首润集团2014年十里新城开发项目实施计划27859.pdf
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1、 首润集团 2014 年十里新城开发项目实施计划 一、获取土地使用权指标:(重点工作)1、开发商获取土地使用权的主要方式:1)通过行政划拨方式取得;2)旧城改造取得中标地块国有土地使用权;3)转让取得;4)出让方式取得(招标、拍卖、协议出让三种方式);5)联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得;6)通过司法裁决取得;7)通过兼并、收购等股权重组方式取得。开发商获取土地使用权指标的方法有以上七,不管采用哪种方法和手段,必须用最快的方法在上半年获取土地 174 亩(为十里铺村址面积)二、征地拆迁前期准备工作计划 1.成立征地拆迁领导小组时限要求与工程项目开发部对接并完成项目的立项批复、建设用地批
2、准书、规划等手续的办理。2.请县国土分局牵头办土地征收及用地指标审批等相关手续;公司工程项目开发部办理拆迁公告或房屋拆迁许可证。3.根据县规划局确定的项目规划红线,县乡镇规划部门对项目所涉地块,逐户摄像,制作完整的每户原状影像资料;县乡镇规划部门查违领导组确认的地形图和*政办*号文,核查违法建设户及其面积。规划分局负责参与重点建设项目拆迁地块违法建设的界定;配合办理被拆迁项目的规划审批文件等资料。三、摸底丈量、复核(重点工作)1.工程项目开发部委托拆迁公司按程序确定进场摸底丈量;并在规定的时间内完成拆迁地块的丈量摸底工作。2.工程项目开发部与拆迁公司牵头组织召开项目拆迁丈量摸底进场会,确定丈量
3、摸底完成时间。3.县乡镇规划、土地部门按丈量进场的时间要求,组织安排人员支持配合。4.丈量摸底的拆迁公司对摸底丈量情况按三榜公示内容需要,即混合、砖木、简易三类房屋及其附属物登记造册,按照户籍证明、结婚证明、计生证明核定常住人口,力求准确无误;县乡镇规划、土地部门确定现场监管负责人和责任人;公安分局负责提供征迁地块的户籍资料;县乡镇规划、土地部门负责人为摸底丈量复核责任人,以拆迁公司丈量摸底的相同科目进行跟踪复核,复核面不得少于 30,并承担市县政策指导组抽查合格的责任,县乡镇规划、土地部门依法认定违法建设,将依法拆除的违法建设资料及时提供给房地产开发商,杜绝违法建设纳入补偿范围。5.工程项目
4、开发部与拆迁公司在县乡镇规划、土地部门业务指导下组织进场丈量土地,并标明地面附属物。6.县乡镇规划、土地部门对拆迁公司丈量数据随机复核并在拆迁地块设立举报箱,公布举报电话,发现问题责成整改,并评估拆迁公司摸底丈量的工作质量,县乡镇规划、土地部门全天候巡查,执行违法建设露头就打,同时公布举报电话。四、报审材料,完善手续,办理房屋拆迁许可证 1.工程项目开发部与拆迁公司测算项目经费,按要求统计摸底丈量原始表,对摸底丈量情况进行小结,附逐户影像资料,一并报送县乡镇规划、土地部门查违领导组审查,跟踪审查批复。2.县乡镇规划、土地部门依照市县政府相关政策,结合项目地块摸底丈量的实际,会同项目拆迁地块研究
5、、制定项目拆迁补偿安置方案,经县乡镇规划、土地、拆迁部门审定后报送市县查违领导组审批。3.申报乡镇国土部门邀请市县国土测量大队和工程项目开发部进场土地面积测量及确定土地类别和附属物。4.摸底丈量情况经三榜公示,并报市县证照确认小组确认。一榜在现场公示;二榜在辖区内公示,三榜由征地拆迁领导小组办公室在 当地报纸上 上公示。公示的主要内容:被拆迁房屋的基本情况、企业产权证号(含其他权属证明)、房屋坐落、结构、建筑年代、面积及其它住房等情况;被拆迁房屋的土地权属性质和土地使用类型;被拆迁人姓名(名称)、户籍、家庭人口及相互关系和计划生育情况;被拆迁人是否“双困”家庭或生活困难群体;其它需公示的内容。
