格力地产:2015年度非公开发行股票募集资金使用可行性分析报告.docx
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1、 格力地产股份有限公司 2015年度非公开发行股票募集资金使用可行性分析报告 格力地产股份有限公司(以下简称“格力地产”或“公司”)拟向不超过 10 名投资者非公开发行 A 股股票,募集资金总额不超过 600,000.00 万元。公司对本次非公开发行股票募集资金使用的可行性分析如下:一、本次非公开发行的背景和目的 (一)本次非公开发行的背景 1、全面深化国资国企改革,助力公司转型发展 2013 年 11 月 12 日,党的十八届三中全会通过了中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定,对深化国资国企改革做出了总体部署,指出了不断增强国有经济活力、控制力、影响力,积极发展混合所有制经济,建立长效
2、激励约束机制等改革的具体目标和方向。2014 年 5 月 8 日,国务院下发关于进一步促进资本市场健康发展的若干意见,提出了推动混合所有制经济发展,完善现代企业制度和公司治理结构,完善上市公司股权激励制度等意见。 2014 年 8 月 17 日,中共广东省委广东省人民政府下发关于全面深化国有企业改革的意见,通过市场手段,优化资产配置,以交叉持股、产业链延伸、设立合资公司等方式,推动国资系统、企业集团内部资源整合,打造优势产业板块和重点领域。 目前,公司 51.94%的国有股份无偿划转至珠海投资控股有限公司(以下简称“海投公司”)事项已收到国务院国有资产监督管理委员会关于无偿划转珠海格力集团有限
3、公司所持格力地产股份有限公司全部股份有关问题的批复(国资产权2015141 号)。受益于国企改革,公司房地产业、海洋经济产业、口岸经济产业、现代服务业四大板块有望进入快速发展期。 2、横琴自由贸易试验区的建立,进一步强化珠海的区位优势 珠海拥有经济特区的先发优势,具有较好的政治和政策基础。珠海与澳门山水相连,与中国香港隔海相望,相距仅 36 海里,与大珠三角其他中心城市同样距离很近;此外,珠海位于南方大江西江主干道的河口位置,也是西江流域通往海洋的门户。随着“泛珠三角”经济合作不断加强,粤港澳合作不断深入,珠江口西岸的发展步伐加快,港珠澳大桥等一批大型基础设施的加快推进与建成,珠海区位优势将不
4、断增强,在区域合作中也将扮演更加重要的角色。珠海丰富的沿海口岸、临海高空、江海汇融等自然资源,使海港、空港、陆港“三驾马车”并驾齐驱,是其它地区难以复制的核心优势,蕴含着未来发展的广阔前景。2015 年 4 月 20 日,根据国务院关于印发中国(广东)自由贸易试验区总体方案的通知(国发201518 号),中国(广东)自由贸易试验区建立,战略定位为依托港澳、服务内地、面向世界,将自贸试验区建设成为粤港澳深度合作示范区、21 世纪海上丝绸之路重要枢纽和全国新一轮改革开放先行地。珠海横琴新区为中国(广东)自由贸易试验区三个片区之一,重点发展旅游休闲健康、商务金融服务、文化科教和高新技术等产业,建设文
5、化教育开放先导区和国际商务服务休闲旅游基地,打造促进澳门经济适度多元发展新载体。 公司作为珠海市国资委下属的重要上市平台,将充分利用珠海的区位优势通过一系列的投融资行为来实现公司的发展布局。 3、港珠澳大桥将构建三地同城化、一体化 除港口、机场外,港珠澳大桥、广珠铁路、广珠城际轻轨等一系列重要交通基础设施正在兴建或已建成。未来,珠海将形成以“一桥双港”(一桥为港珠澳大桥、双港为海港和空港)为龙头、“八纵六横”为骨架、“两铁一网”(两铁为广珠铁路、广珠城际轻轨,一网为西江水运骨干航道网)为支撑的综合交通体系,其中,最为重要的是即将于 2017 年通车的港珠澳大桥将珠海到中国香港的陆路距离缩短了
