。截至就意味着银行将增加新的坏账。截至2003年年10月,在国内月,在国内银行未偿还的银行未偿还的1.6万亿美元的贷款中,约有万亿美元的贷款中,约有1/10陷在房地产陷在房地产领域,其中领域,其中600亿美元是向开发商提供的贷款,另有亿美元是向开发商提供的贷款,另有900多多亿美元是住房抵押贷款。亿美元是住房抵押贷款。n2003年年7月月13日,香港南华早报刊登了一篇题为制日,香港南华早报刊登了一篇题为制造一个经济定时炸弹的文章,以此来形容中国目前有造一个经济定时炸弹的文章,以此来形容中国目前有3万万多家房地产公司疯狂多家房地产公司疯狂“
16、炒地皮炒地皮”的现实。的现实。2021/9/18第第12页页房价虚高的主因n地价上升过快。地价上升过快。近些年来土地价格飞涨,这既和土近些年来土地价格飞涨,这既和土地成本上升有关,又和现行的某些政策有关。为了地成本上升有关,又和现行的某些政策有关。为了避免过去暗箱操作带来的种种弊端,我国目前实行避免过去暗箱操作带来的种种弊端,我国目前实行土地公开招标拍卖。但随这种做法产生的问题值得土地公开招标拍卖。但随这种做法产生的问题值得反思。在竞拍中,地价被炒得很高,一亩地甚至能反思。在竞拍中,地价被炒得很高,一亩地甚至能卖到几百、上千万元。卖到几百、上千万元。n各地出现了一批投资购房者,哄抬房价。各地出
17、现了一批投资购房者,哄抬房价。这些投资这些投资购房者买了房子不是为了自用,而是通过出租或者购房者买了房子不是为了自用,而是通过出租或者二次出卖来赚取利润。这种二次出卖来赚取利润。这种“炒房炒房”行为的直接结行为的直接结果,就是把地区的房价被人为地抬高了。果,就是把地区的房价被人为地抬高了。2021/9/18第第13页页n2002年上半年,我国个人住房贷款余额已超过年上半年,我国个人住房贷款余额已超过6630亿元。亿元。n中国人民银行中国人民银行2005年年8月月15日发布的日发布的2004中国房地中国房地产金融报告产金融报告指出,到指出,到2004年末,我国的房地产贷年末,我国的房地产贷款已达
18、款已达2.6万亿元,占到全部人民币贷款的约万亿元,占到全部人民币贷款的约15,我国居民个人住房按揭贷款占的比例为我国居民个人住房按揭贷款占的比例为11.7。n在在2004中国房地产金融报告中,中国人民银行中国房地产金融报告中,中国人民银行警告说,去年以来持续至今的房地产热已经为中国警告说,去年以来持续至今的房地产热已经为中国楼市带来很大的金融风险,这些风险主要包括:楼市带来很大的金融风险,这些风险主要包括:n房屋贬值房屋贬值n开发商资金链断裂开发商资金链断裂n“假按揭假按揭”难以收回难以收回n出让土地的收入被挪作他用出让土地的收入被挪作他用2021/9/18第第14页页n2005年年5月月11
19、日国务院办公厅转发了建设部日国务院办公厅转发了建设部等七部门联合出台的关于做好稳定住房价等七部门联合出台的关于做好稳定住房价格工作意见的通知。格工作意见的通知。上海房价能否软着陆上海房价能否软着陆n【焦点访谈】:稳定房价合民心【焦点访谈】:稳定房价合民心 2021/9/18第第15页页(一)房地产的涵义(一)房地产的涵义 n房地产房地产是房产与地产的合称是房产与地产的合称,是房屋与土地,是房屋与土地在经济方面的商品体现。房屋与土地反映物在经济方面的商品体现。房屋与土地反映物质的属性和形态,而房产与地产则体现商品质的属性和形态,而房产与地产则体现商品形式的价格。形式的价格。n在在生活资料生活资料
20、方面,房产与地产属于方面,房产与地产属于财产范畴财产范畴;在在生产经营资料生产经营资料方面,房产与地产属于方面,房产与地产属于资产资产范畴范畴。n房屋和土地不可移动,因此一般称之为房屋和土地不可移动,因此一般称之为不动不动产。产。n不动产的广义概念不动产的广义概念还包括其他不能移动的物还包括其他不能移动的物体,如水坝、地下工程、港口等其它建筑体,如水坝、地下工程、港口等其它建筑。2021/9/18第第16页页(二)城市房屋(二)城市房屋 按用途分按用途分,城市用房一般可以分为六大类,城市用房一般可以分为六大类 :n1.1.住宅。住宅。在现代城市中,住宅一般要占城市房在现代城市中,住宅一般要占城
