第二章-业主与业主委员会课件.ppt
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1、第第1页页第二章第二章 课课 件件业主与业主委员会业主与业主委员会 (一)业主的概念(一)业主的概念 物业管理条例物业管理条例规定:规定:“房屋的所有权人房屋的所有权人为业主为业主”。在物业管理活动中,业主基于对房屋。在物业管理活动中,业主基于对房屋的所有权享有对物业的相关共同事务进行管理的的所有权享有对物业的相关共同事务进行管理的权利,这些权利有些由单个业主享有和行使,有权利,这些权利有些由单个业主享有和行使,有些只能通过业主大会来实现。些只能通过业主大会来实现。第一节、第一节、业业 主2(二)物业使用人的概念(二)物业使用人的概念 物业使用人是指不拥有房屋的所有权,物业使用人是指不拥有房屋
2、的所有权,但通过某种形式而获得房屋的使用权,并实但通过某种形式而获得房屋的使用权,并实际使用房屋的人。际使用房屋的人。目前,其主要的一种形式是租赁关系。目前,其主要的一种形式是租赁关系。使用人通过租赁合同,在业主授权的范围内使用人通过租赁合同,在业主授权的范围内行使权利。行使权利。3(三)业主的权利(三)业主的权利1 1按照物业服务合同的约定,接受物业服务按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务企业提供的服务2 2提议召开业主大会会议,并就物业管理的提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议有关事项提出建议3 3提出制定和修改管理规约、业主大会议事提出制定和修改管理规约、业
3、主大会议事规则的建议规则的建议4 4参加业主大会会议,行使投票权参加业主大会会议,行使投票权5 5选举业主委员会委员,并享有被选举权选举业主委员会委员,并享有被选举权46监督业主委员会的工作监督业主委员会的工作7监督物业服务企业履行物业服务合同监督物业服务企业履行物业服务合同8对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权用情况享有知情权和监督权9监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用金的管理和使用10法律、法规规定的其他权利法律、法规规定的其他权利5(四)业主的义务(四)业主的义
4、务1遵守管理规约、业主大会议事规则遵守管理规约、业主大会议事规则2遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度方面的规章制度3执行业主大会的决定和业主大会授权业主委执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定员会作出的决定4按照国家有关规定交纳专项维修资金按照国家有关规定交纳专项维修资金5按时交纳物业管理服务费用按时交纳物业管理服务费用6法律、法规规定的其他义务法律、法规规定的其他义务6第二节、业主大会与业主委员会第二节、业主大会与业主委员会(一)业主大会(一)
5、业主大会1.业主大会的性质业主大会的性质 业主大会是由同一个物业管理区域内全体业主大会是由同一个物业管理区域内全体业主组成的,代表和维护物业管理区域内全体业主组成的,代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的业主自治业主在物业管理活动中的合法权益的业主自治管理组织。管理组织。72业主大会的设立业主大会的设立 物业管理条例物业管理条例规定,一个物业管理规定,一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治模、社区建设等因素。具
6、体办法由省、自治区、直辖市制定。区、直辖市制定。8(1)业主大会会议召开的形式。业主大会会议召开的形式。业主大会一般有两种形式:集体讨论和书面征求意业主大会一般有两种形式:集体讨论和书面征求意见。见。(2)召开业主大会的法定人数。召开业主大会的法定人数。无论业主大会会议采用哪种形式,都应当有物业管无论业主大会会议采用哪种形式,都应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。人数过半数的业主参加。(3)业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主不能出席时,可以委托代理人出席业主大
7、会会业主不能出席时,可以委托代理人出席业主大会会议,但必须办理合法的委托手续。议,但必须办理合法的委托手续。9 (4)业主人数较多时可以推选业主代表参加业主大业主人数较多时可以推选业主代表参加业主大会会议。物业管理区域内业主人数较多时,可以以幢、会会议。物业管理区域内业主人数较多时,可以以幢、单元、楼层等为单位,推选一名业主代表参加业主大单元、楼层等为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议。会会议。(5)业主大会做出决定的法定人数。决定筹集和业主大会做出决定的法定人数。决定筹集和使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施时,应当经专有部分占建筑
8、物总面积时,应当经专有部分占建筑物总面积23以上的业主以上的业主且占总人数且占总人数23以上的业主同意。以上的业主同意。10 (6)业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会会议分为定期会议和临时会议。(7)召开业主大会会议应当于会前通知业主。业主大召开业主大会会议应当于会前通知业主。业主大会会议召开会会议召开15日以前,要通知全体业主,业主委员会日以前,要通知全体业主,业主委员会应当将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域应当将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。内公告。(8)业主大会会议记录应当存档。业主大会会议记录应当存档。(9)业主大会的决定应予以公告。业主大会的决
9、定应予以公告。114第一次业主大会会议召开的条件和筹备工作第一次业主大会会议召开的条件和筹备工作 (1)第一次业主大会会议召开的条件第一次业主大会会议召开的条件 12(2)第一次业主大会会议的筹备工作第一次业主大会会议的筹备工作 1)成立大会筹备组。成立大会筹备组。2)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容。形式和内容。3)听取业主和相关人员的建议,结合本物业管听取业主和相关人员的建议,结合本物业管理区域的实际情况,参照政府主管部门制定的示理区域的实际情况,参照政府主管部门制定的示范文本,拟订范文本,拟订业主大会议事规则业主大会议事规则草案和草案
10、和管管理规约理规约草案等有关文件。草案等有关文件。4)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数。议上的投票权数。5)通过协商,确定业主委员会委员候选人产生通过协商,确定业主委员会委员候选人产生办法及名单。办法及名单。135第一次业主大会召开的程序第一次业主大会召开的程序6业主大会的职责业主大会的职责14(二)业主委员会(二)业主委员会1.业主委员会的性质152业主委员会的设立业主委员会的设立 业主委员会由业主大会选举产生,建设部业主委员会由业主大会选举产生,建设部业主大业主大会规程会规程规定,业主委员会委员应当符合下列条件:规定,业主委员会委员
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