6、150 公里,珠海成为连接中国香港、澳门和珠三角西翼的重要交通节点。 4、“一带一路”之海上丝绸之路加速海洋经济增长 珠海拥有领海基线内海域面积约 6,000 平方公里,海洋面积、岛屿数、海岸线长度均位居珠江三角洲地区之最。珠海有大小岛屿 146 个,有“百岛之市”之称;海洋旅游、海洋生物、海洋可再生能源等资源类型众多、特色鲜明。广东省海洋经济发展“十二五”规划、珠海市海洋经济发展“十二五”规划等规划的出台,为广东省创建国家级海洋生态文明示范区、珠海市建设海洋经济强市提供了良好的政策环境。同时,珠海已在海洋综合开发与管理中积累了丰富的经验,具有进一步转变发展方式和提升核心竞争力的巨大潜力,也为
7、珠海实现海洋经济跨越式发展提供了有利条件和坚实基础。根据珠海市海洋经济发展“十二五”规划,珠海发展定位为粤港澳海洋经济合作先行区:以合作、创新和服务为主题,充分发挥毗邻港澳的优势,依托横琴新区、万山区,推进与港澳的紧密合作、融合发展,逐步建设成为带动珠三角、服务粤港澳的海洋经济合作先行区;同时,发展定位为广东海岛综合开发试验区:深入实施科技兴海政策,结合国家层面的政策优势,先行先试,加快海岛基础设施建设,创新无居民海岛整岛开发模式,推进旅游资源、海洋生物资源、海洋能资源的综合开发,打造广东海岛综合开发试验区。 珠海将培育壮大“三岛群”,即万山-桂山岛群、外伶仃岛群、担杆-佳蓬岛群,“三岛群”是
8、珠海市海洋开发利用的前沿阵地。 5、公司战略转型的需要 经过多年的行业经营和市场深耕,并充分利用珠海独特的区位优势、海洋和生态资源优势,公司已形成全新的房地产业、海洋经济产业、口岸经济产业和现代服务业四大板块协同发展的产业格局,“建筑城市,健康生活”的企业理念已1 经形成。公司的发展布局,契合珠海构建“三高一特”现代产业体系、推动城市绿色发展的规划。 1 高端制造业、高端服务业、高新技术产业、特色海洋经济和生态农业 (二)本次非公开发行的目的 面对国企改革、自贸区、港珠澳大桥、21 世纪海上丝绸之路提供的历史性机遇,公司将充分利用珠海独特的区位优势和生态、海洋资源优势以及前期的产业布局,加快海
9、洋经济产业、口岸经济产业和现代服务业三大板块的发展步伐,具体业务包括海岛开发、渔港、生态农业、休闲旅游、金融、互联网等。公司拟通过本次发行加大对前述三大板块的投资,并借助互联网、金融及电商平台对各板块进行串联,从而形成业务闭环和良性循环。 通过本次非公开发行,公司将进一步拓宽融资渠道,公司的资产规模增大,资金实力增强,资产和负债结构得到优化,本次非公开发行有利于增强公司的抗风险能力和持续经营能力,有利于公司在加快相关业务发展的同时为股东带来更大回报。 二、本次募集资金投资计划 公司本次发行拟向特定投资者非公开发行不超过 246,204,349 股人民币普通股,募集资金总额不超过 600,000
10、.00 万元,募集资金扣除发行费用后用于如下项目: 单位:亿元 序号 项目名称 项目预计总投资 拟使用募集资金额 1 香洲港区综合整治工程 20.00 10.00 2 珠海洪湾中心渔港工程 12.13 8.00 3 珠海格力海岸游艇会工程 4.38 3.00 4 海岛综合开发项目 23.54 6.00 5 竹洲水乡水利风景区核心区开发项目 12.19 10.00 6 珠海海控金融服务有限公司增资项目 9.50 5.00 7 偿还银行贷款 18.00 18.00 合计 99.74 60.00 公司上述募投项目,依托公司现有的海岸、海岛、海域及口岸资源,以“海控”品牌及互联网金融、电子商务为纽带,
11、充分利用公司前期产业布局的资源和先发优势,打造“大海洋、大金融、大健康”的产业集群,助力公司发展实现新的飞跃。若本次非公开发行扣除发行费用后的实际募集资金少于募集资金拟投入总额,公司将根据实际募集资金净额,按照项目的轻重缓急等情况,调整并最终决定募集资金投入的优先顺序及各项目的具体投资额等使用安排,募集资金不足部分由公司自筹资金解决。 在本次非公开发行募集资金到位之前,公司可根据项目进度的实际情况以自筹资金先行投入,并在募集资金到位之后按照相关法规规定的程序予以置换。 三、本次募集资金投资项目基本情况 (一)香洲港区综合整治工程 1、项目背景 珠海作为广东省的海洋大市,拥有优越的地缘与资源优势