6、(6)违法建设县乡镇规划、土地、拆迁部门签字确认后一并公示。五、组织培训,动迁准备 1.项目拆迁方案正式批复后,县乡镇规划、土地、拆迁部门相关领导和工作人员、动迁公司项目经理和进场人员进行培训。2.工程项目开发部和拆迁公司配合市县政策领导组进场,按规定比例对拆迁房屋进行抽查。3.总公司工程项目策划部、开发部准备安置小区平面规划效果图、房型图、选房图并现场公布,严格实行现场选房,谁先交房,谁先选房,现场办公组织实施。4.县乡镇规划、土地、拆迁部门组织拆迁公司将征地公告、拆迁公告及拆迁方案同时张榜公布,并将致拆迁户一封信和拆迁方案送达所有被拆迁户。5.项目用地单位与县乡镇规划、土地局签订征地协议,
7、3个工作日支付征地款项;县乡镇规划、土地局与村民、企业主签订征地协议,并支付相应款项。6.县乡镇规划、土地、拆迁办配合组织召开进场动迁会,确定动迁时间。六、组织动迁,协议审查,资金拨付(重点工作)1.项目所在县乡镇规划、土地、拆迁办按程序确定拆迁、拆除公司,房地产开发公司负责与所确定的拆迁、拆除公司签订拆迁、拆除委托协议。2.拆迁公司受委托负责拆迁项目动迁工作,必须按拆迁公告期限完成动迁;拆除公司进场调查地形与房屋结构,制定拆除方案报县乡镇规划、土地局、征迁机构审定县拆管办备案;县乡镇规划、土地局、征迁机构全程监督拆迁、拆迁公司,并严格控制其履约保证金和拆除安全保证金,按工作实效奖优罚劣。县拆
8、管办按市县政府第*号令严格监管。3.县乡镇规划、土地局、征迁机构逐户做工作,签订征地补偿协议,发放征地补偿款。4.拆迁公司严格依据地块拆迁补偿方案与被拆迁人签订拆迁补偿协议,严格执行违法建设零补偿。县乡镇规划、土地局、征迁机构负责已签协议的审核;被拆迁人搬家,当场交房、选房,拆迁公司开具封门单,县乡镇规划、土地局、征迁机构对已审协议户的房屋拆除交拆除公司立即实施,县乡镇规划、土地局、拆迁办现场监管拆除安全。县政策指导组按协议数的 30完成拆迁地块的协议抽查审核工作,并配合市县政策指导组完成一定比例的抽查,发现问题及时整改到位;对违法、违规的人员,交由相关部门调查处理直至依法查处。5.拆迁公司负
9、责报裁材料的申报,县乡镇规划、土地局、征迁机构跟踪集体土地房屋拆迁报裁结果;县建设局按程序负责国有土地房屋拆迁裁决。6.总公司工程项目财务部按动迁进度预拨付资金(项目动迁启动预拨付拆迁补偿资金的 50;余款按拆迁进度拨付),如不能按期支付,上报县乡镇规划、土地局、征迁机构领导小组决定项目是否延期。确认被征迁人补偿资金发放到位后,县乡镇规划、土地局、征迁机构组织集中清表交地。七、决算审计,资料归档 1.县乡镇规划、土地局、征迁机构、村民现场负责人认真做好项目决算审计准备工作,县乡镇规划、土地局、征迁机构协议审核组积极配合。2.总公司工程项目财务部与县乡镇规划、土地局、征迁机构进行资金决算,征迁机
10、构对项目征迁资料整理归档后报审计部门进行征地拆迁项目专项资金的审计。3.项目审计结束,整改到位后,县乡镇规划、土地局、征迁机构与总公司工程项目财务部、工程项目策划部、开发部办理全部资料的交接手续,总公司工程项目财务部、工程项目策划部、开发部档案室对全部资料整理归档保存。八、工程项目开发规划设计(重点工作)规划设计(项目控制性和修建性详细规划设计)建设工程规划管理的主要内容有:建筑管理、到路管理、管线管理、审定设计方案、核发建设工程规划许可证。在以开发使用的城镇国有土地范围,项目规划申报的基本步骤是:在项目建议书报批或可行性研究报告编制之前,开发商要向规划局申报规划要点,规划管理部门应在要点通知
