第一部分项目基础市场调研.doc
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1、第一部分 项目基础市场调研一、项目基础资源调研1-1、项目地块状况 1、项目地块地理位置项目地块位于长春市朝阳区的西南部边缘端口,长春高新技术产业开区的西南入口处,属朝阳区范围内。 项目地块三面临路,东至前进西街,南至卫星路,西至正在建设中的电台街,北至繁荣路。 虽然朝阳区是长春市的市中心所在,但项目地块所处边缘的位置,基本上没有共享“市中心”的区位概念,相反,因为离现有市中心较远,不能给长春市民以中心位置的印象;不过在另一方面,也受惠于朝阳区的市心印象,市民仍然对地块位置有一定程度的认同。2、项目地块状况项目地块总面积为42万平方米,总建筑面积约 60万平方米。地形表现为南窄北宽的梯形形状;
2、地势呈南北高,中部低的盆地状;较影响项目整体的建筑布局。地块内资源贫乏,可用资源利用点少。 3、地质状况项目地块为南窄北宽的梯形,其中东部临前进西街段总长800米,南部临卫星路段长365米,西部沿电台街段总长850米,北部临繁荣路段总长685米。项目地块最大落差为14.5米,其中南部与中部最大落差为14.5米,北部与中部最大落差为8.5米,基本呈南高北低的状态。4、项目地块状况研究从地块地理位置看,属于城市的中心区朝阳区境内,区域位置紧临长春市经济技术开发区,这不仅意味着地块的盆地的特殊地势,从科学的角度来说,因为到雨季,南北的雨水会对物业有一定影响,所以做住宅物业是不可取的,但又因为长春是北
3、方城市,缺少水分,相反盆地却变成了吸收灵气的聚宝盆,做住宅物业应该是一个明智的选择。1-2、项目地块自然资源项目地自然资源较为贫乏,它现在展示在人们面前的是一片荒地,南部有四车道的卫星路,西部有在建的轻铁和一大片农田, 北部有正在建设的繁荣路,东部有车流量较大的前进西街,其它资源(列如树木、河道等)较为缺乏。具体表现为:1、 周围景观 东面景观,现有一渣土处理厂。南面景观,四车道的卫星路可直达长春高新技术产业开发区。西面景观,有一面积较大的农田和正在建设的轻铁及电台街。北面景观,有贯通电台街和前进西街的繁荣路。景观综述:根据我司对项目地块的详细调研,认为该地块严重缺少能让客户心动的自然景观,怎
4、样来完善这个问题,将在以下章节中逐一阐述。2、污染状况 空气,该地块处于长春高新技术产业开发区的入口处,距离市区较远,周边无厂矿企业污染,但是长春的渣土处理厂却位于地块东部,空气还是有一点被污染的,所以该地块空气质量相对来说属于轻度污染。噪音,由于该地块的西部及西南部距离建设中的轻铁较近,所以噪音影响较为严重。水,长春位于中国北部,本身就缺乏雨水,所以本项目地无水污染。电,本项目地中有一高压电线位于两栋楼的中间,且电缆距离地面只有10米左右。3、社会治安状况 长春市朝阳区政府距离项目地有10分钟路程,马路对面就是双德乡政府,再加上长春市的严打扫非行动的进一步深入,社会治安状况较好。4、现有交通
5、状况位于项目地西部的102国道可直通四平,东部的前进西街直通 市区 ;从项目地到东南部的京哈高速公路也只需10分钟车程。此外,项目地周边的公交线路较少,且无直达项目地的公交车,最近的公交车站也需10分钟路程,但轻铁建成后有一站台位于地块西南部,较为便利。 具体为: 154路公交车线路:双德乡前进广场博爱广场五五一四厂幸福派出所光机车门威尼斯花园工航校宿舍物资宾馆工大南门欣东集团水厂宿舍九十七中学长岭摩托车北方市场中日医院荣德超市中东市场13路公交车线路:人民广场省委儿童公园四分局医大一院医大三院新民广场南湖公园湖西路高科技宿舍工学院南湖广场晨光花园富强街前卫医院前进广场林园路火炬路高新开发区2