21、市房屋总量的一半左右。屋总量的一半左右。n2.2.生产用房。生产用房。是指物质生产部门作为基本生产是指物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋。要素使用的房屋。n3.3.营业用房。营业用房。是指第三产业所使用的房屋。是指第三产业所使用的房屋。n4.4.文教用房文教用房 n5.5.行政用房行政用房 n6.6.其他专用房其他专用房 2021/9/18第第17页页(三)城市土地(三)城市土地 n1.1.生活居住用地生活居住用地n2.2.工业用地工业用地n3.3.公共建筑用地公共建筑用地n4.4.公共绿地公共绿地n5.5.风景游览区用地风景游览区用地n6.6.道路广场用地道路广场用地n7.7.市政公用设
22、施用地市政公用设施用地n8.8.交通运输用地交通运输用地n9.9.特殊用地特殊用地n10.10.其他用地其他用地 2021/9/18第第18页页(四)房地产业(四)房地产业 nl.l.房地产业的概念房地产业的概念n一般是把一般是把产品用途相同产品用途相同、服务内容相同服务内容相同和和服服务对象相同务对象相同的企业,作为的企业,作为同一行业。同一行业。n房地产业房地产业是指从事房地产开发、经营、管理是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业和服务的产业,具体包括土地的开发经营、,具体包括土地的开发经营、房屋的开发建设、买卖、租赁、信托、物业房屋的开发建设、买卖、租赁、信托、物业管理和以房地产为依
23、托所进行的多种经营管管理和以房地产为依托所进行的多种经营管理等项工作。理等项工作。2021/9/18第第19页页2.2.房地产业的运行机制房地产业的运行机制 n(1 1)生生产产环环节节。生生产产环环节节是是指指进进行行土土地地开开发发、房房屋屋建建设设等等,从从而而获获得得房房地地产产劳劳动动产产品品的的过过程程。这这一环节的一环节的前提条件是获得可供开发的土地前提条件是获得可供开发的土地。n2004年年8月月31日日以以后后,国国内内土土地地市市场场将将不不得得再再采采用用协协议议方方式式出出让让经经营营性性土土地地使使用用权权,国国有有土土地地使使用用权权必必须须以以公公开招标、拍卖、挂
24、牌的方式出让。开招标、拍卖、挂牌的方式出让。n(2 2)流流通通环环节节。流流通通环环节节是是指指房房地地产产作作为为商商品品进进入入市市场场,进进行行交交易易,以以实实现现其其使使用用价价值值和和价价值值的的过过程程。房房地地产产市市场场活活动动主主要要有有房房地地产产的的买买卖卖、租租赁赁和和抵抵押押三三种种形形式式。【CCTVCCTV中中国国财财经经报报道道:买房陷阱知多少】买房陷阱知多少】n(3 3)消费环节。)消费环节。在这个环节,在这个环节,房屋的售后管理与房屋的售后管理与服务工作服务工作显得更加迫切和重要。显得更加迫切和重要。2021/9/18二、二、物业管理的产生和发展物业管理
25、的产生和发展 2021/9/1820第第21页页(一)物业管理的起源(一)物业管理的起源n传传统统意意义义上上的的“物物业业管管理理”起起源源于于1919世世纪纪6060年年代代的的英英国国,由由于于工工业业革革命命的的发发展展使使得得大大量量农农村村人人口口涌涌入入工工业业城城市市,导导致致了了诸诸如如房房屋屋破破损损严严重重、居居住住环环境境日日趋趋恶恶化化等等“社社会会问问题题”。当当时时有有一一位位名名叫叫奥奥克克维维娅娅希希尔尔(Octavia Octavia HillHill)的的女女土土迫迫不不得得已已为为其其名名下下出出租租的的物物业业制制定定了了一一套套规规范范租租户户行行为
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