11、书中对批复时的参考依据;在项目建议书批复后,开发商应向规划局申报项目选址、定位,即向申报单位下发选址规划意见通知书,对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见,并须同时下达规划设计条件;规划设计条件,是项目选址后,由建设单位申请,规划部门下达是委托设计机构进行规划方案设计的依据性文件。开发商在完成方案设计后,须向规划部门提出审定申请;通过审定的设计方案,是编制初步设计或施工图的依据,也是取得建设用地规划许可证的必备条件;开发商依据审定的设计方案通知书和可行性研究报告批复,并在规定主管部门征询土地及拆迁部门有关用地及拆迁安置的意见后,应向规划局申领建设用地规划许可证,该证是取得土地使用权的必
12、备文件;申领建设工程规划许可证,是在项目列入年度正式计划后,申请办理开工手续之前,需进行的验证工程建设符合规划要求的最后法定程序,该证是申办开工的必备文件。进行营利性的房地产开发,必须取得国有土地使用权才能进行。根据城市房地产管理法的有关规定,房地产开发用地一级市场取得方式有2 种:出让和划拨。通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证;通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准书或划拨决定书。1、申办项目选址地点,取得建设项目选址意见书和建设用地规划许可证,并取得建设项目选址意见书的附件规划设计(土地使用)条件:1)建设项目选址申请 城市规划行政主管部门根据全市经济社会发展策略、
13、城市总体规划、分区规划、控制性详细规划等各级规划,安照国家 城市规划法、建设项目选址规划管理办法等,考虑建设项目的要求,在规定期限内提出规划方面的初审意见和选址意见。此后,由城市规划行政主管部门会同土地管理部门并征求项目所涉及到有关部门的意见,对初审意见及其选址提出复审意见,对于同意的项目报政府审批后,在规定的审批期限内核发项目选址意见书。建设项目选址意见书的主要内容应包括:建设项目的基本情况和建设项目规划选址的主要依据。2)申办建设用地规划 城市建设用地规划管理的基本是依据城市规划确定的不同地段的土地使用性质和总体布局,决定建设工程可以使用哪些土地,不可以使用哪些土地,以及在满足建设项目功能
14、和使用要求的前提下,如何经济、合理地使用土地。城市规划行政主管部门对城市用地进行统一的规划管理,实行严格的规划控制是实施城市规划的基本保证。3)委托设计单位设计,送审设计方案,申报规划要点。规划要点是计划立项或建设工程可行性研究的规划基本依据。计划部门可以要求开发单位初始规划部门对于开发项目的意见,再次决定对可行性研究报告的批复。当建设单位完成计划报批手续之后,应到规划部门申报选址定点,以获取选址规划意见通知书申报选址定点。办理上述“一书一证”时,需提交以下申报资料:a/建设用地申请;b/房地产开发单位营业执照和资质证书;c/土地使用证或土地权属证明;d/1:2000地形图。开发商取得建设项目
15、选址意见书及建设用地规划许可证后,即可同步到 a建管处办理规划方案报建手续,取得建设用地规划许可证;b到耕包处办理土地征用、转让手续,取得建设用地批准书。到土地利用处办理土地出让合同或划拨手续,签订国有土地使用权出让合同或取得建设用地划拨决定书。c到地籍处办理国有土地使用权证;到拆迁处办理拆迁许可证;2、持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建,取得建筑核位红线图和施工图。建筑方案报建分两阶段:1)规划方案审批阶段,取得规划建筑方案批准意见书,在此阶段需要提供的资料为:a/1:2000地形图1 份;b/1:500地形图1 份;c/建设项目规划建筑方案图纸1 套及光盘(大型项目需提供2-