6、22路公交车线路:长春站太阳城辽宁路德惠路朝阳桥开运街灯泡厂宽平大桥南湖广场晨光花园富强街前卫医院前进广场153路公交车线路:一汽住院部小刘屯大隋水库散热器厂越野路五站东风大街常青路迎春南路开运街宽平大路抚松路辉南路肿瘤医院田家油房125中学双德乡轻铁线路:火车站辽宁路芙蓉桥西安桥南昌路朝阳桥解放桥湖西桥宽平大桥抚松路南湖大路湖光路硅谷大街前进大街头卫名街卫光路 5、生态环境状况 因该地块缺少树木、河流等,所以鸟和鱼等动物就相应地较少,生态环境较为简单,较易改善。 6、卫生状况 项目地周边的总体卫生状况较差,原因有以下四点:一、 长春的空气较为干燥,沙尘较多。二、 项目地北部的繁荣路的乡村住宅
7、档次较低。三、 周边的道路车流量较多,容易扬起尘土。四、 渣土处理厂位于项目地东部,卫生状况较差。7、水资源状况 长春位于中国东北部,雨水较为缺乏,项目地也不例外,无河流经过,只有一小渠道,且污染较严重,主要原因为渣土处理厂位于上游。1-3、地块周边生活配套设施1、居民习惯的日常购物场所 由于项目地处于长春边缘,所以周边缺少较有规模和档次的购物场所,此外据我司详细调研,长春本身就缺少较有规模的大型购物场所,在市区只有恒客隆、卓展、东方广场、欧亚商都、亚细亚、国贸商厦等购物中心。 2、项目所在区域居民家庭数量及人口总数根据我司不完全统计,截止至2000年年末,朝阳区居民家庭总户数为户,人口总数为
8、人,是市辖区中人口最多的一个区域。3、周边居民文体设施 因为长春的空气质量不是很好,市民除购物或进行室内活动外,在户外活动的市民很少,再加上项目地处于城郊,所以周边十分缺乏居民的文体设施。4、医疗卫生医院是人民身体健康的保证,所以位于前进大街的前卫医院是白求恩医科大学的教学医院,拥有床位有168张,主治医师约有40名,为业主提供了强有力的保障。5、金融服务金融服务机构作为市民理财的基本场所,其重要地位是不容质疑的,但项目地位于高新技术开发区的入口处,从城市总体规划来看,这种机构是不可能有的。6、宾馆餐饮同达绿色生态园作为长春的一种特色是业主招待来宾的最佳场所,起着不可估量的作用,距离项目地仅5
9、分钟路程。7、邮政电信电话基本保障,街头有公用电话供应。但除一小邮电局外,无其它邮政电信服务机构。8、电视台本地电视频道较多,可以为市民提供丰富多彩的节目。9、娱乐设施茶庄、浴室、夜总会,这三个娱乐场所是长春人民的最爱,其他则不多见,项目地块附近有较有规模和上档次的浴室约有5家。10、生活供水虽然长春的雨水不是很多,但基本的生活供水还是可以保障的。11、生活供电长春是一个自然资源丰富的地区,例如光能、热能还是很丰富的,所以基本生活供电是没有问题的。12、学校现代家长对孩子的教育是很重视的,在教育的投入上也是较大的,虽然项目地块附近的高等教育学校(例如吉林大学前卫南校区、省华侨外国语专修学院、经
10、济干部管理学院、省森林警察学校、农行管理干部学院、省委党校、省团校、省林校、育才国语学院等)较多,但是客户子女的义务教育却得不到保障,地块北部的电台小学是乡属小学,南部的125中是区属普通中学,业主的尊贵得不到体现。13、居民交通设施 长春市民可供选择的交通设施较多,例如公交车、中巴、出租车、私家汽车、轻铁、摩托车、自行车等。地块周边居民生活方式综述:由于项目地块位于城市边缘开发区入口处,所以周边的生活配套设施不是很齐全,普通市民的生活较为乏味,稍有档次的的消费者也需去市中心进行消费,交通十分不便。1-4、地块规划1、地块规划的技术经济指标项目单位数值备注总占地面积M2容积率1.42绿化率%5
11、0总建筑面积M2.76总户数套420建筑密度%13.69日照间距1:1.7停车面积M2450002、地块所肩负的城市功能(1)、文化教育功能 周边的高等教育机构把项目地包围在内,形成了良好的文化氛围。(2)形象功能由于项目地块位于高新技术开发区的西南入口处,对树立整个高新技术开发区的形象比较重要。(3)、 能和富苑华城形成居民区的互补 ,从而形成一个大而集中的新的高尚住宅群落。1-5、地块资源对住宅商品房的影响1、从地块状况探讨(1)、从项目地块地理位置看,其贯通南北,连通卫星路和繁荣路,本身已经具备住宅商品房开发的潜力,是适合住宅物业的开发的。(2)、从项目地块状况看,地势南北高,中部低,为
