物业承接查验精选PPT.ppt
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1、关于物关于物业承接承接查验第1页,讲稿共89张,创作于星期二一、一、物业承接查验概述物业承接查验概述1.1 物业承接查验概念(物业承接查验概念(P1)物业承接查验制度是物业承接查验制度是物业管理条例物业管理条例(以下简称(以下简称条例条例)确定的七大基本制度之一,)确定的七大基本制度之一,条例条例第二第二十八条规定:十八条规定:“物业服务企业承接物业时,应当对物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。物业共用部位、共用设施设备进行查验。”2010年住房和城乡建设部印发的年住房和城乡建设部印发的物业承接查验办法物业承接查验办法(以下简称(以下简称办法办法)第二条规定)第二
2、条规定:“本办法所称物本办法所称物业承接查验,是指承接新建物业前,物业服务企业和业承接查验,是指承接新建物业前,物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定,共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和定,共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。验收的活动。”第2页,讲稿共89张,创作于星期二1.2 物业承接查验的意义物业承接查验的意义现阶段,我国实行物业承接查验制度具有现阶段,我国实行物业承接查验制度具有以下的现实意义:以下的现实意义:1.物业服务企业在承接物业项目时对共用物业服务企业在承接物业项目时对共用部位、共用
3、设施设备以及档案资料认真清部位、共用设施设备以及档案资料认真清点验收,各方共同确认交接内容和结果,点验收,各方共同确认交接内容和结果,有利于明确各方的责、权、利,对维护建有利于明确各方的责、权、利,对维护建设单位、业主和物业服务企业的正当权益,设单位、业主和物业服务企业的正当权益,避免矛盾纠纷,避免矛盾纠纷,都具有重要的保障作用。都具有重要的保障作用。第3页,讲稿共89张,创作于星期二2.实现物业承接查验制度,实现物业承接查验制度,可以督促建设单位根据规可以督促建设单位根据规划设计标准和售房约定,重视物业共用部位、共用设划设计标准和售房约定,重视物业共用部位、共用设施设备的建设,对提高建设质量
4、,保障业主财权利益施设备的建设,对提高建设质量,保障业主财权利益具有重要意义。具有重要意义。3.实行物业承接查验制度,实行物业承接查验制度,可以弥补前期物业管理期间可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端,加强物业建设与物业管理的衔接,业主大会缺位的弊端,加强物业建设与物业管理的衔接,保障开展物业管理的必要条件保障开展物业管理的必要条件。而在新老物业服务企而在新老物业服务企业交接时进行承接查验,业交接时进行承接查验,有利于界定物业共用部位、有利于界定物业共用部位、共用设施设备的管理责任。共用设施设备的管理责任。第4页,讲稿共89张,创作于星期二1.3 1.3 物业承接查验的性质与竣工验收的区
5、别物业承接查验的性质与竣工验收的区别物业承接查验的性质与竣工验收的区别物业承接查验的性质与竣工验收的区别物业承接查验是物业服务企业在承接物业时对物业共物业承接查验是物业服务企业在承接物业时对物业共用部位、共用设施设备的用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使配置标准、外观质量和使用功能的再检验,用功能的再检验,而非而非物业共用部位、共用设施设备物业共用部位、共用设施设备的内在质量和安全性能的确认。的内在质量和安全性能的确认。因此物业承接查验和工程竣工验收有以下三个不同。因此物业承接查验和工程竣工验收有以下三个不同。一是目的不同。一是目的不同。工程竣工验收的目的工程竣工验收的目的是确认物业项
6、目工程质量是是确认物业项目工程质量是否合格,能否交付使用,取得进入物业产品市场的资格否合格,能否交付使用,取得进入物业产品市场的资格;而物业承接查验的目的主要而物业承接查验的目的主要在于分清各方责任,维护在于分清各方责任,维护各方利益,减少矛盾和纠纷,以利于业主使用和物各方利益,减少矛盾和纠纷,以利于业主使用和物业管理顺利进行。业管理顺利进行。第5页,讲稿共89张,创作于星期二二是参与的主体不同。二是参与的主体不同。工程竣工验收是工程竣工验收是物业的建设单位将开发建设的物物业的建设单位将开发建设的物业项目工程交由政府主管部门或行业管理单位进行质业项目工程交由政府主管部门或行业管理单位进行质量验
7、收量验收。而物业承接查验是。而物业承接查验是前期物业服务合同双方当事前期物业服务合同双方当事人在利益第三人业主参与并接受房地产行政主管部门监督人在利益第三人业主参与并接受房地产行政主管部门监督下进行的。下进行的。三是对象不同。三是对象不同。物业承接查验是物业承接查验是对物业共用部位、共用设施设对物业共用部位、共用设施设备的接管查验备的接管查验。工程竣工验收是。工程竣工验收是对项目是否符合规划对项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验。设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验。第6页,讲稿共89张,创作于星期二1.4 物业承接查验的依据和原则(物业承接查验的依据和原则
8、(CP2)1、物业承接查验的依据、物业承接查验的依据 物业承接查验的依据分为物业承接查验的依据分为法律依据和合法律依据和合同依据同依据。其中法律、法规依据主要是其中法律、法规依据主要是物权法物权法、合同法合同法、物业管理条例物业管理条例和和物业物业承接查验办法承接查验办法等。等。合同依据主要是合同依据主要是房屋买卖合同房屋买卖合同、前期物业服务合同前期物业服务合同和和物业服务合同物业服务合同等。等。第7页,讲稿共89张,创作于星期二2、物业承接查验的原则、物业承接查验的原则办法办法第三条第三条“物业承接查验物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主
9、共有财产的原则权责分明以及保护业主共有财产的原则。”(1)坚持诚实信用原则。坚持诚实信用原则。即:加强即:加强对建设单位的规范和约束,以对建设单位的规范和约束,以督促建设单位在物业承接查验中切实做到督促建设单位在物业承接查验中切实做到“诚实信用诚实信用”。具体要求具体要求是:是:1)要求建设单位应当按)要求建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定,照国家有关规定和物业买卖合同的约定,移交权属明确、资料完整、质量合格、功能齐备、配套齐全的移交权属明确、资料完整、质量合格、功能齐备、配套齐全的物业,确保满足物业的使用功能物业,确保满足物业的使用功能。2)办法办法规定建设单位应当在现场查验规