16、3个不同设计单位的规划方案及光盘)d/“一书一证”及其附件(规划设计使用条件和规划用地范围线)。2)施工图核准阶段,取得建筑核位红线图5 份和施工图3 份,在此阶段需要提供的资料为:a/土地证复印件或宗地图或划拨决定书;b/公安、消防、审图办、人防、供水、供电、城管、交管、通信管线、抗震、环卫、燃气、园林等部门审查意见或回执;c/施工图3 份及光盘。3)申办建设工程红线定位与验线,取得建筑核位红线图。红线定位包括建筑定位和市政红线定位。其流程是先红线定位,再验线。红线定位工作完成后,当建筑物施工至正负零或市政管理埋设沟槽覆土前,建设单位应申请红线验线。办理红线定位时应提交以下资料原件:a/建筑
17、红线:审批手续齐全的红线图、建筑施工图,以及建筑红线放线通知单。b/建筑试放红线:红线图、建筑总平面图或建筑施工图、试放红线通知单。c/市政红线:审批手续齐全的红线图、管线工程审批文件及施工图。d/若所放红线与规划道路或其他预留规划控制范围相关,建设单位还须到市规划院提取道路坐标及其他相关数据。4)申办建设工程规划许可通知书,办理完毕后凭此通知书到建管部门办理施工许可证。建设工程施工至正负零时,持通知书等相关资料申办建设工程规划许可证。持建筑红线图到市城管局固体废弃物管理处缴纳垃圾处理费。申报 建设工程规划许可通知书应提交以下资料:a/国有土地使用权证;b/城市基础设施配套费收据;c/人防费收
18、据;d/建设工程规划许可通知书申请表;e/投资许可证;f/经放线的红线定位册正本。5)申办建设工程规划许可证。申办完毕后开发商持建设工程规划许可证 至建管部门办理建设工程正负零以上部分相关施工手续;建设工程竣工后3 个月内,开发商持竣工图申办建设工程规划验收合格证。申办建设工程规划许可证时提交以下资料:a/建设工程规划许可通知书;b/经正负零验线、盖章的红线定位册副本;c/经正负零验线、盖章的核位红线图;d/垃圾处理费联系单。申办建设工程规划许可证出现变更事由时,提交以下资料办理:a/变更申请;b/工商部门更名通知、变更后的工商执照;c/开发商资质证明;d/土地变更批复;e/变更后的土地使用证
19、;f/(土地批租费、使用费)收据;g/原建设工程规划许可证;h/建筑红线图;i/抵押权人同意变更的意见(办理了在建工程抵押的);j/法院裁决项目还应提交判决书。九、建设项目报建登记,申请招标,办理招标投标手续,确定勘察、设计、监理、施工队伍。项目报建总流程:实施单位流程内容承办单位 建设单位 建设项目报建登记 市县建设工程交易中心各有关管理机构 建设单位 审核“一费制”收费认定费、核发缴款通知 各有关管理机构市县建设工程交易中心 招标申请人 建设单位招标申请 招标投标监督管理机构 招标申请人 对招标申请人资格审查 招标投标监督管理机构 招标人编制与备案招标文件 招标投标监督管理机构 发布招标公
20、告 市县建设工程交易中心 投标申请人 投标申请人投标报名 市县建设工程交易中心 招标人投标申请人 招标人对投标人资格预审 市县建设工程交易中心 招标人 招标咨询及答疑会 招标投标监督管理机构 投标人 投标人编制与递交投标文件 招标投标监督管理机构 招标人 组织评标委员会 招标投标监督管理机构市县建设工程交易中心 招标人投标人 开标:招标投标监督管理机构县建设工程交易中心 评标委员会、招标人 评标:招标投标监督管理机构县建设工程交易中心 评标委员会、招标人 定标:招标投标监督管理机构县建设工程交易中心 招标人 核准招标投标情况转告:招标投标监督管理机构,各收费单位县建设工程交易中心 招标人 中标