12、,是珠江口渔业与货物交易的主要集散地之一,常年有近 7,000 艘大小渔船需在珠海市内各渔港靠泊、补给,已导致香洲、湾仔等主要渔港超负荷运作。特别是香洲渔港,地处珠海市城区中心情侣路的海湾上,高峰期停泊大小渔船达 800 艘以上,对周围水质、空气已造成较大污染,与城市整体形象极不协调。同时香洲渔港基础设施条件差,缺少规范的水产品交易市场、冷藏制冰厂、供水供油等基本设施,已无法满足现代化渔港的要求。 随着珠海城市社会经济快速发展,国务院 2003 年批复的珠海市 2001-2020年城市总体规划中,已将珠海市香洲情侣路(包括香洲渔港)规划为旅游区域,加上“一院二馆”项目的顺利推进,香洲渔港的搬迁
13、势在必行。这是推进“蓝色珠海,科学崛起”战略步伐的重要举措,也是城市产业升级发展的必然选择。 2、投资项目基本情况 香洲港区综合整治工程的建设地点位于珠海市香洲区,野狸岛西北侧,项目毗邻正在建设的珠海歌剧院,项目陆域面积约 37 万平方米,包括项目范围内所有的建筑、码头等子项工程。总建筑面积为 29,850.00 平方米,主要建筑物包括游艇俱乐部(约 700 个泊位)及配套、滨海渔村、公园配套商业及设施、地下停车场等。项目建设主体为公司全资孙公司珠海香湾码头发展有限公司。 本项目的建设主要满足香洲渔港搬迁后城市建设的景观要求,解决原渔港搬迁后遗留的港容港貌和城市发展不协调的问题,以及为后期西侧
14、区域的规划建设创造良好的基础条件,香洲渔港经改建后将打造成集爱情主题公园、香洲客运码头、城市地景公园、城市运动公园、水上活动中心、民俗渔村和湿地七大功能区于一体的多功能地带,能够为居民及游客提供丰富多元的休闲、娱乐和亲水空间。 项目总投资 200,000.00 万元,其中土建投资 198,300.00 万元,设备投资1,700.00 万元。 3、 经济评价 本项目建后将为居民及游客提供丰富多元的休闲、娱乐和亲水空间,香洲港区将成为珠海重要的城市名片和休闲娱乐中心。本项目的主要收入来源为游艇泊位租售、停车场出租、商业建筑租售、水上活动中心经营等。 项目全部投资税前财务内部收益率为 18.69%,
15、投资回收期为 6.38 年,项目经济效益良好。 4、 项目进展、土地、项目报批事项情况 香洲港区综合整治工程已取得广东省企业基本建设投资项目备案证(备案项目编号: 140402543120120 )、海域使用权证书(国海证2015C44040200733 号)、海洋环评批复(珠海农水函201526 号)等相关文件。 5、 项目必要性及可行性 (1)贯彻落实珠三角地区改革发展规划纲要(2008-2020),加快珠海市城市旅游发展步伐,带动地区经济发展 珠海市关于贯彻落实实施意见提出要“增强珠海休闲度假、商务会展的吸引力。加快西部田园风光、红树林、水松林、游艇休闲等旅游项目的开发,增强海岛观光、生
16、态旅游、休闲度假、商务会展等特色旅游产品的吸引力,实现珠海旅游由过境地向区域组合型目的地、由观光地向度假地的转变”。 珠海市旅游发展总体规划规划珠海将建设成为我国重要的旅游经济强市、具可持续竞争力的(城市型)旅游目的地,旅游业将成为珠海的主导产业和未来的重点支柱产业。 自然景观与历史人文并蓄的旅游资源,面向大海、毗邻港澳的区位环境,优美宜居的生态环境,便捷的交通环境为珠海现代旅游业加快发展奠定了坚实基础。同时,近年来一系列事关珠海长远发展的重大国家战略深入实施,更为珠海现代旅游业的提速、提质发展注入了新动力。随着横琴新区开发、港珠澳大桥建设以及长隆国际海洋度假区、海泉湾二期、东澳岛伶仃海岸、国
17、际马戏节等一批重点旅游项目的加快推进,珠海旅游业迎来了前所未有的发展机遇。 香洲渔港的搬迁改造,将在珠海市东部滨海地区形成优良的滨海景观区,为人们提供休闲、娱乐和亲水空间,促进当地旅游业的发展,为珠海市城市旅游发展创造优越的硬件环境。 (2)改善城市中心区滨水景观,打造城市新地标,提升珠海市城市形象 地处珠海城区中心的香洲渔港是珠江口渔业和货物交易的主要集散地之一,可同时停泊渔船 1,000 多艘,年进出港船达 4 万多艘次。香洲渔港后方为珠海市城市中心区域,也是珠海东部海岸沿线开发强度最大的区域。多年以来,渔港对周边城市的发展及居民生活产生了一定的负面影响。2014 年珠海市政府工作报告明确