10、定建设单位应当在现场查验20日前,向物业服务企业日前,向物业服务企业移交承接查验必需的资料。移交承接查验必需的资料。未能全部移交的,建设单位应当列出未能全部移交的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。第8页,讲稿共89张,创作于星期二3)要求建设单位)要求建设单位应当及时解决现场查验中发现的物业应当及时解决现场查验中发现的物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的问题,并组织物业服务企业复验;规定的问题,并组织物业服务企业复验;应当应当在物业在物业承接查验协议
11、签订后承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续,向物日内办理物业交接手续,向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备共用设施设备。4)办法办法规定建设单位规定建设单位不得凭借关联关系滥用股不得凭借关联关系滥用股东权利,在物业承接查验中免除自身责任,加重物东权利,在物业承接查验中免除自身责任,加重物业服务企业的责任,损害物业买受人的权益;业服务企业的责任,损害物业买受人的权益;不得不得以以物业交付期满为由,要求物业服务企业承接不符物业交付期满为由,要求物业服务企业承接不符合交用条件或未经查验的物业。合交用条件或未经查验的物业
12、。第9页,讲稿共89张,创作于星期二(2)坚持坚持“客观公正客观公正”原则。即:物业服务企业在物业承接原则。即:物业服务企业在物业承接查验中切实做到查验中切实做到“客观公正客观公正”。因此物业服务企业应当做到:因此物业服务企业应当做到:1)对于建设单位移交的资料,)对于建设单位移交的资料,办法办法提示物业服务企业提示物业服务企业重点重点检查共用部位、共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格检查共用部位、共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。以确保正确使用、维护、管理好共用设施设备证明文件。以确保正确使用、维护、管理好共用设施设备。2)对于现场查验的方法,)对于现场查验的方法,办法办
13、法指导物业服务企业综合运用指导物业服务企业综合运用核核对、观察、使用、检测和试验等方法,重点检查共用部位、共用对、观察、使用、检测和试验等方法,重点检查共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。第10页,讲稿共89张,创作于星期二3)对现场查验和交接工作,)对现场查验和交接工作,办法办法要求物业服务要求物业服务企业形成书面记录,并详细列明查验记录和交接记录应企业形成书面记录,并详细列明查验记录和交接记录应当包括的具体内容。当包括的具体内容。4)对于现场查验发现的问题,)对于现场查验发现的问题,办法办法指导指导物业服物业服务企业将物业共用部位、共
14、用设施设备的数量和质量不务企业将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合合同约定和规定的情形,书面通知建设单位,以促符合合同约定和规定的情形,书面通知建设单位,以促使尽快解决完善。使尽快解决完善。第11页,讲稿共89张,创作于星期二(3)坚持做到坚持做到“权责分明权责分明”的原则。即的原则。即“加强对物业加强对物业承接查验中的违约行为的监督,以保证前期物业服务合承接查验中的违约行为的监督,以保证前期物业服务合同双方在物业承接查验中切实做到同双方在物业承接查验中切实做到“权责分明权责分明”。1)为督促建设单位履行物业承接查验义务,)为督促建设单位履行物业承接查验义务,办法办法明确规明确规定了
15、建设单位的三项法律责任:定了建设单位的三项法律责任:A、物业交接后,、物业交接后,建设单位未能按照物业承接查验协议的约定,及建设单位未能按照物业承接查验协议的约定,及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题,导致业主人身、财时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任;产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任;B、物业交接后,、物业交接后,发现隐蔽工程质量问题,影响房屋结构安全和正发现隐蔽工程质量问题,影响房屋结构安全和正常使用的,建设单位应当负责修复;给业主造成经济损失的,建常使用的,建设单位应当负责修复;给业主造成经济损失的
16、,建设单位应当承担赔偿责任;设单位应当承担赔偿责任;C、建设单位应当、建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。共用部位、共用设施设备的保修责任。第12页,讲稿共89张,创作于星期二2)同样,为督促物业服务企业履行物业承接查验的义务,)同样,为督促物业服务企业履行物业承接查验的义务,办法办法也明确规定了物业服务企业的三项法律责任:也明确规定了物业服务企业的三项法律责任:A、自物业交接之日起,物业服务企业应当、自物业交接之日起,物业服务企业应当全面履行前期物业全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的、以
17、及行业规范确定的维修、服务合同约定的、法律法规规定的、以及行业规范确定的维修、养护和管理的义务,承担因管理服务不当致使物业共用部位、养护和管理的义务,承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任;共用设施设备毁损或者灭失的责任;B、物业服务企业应当、物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保存;案并妥善保存;C、物业服务企业、物业服务企业擅自承接未经查验的物业,因物业共用部位、擅自承接未经查验的物业,因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的,物业服务企业应当承担相共用设施设备缺陷给业主造成损害的,物业服务