12、一盆地形状,正所谓“人往高处走,水往低处流”,从消费者的消费心理来说,这种状况不容乐观。(3)、从地质状况看,该地块为一规整的南窄北宽的梯形,较易规划,符合住宅商品房的开发。 2、从地块自然资源探讨(1)、从周围景观看,项目地周边的景观较差,缺少能让消费者心动的景观。(2)、从污染状况看,项目地周边的污染不是很严重,较适合住宅物业的开发。(3)、从治安状况看,周边的行政机构较多,治安状况较好。(4)、从现有交通状况看,项目地距离公交车站较远,现有交通道路不是很理想。(5)、从卫生状况看,由于渣土厂及乡村低档住宅的存在,周边卫生环境状况较差。3、从地块周边生活方式探讨(1)、从居民习惯购物场所看
13、,周边的购物场所包括菜场较少,大部分商场集中在市中心,距离本地块较远。(2)、周边居民家庭数量及人口总数看,周边的家庭数量及人口较多,但素质较差,与本物业不符。(3)、周边居民文体设施,长春市民的户外活动较少,对文体设施的需求并不是很强烈。(4)、从医疗卫生看,项目地周边 的人口较多,但作为配套的医院只有一家规模中等的前卫医院是不够的。(5)、从宾馆餐饮、邮政电信、娱乐设施以及金融服务看,现代社会离不开理财,理财就需要银行或证券交易所,但作为新开发的高新技术开发区,这些配套还不是很齐全。4、从地块规划探讨(1)、从地块规划的技术经济指标看,本地块建成的住宅物业的质数较其它楼盘高,竞争力较强。(
14、2)、从地块所肩负的城市功能看,有较大支持。 总结: 总体来说,由于项目地的特殊地理位置以及在建项目的特定时间,周边的生活配套设施不是很齐全,所以现阶段的市场竞争力还是很大的。二、 项目市场环境调研2-1、城市基本现状1、基本概况(1)、位置面积 长春位于中国东北部,地处东经1241812702,北纬43054515,属纬度偏高地带,西北部与松原市相连,西南部与四平市毗邻,东南部与吉林市接壤,东北部隔拉林河与哈尔滨市相望。总面积20571平方公里,其中市区面积3583平方公里,占全市总面积的17.42%。(2)、地质、地貌 长春位于东部低山丘陵向西部台地平原的过渡地带。平原面积最大,台地略有起
15、伏,地势平坦,便利交通。长春地区除东部有小面积的低山丘陵外,绝大部分为台地,第二松花江、饮马河、伊通河纵贯其间,沿河两岸则为平坦的冲积平原。长春城区位于东部山地向西部平原过渡的台地上,地势东高西低,地貌由台地和平原组成,其中台地占70%,平原占30%。(3)、气候 长春位于大陆性季风气候区内,在全国干湿气候分区中,地处湿润区向亚干旱区的过渡地带。气温自东向西递增,降水自东向西递减。春季干燥多风,夏季湿润多雨,秋季天高气爽,冬季寒冷漫长,具有四季分明,雨热同季,干湿适中的气候特征。长春城区气候受城市“热岛效应”影响,城区气候比周围各县市偏高,冬季寒冷程度不如邻县市,夏季酷热程度较邻县市为甚。(4
16、)水文水情 长春城区的降水量除略少于双阳县外,均高于周围邻县市,特别是夏季暴雨、雷暴和冰雹的日数比邻县市多,降水强度比邻县市大。长春境内涝灾频繁,多发生在夏季,分洪涝和内涝两种。长春涝灾多发生在夏季,一年中,发生洪涝灾害的次数,6月份占14.5%,7月份占42.2%,8月份占36.1%。内涝灾害也多出现在夏季,一年之中,夏涝占全年内涝总次数的68.4%,春涝占21.1%,秋涝占10.5%。(5)自然资源A、 土地资源长春土地资源十分丰富,总面积为18881平方公里,人均土地资源面积为3.5公顷,均居全省第一位。其中,黑土台地面积占长春土地资源面积的28.13%,河谷低平地占16.9%,黑钙土台
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