21、公示,发出中标通知书:招标投标监督管理机构县建设工程交易中心 招标人、中标单位 签订合同:合同备案管理机构县建设工程交易中心 招标人、中标单位 领取施工许可证:县建设工程交易中心 中标单位 施工管理,县建设工程交易中心:依法必须进行招标的项目范围和规模标准,按照省人民政府的规定执行。施工单项合同估算价在50万元人民币以上或建筑面积达到1000m2的建设工程新建、扩建和改建的建筑工程必须进行招标。工程建设项目必须在发包前,由建设单位或其委托代理机构到市交易中心进行报建。应当报建而未报建的工程项目,不得进行招投标。报建时需交验工程建设项目以下文书:立项的批准文件、银行出具该工程项目资信证明、经批准
22、的建设用地证明和规划审批文件。工程建设项目的报建内容主要包括:工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额度、工程规模、拟开工与竣工日期、发包方式、工程筹建情况。工程建设项目报建程序:1)建设单位或其委托的代理机构到市交易中心领取工程建设项目报建表;2)按报建表的内容如实填写,盖上项目法人公章后报送市交易中心;3)工程建设项目立项批文、资质证明、建设用地证明、规划审批文件、施工图设计文件审查批准书连同报建表同时提交;4)属于试桩建设工程项目,需办理试桩登记手续。工程建设项目的投资和建设规模发生变化时,建设单位或其委托代理机构应及时到市交易中心进行补充登记,筹建负责人变更时,应办理变更手续
23、。1、建设项目报建登记 凡在本市范围内进行建设的,其建筑面积达到1000m2 的建设工程或工程造价在50万元以上的新建、扩建和改建的建筑(构筑物工程、市政工程及装饰工程)应办理工程项目的报建手续。工作内容:填报市县建设工程项目报建表需带下例资料:(一)建设项目批准文件 (二)建设工程项目土地使用合法证明文件 (三)施工图设计文件审查批准书 (四)资金证明(银行出具的六联单或审计报告)(五)私营、民营、合资项目必须出具合法证明文件 报建信息管理:(1)、建设工程交易中心核实报建资料,进行现场勘踏(7 个工作日内)(2)、在交易中心媒体上发布报建信息 (3)、交易中心将报建信息转至各有关管理机构
24、2、审核“一费制”收费认定表、核发缴款通知 填报市建设工程“一费制”收费认定表按下列程序办理:(一)在报建台领取收费认定表(共2 份)(二)到各执收执罚单位办事“窗口”办理缴费认定手续 (三)应缴费用从工程报建开始20日内凭市县建设工程交易中心(咨询台)开具的市县行政事业性收费、基金缴款通知书到代理银行专柜办理缴款手续。其他以中标价为计算基数的缴费项目,在招投标监督管理机构对招标投标情况书面报告核准前按上述程序办理。3、投标申请人投标报名 (一)投标申请人应是中国武汉建设网网员,并事先(7 个工作日内)将下述资料内容报送武汉市建设工程交易中心,经验证核实后输入数据库,作为投标报名、评标、定标的
25、依据资料:1、投标申请人的营业执照 2、资质证书 3、投标申请人信誉档案资料 4、项目经理有关资料 5、业绩及其他与投标活动有关的资料 (二)网上投标报名。网址:4、招标人根据工程需要对投标申请人资质预审 工作内容:(一)招标人根据工程需要对投标申请人投标资质预审的,应按已发布公告的内容 和要求对投标申请人进行资格预审 (二)投标申请人到市县建设工程交易大厅商务中心领取资格预审通知书和购 买资格预审格式文件 (三)招标人采用对投标申请人资格预审的,凡预审合格者少于7家的,应重新发 布招标公告;预审合格者过多时,又不便直接确定的,应在武汉市建设工程 交易中心采用随机方式抽取不少于7 家的投标申请
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