18、企业应当承担相应的赔偿责任。应的赔偿责任。第13页,讲稿共89张,创作于星期二(4)始终坚持始终坚持“保护业主物权保护业主物权”原则,最原则,最大限度的保护业主的共有物权利益。大限度的保护业主的共有物权利益。这就要求物业的建设单位和物业服务企业在物业的承接查验这就要求物业的建设单位和物业服务企业在物业的承接查验中严格做到:中严格做到:1)鼓励物业服务企业通过)鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收活动,向建设单位提供有关物业管理的建议,为实施物业和竣工验收活动,向建设单位提供有关物业管理的建议,为实施物业管理创造有利条件。管理创造有利
19、条件。2)建设单位与物业买受人)建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同,应当约定其所交付签订的物业买卖合同,应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。第14页,讲稿共89张,创作于星期二3)建设单位制定的)建设单位制定的临时管理规约,应当对全体业主同意授权临时管理规约,应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定作出约定。4)建设单位应当)建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定,移按照国家有关规定和物业买卖合同的约定,移交权属明确
20、、资料完整、质量合格、功能齐备、配套齐全的物业。交权属明确、资料完整、质量合格、功能齐备、配套齐全的物业。5)建设单位和物业服务企业应当)建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面将物业承接查验备案情况书面告知业主。告知业主。6)物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产)物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加,可以聘请相关专业机构协助进行,物业行政主管部门参加,可以聘请相关专业机构协助进行,物业承接查验过程和结果可以公证。承接查验过程和结果可以公证。第15页,讲稿共89张,创作于星期二1.5 物业承接查验的法律主体(物业承接查验的法律主体(CP2)1
21、.新建物业共用部位、共用设施设备承接查验的法新建物业共用部位、共用设施设备承接查验的法律主体:律主体:交验方:物业的建设单位交验方:物业的建设单位接管方:物业服务企业接管方:物业服务企业2.物业管理机构更迭时物业共用部位、共用设施设备承接物业管理机构更迭时物业共用部位、共用设施设备承接查验的法律主体:查验的法律主体:业主大会与新选聘的物业服务企业之间进行的物业承接查业主大会与新选聘的物业服务企业之间进行的物业承接查验的法律主体:验的法律主体:交验方:业主或业主委员会交验方:业主或业主委员会接管方:新选聘的物业服务企业接管方:新选聘的物业服务企业第16页,讲稿共89张,创作于星期二1.6物业承接
22、查验的范围(物业承接查验的范围(CP2)物业服务企业应当物业服务企业应当对下列物业共用部位、对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收共用设施设备进行现场检查和验收:1、共用部位:、共用部位:一般包括建筑物的基础、承一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等;电梯井道、架空层及设备间等;第17页,讲稿共89张,创作于星期二2、共用设备:、共用设备:一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道
23、灯、电视天线、发电机、变配电设备、给消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等;排水管线、电线、供暖及空调设备等;3、共用设施:、共用设施:一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车(非机井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车(非机动车)停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控动车)停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。设施、人防设
24、施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。第18页,讲稿共89张,创作于星期二1.7 物业承接查验的条件(物业承接查验的条件(CP3)实施承接查验的物业,应当具备以下条件:实施承接查验的物业,应当具备以下条件:1、建设工程竣工验收合格,建设工程竣工验收合格,取得规划、消取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件,使用文件,并经建设行政主管部门备案;并经建设行政主管部门备案;2、供水、排水、供电、供气、供热、通信、供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等公共照明、有线电视等市政公用设施设备市政公用设施设备按规划设计要求建成,供水、供电、
25、供气、按规划设计要求建成,供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具;供热已安装独立计量表具;。第19页,讲稿共89张,创作于星期二3、教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服、教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等务等公共服务设施已按规划设计要求建成;公共服务设施已按规划设计要求建成;4、道路、绿地和物业服务用房等、道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划公共配套设施按规划设计要求建成,并满足使用功能要求设计要求建成,并满足使用功能要求;5、电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等电子监控系统等共用设施设备取得
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