18、提出提高城市宜居水平,推进香洲渔港等改造建设和综合开发项目的实施。 香洲渔港于 2014 年下半年按计划陆续搬迁,搬迁之后的渔港将进行全面的功能升级,整体打造成为由各具特色的片区组成的珠海公园,区域内规划建设的项目有博物馆、歌剧院、公园、渔人码头、游艇码头、游艇会所及客运码头等,未来香洲港区将成为珠海的文化中心和旅游中心,未来将作为珠海的窗口展示其世界级文化中心以及 21 世纪的宜居城市的风采。香洲渔港的搬迁改造是有助于改善城市中心区滨水景观,是加快珠海市城市旅游发展步伐,打造新的城市地标的客观需要。 (3) 满足城市景观要求,加快珠海市城市旅游发展步伐,带动地区经济发展 根据珠海香洲港详细规
19、划,香洲港将打造成为珠海新的世界级公园、滨海文化明珠,通过珠海公园、珠海大剧院等项目的实施带动,提升香洲城市滨海界面。规划区域北部主要为滨水文化及休闲娱乐,南部渔村将集中体现珠海的风貌遗产,集中体现珠海作为滨海城市的独特生活方式。同时规划区域将建设客运码头、游艇码头以及游艇会所,为市民及游客提供往返于周边岛屿及香洲港的独特体验。 (4) 发展游艇产业,逐步打造珠海游艇生活圈 珠海市游艇产业规划提出以游艇消费带动旅游发展,整合游艇消费规划布点和现有旅游资源,使珠海市成为游艇消费业兴盛的滨海城市。香洲港区综合整治工程将建设拥有 700 个游艇泊位,与珠海格力海岸游艇会工程沿情侣路一线形成呼应,有利
20、于逐步打造和完善珠海游艇生活圈。 (二)珠海洪湾中心渔港工程 1、项目背景 珠海香洲渔港的基础设施条件已无法满足现代化渔港的要求,同时,国务院 2003 年批复的珠海市 2001-2020 年城市总体规划中,已将珠海市香洲情侣路(包括香洲渔港)规划为旅游区域,因此,香洲渔港的搬迁势在必行。 作为广东省的海洋大市,发展现代化海洋渔业经济是珠海市重要的经济发展目标。为进一步促进珠海市发展成珠江口重要的外海及远洋捕捞补给基地及渔业集散基地,提高渔港生产能力和运作效率,满足现代化海洋渔业经济发展的需要,进一步完善珠海市渔港渔船避风、渔产品交易及物流、休闲渔业等功能,需要加快推进珠海新渔港的建设。 遵循
21、珠海城市搬迁规划以及适应港口吞吐量发展需要,新渔港选址于洪湾片区,位于中心城区与西部地区的结合部,目前洪湾建材码头西北侧、挂锭角山东南侧,磨刀门水道与马骝洲水道交汇处,其建设将与渔区小城镇建设结合起来,发展成为综合性的渔业基地。 2、投资项目基本情况 珠海洪湾中心渔港工程以渔港建设为核心,构建集渔船避风、后勤补给、船舶修造、国际化水产品交易、水产品精深加工、冷链储藏配送、物流运输、海洋渔业文化、海洋科技研发、休闲旅游度假等多个产业结合于一体的现代化中心渔港经济区。同时,基于公司“海控金融”、“海控易购 app”的互联网平台,洪湾中心渔港建成后,将为公司择机拓展海产品 O2O 交易模式,打造现代
22、化交易平台,为商户及消费者提供便捷高效的电商渠道,延伸珠海海洋渔业经济产业链,提供得天独厚的条件。工程建设主体为公司全资孙公司珠海洪湾中心渔港发展有限公司。 工程建设规模为总占地 72 万平方米,其中挖入式港池约 40 万平方米,陆域 32 万平方米。新建渔业码头岸线 716.2 米,预留岸线 1,891.6 米。港池内泊位采用紧密型布置,在港池内北侧 518.9 米的海岸线上,共布置了 4 个 200HP 渔船泊位和 4 个 600HP 渔船泊位用于卸鱼、2 个 600HP 渔船泊位及 1 个 200HP 渔船泊位用于供冰,3 个 200HP 物资泊位用于物资补给。在港池东侧的 197.3
23、米海岸线上,共布置 2 个 600HP 物资泊位用于物资补给,2 个渔政泊位用于渔政执法。港池内航道宽度为 90 米。 珠海洪湾中心渔港工程的开工建设,有助于提升珠海市渔港的配套功能和建港水平,扩大和完善珠海市渔港码头服务能力,推进渔业生产及港口休闲产业的发展,建立规模化、现代化的渔港经济区,提升港口服务水平,保障渔业生产安全,创造地区新的经济增长点,意义重大。 项目总投资 121,337.00 万元,其中土建投资 119,687.00 万元,设备投资1,650.00 万元。 3、 经济评价 洪湾中心渔港将成为集渔船避风、后勤补给、船舶修造、水产品精深加工、冷链储藏配送、物流运输、国际化水产品
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