自考课程学习资料 0169房地产法.docx
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1、0169房地产法10月19日下午一、单项选择题1 .所有人对房屋的实际控制权是何种权能的表达。(占有). 土地使用权转让是转让人对土地使用权进行的何种处理。(处分)2 .体育用地土地使用权出让的最高年限规定为。(50年).人口 100万以上的城市土地利用总体规划需经哪级机关批准。(国务院)3 .进行房地产开发建设,必须同时按照土地管理法和城市房地产管理法的要求 进行。4 . 土地使用权变更包括(土地使用权主体变更、内容变更和其他事项变更).城市房屋权属登记管理方法规定,转移登记必须在转移事实发生之日起多长时间内进 行(3个月)5 .房地产开发企业注册的最低限额为(100万元)。6 .房屋拆迁必
2、须按照一定的程序进行,首先应该。(取得拆迁许可证).房地产交易主要表现为房地之间的关系),并通过各种交易合同形式实现。7 .物业管理的基本主体是(业主)。8 .代办物业的租赁属于物业管理的(针对性专项服务)。9 .对外国人在我国境内的个人所有的房屋,应当依照(城市私有房屋管理条例)进行管理。10 . 土地增值额未超过扣除工程金额50%的局部,土地增值税税率为(30%)。11 .某地块转让收入5000万元。已支付土地使用权出让金1000万元,开发土地总费用1000 万元。那么应计赠值税(1100万元)。12 .个人与单位之间土地的所有权和使用权争议,最低可由(乡级人民政府)处理。13 .某单位非
3、法转让土地,并获非法所得5000万元人民币,那么其所面临的最高罚款额为(2500 万元)人民币。14 .在业主委员会成立之前,物业管理公司由(建设单位选聘)。15 .业主公约物业的受让人或承租人。(在作为转让合同或租赁合同的附件时有约束力).外商进行成片土地开发的必要条件是(取得开发区域的国有土地使用权)。16 .房地产法律关系的客体是(土地、房屋)。17 .我国国有土地有偿使用的主要方式是。(出让).国家建设用地主要获得方式有(划拨或出让、租赁土地使用权)。18 .以下不属于国有土地出让方式的有(出让方式包括协议、招标和拍卖)o.房地产法调整以下哪些关系。(民事(商品)性质的经济关系和行政管
4、理性质的经济关 系)19 .“三通一平”的“三通”是指(通水、通电、通路)。20 .以下不属于土地使用权出让合同解除条件的是(A公共利益的需要B 土地灭失).以下不属于土地使用权出让合同订立原那么的是(A遵守法律、法规、政策原那么B符合城 市规划要求原那么C平等自愿原那么D有偿原那么)21 .房地产开发原那么是(房地产开发的基本法律原那么是指城市规划区国有土地范围内从事房 地产发并实施房地产开发管理中应依法遵守的基本原那么(一)依法在取得土地使用权的城市 规划区国有土地范围内从事房地产开发的原那么。(二)房地产开发必须严格执行城市规划的原 那么。(三)房地产开发应当坚持全面规划,合理布局,综合
5、开发,配套建设的原那么。(四)、房 地产开发必须坚持开发的产品质量合格的原那么(五)、房地产开发坚持鼓励开发建设住宅的原 那么).房地产工程管理包括(立项管理、施工管理、竣工管理)22 .房屋发生扩建、翻建、改建及相应的宅基地使用范围的增、减时所进行的登记属于(变 更登记).根据土地管理法的规定,征用耕地的补偿费标准为该耕地被征用前三年平均产值的 (6-10 倍)23 .对以赠与方式无偿转让房地产的,契税(要征收 ).根据我国土地管理法的规定,属于我国征用耕地补偿费的是(土地补偿费、安置 补助费以及地上附着物和青苗的补偿费)24 .物业管理委托合同的当事人,一方为物业管理公司,另一方为(业主或
6、者业主委员会) 36.须经国务院审批的吸收外商投资进行成片开发的工程使用的土地面积为(耕地超过1000 亩、其他土地超过2000亩). 土地增值税的征税范围为(国有土地使用权, 地上建筑物及其他附着物 )37 .当事人不服城市房屋拆迁纠纷的行政裁决,向人民法院起诉的,应不迟于接到裁决之日 后的(3个月).城市房地产管理法是处理土地使用权出让纠纷的依据之一,它开始施行于(1995年 1月1日 )38 .违反土地使用权转让合同擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途的。(在一审诉 讼期间已补办批准手续的,可以认定合同有效).在我国,土地使用权出租与土地使用权转让的根本区别,主要表达在(原土地使用者
7、的 权利,义务是否转移 )39 .租赁城市私有房屋,须由出租人和承租人签订租赁合同,明确双方的权利义务,并报房 屋所在地房管机关(登记).某村民于1999年向村委会提出占用村内的空闲地建房的申请,经审核其符合用地条件, 该用地申请的审批机关应该是(县人民政府 )40 .城镇居民按标准价购买公房后,其对所购房屋享有的权利是(拥有局部产权,可以继 承).承租公有住房的,在租赁期内,房屋产权人转让房屋所有权时,原租赁协议应(继续履 行 )41 .超过土地使用权出让合同约定的开工开发日期满1年未开工开发的,可以(加收20% 的土地闲置金).房地产开发企业的资质等级有(5级)42 .在我国设立房地产开发
8、企业依法应实行(到登记机关所在地的房地产开发主管部门备 案).“三通一平”的“三通”是指(将开发区以外的道路、给水排水管、供电线路等引入 施工现场)5().撤除临时建筑(必须由建设者在批准的使用期限内撤除,对未超过批准期限的临时建筑 那么为合法建筑拆迁时给予适当补偿,).如果房屋的产权人和使用人是两个人,那么在该房屋被拆迁时,拆迁人需与(房屋的 产权人和使用人协商)51 .北京某四合院为国家二级文物保护单位,在维修过程中资金缺乏。有人建议将其局部房 屋抵押进行贷款,以继续装修。该建议(违法 ).房地产抵押合同的生效时间为(登记)52 .企业为职工交纳的住房公积金的月缴存额,为职工本人上一年度月
9、平均工资乘以单位住 房公积金缴存比例。新参加工作的职工从参加工作的第二月开始缴存住房公积金,月缴存额为为职工本人自己缴 纳金额的同等数额,单位新调入的职工从调入单位发放工资之日起缴存住房公积金,月缴存 额为为新调入职工自己缴纳金额的同等数额.当职工离、退休时,其积累的住房公积金本金余额。(可以提取 )53 .职工的住房公积金利息(归职工所有).物业管理服务企业的管理权源于(委托合同)54 .关于涉外商品房的内、外销售,(内销售指向国内销售其购买着为国内的各种单位或公 民个人;外销售是指向境外销售,其购买着为国外或港奥台的企业、其他组织或个人).涉外房产的租赁当事人一方要求解除合同时,须提前书面
10、通知对方;工商业用房的租赁, 须提前(6个月 )55 .场地使用费标准应根据该场地的用途、地理环境条件、征地拆迁安置费用和合营企业对 基础设施的要求等因素,由所在地的(省、自治区、直辖市人民政府规定,并向对外经济贸 易部和国家土地主管部门备案)。56 .在城市规划区内进行建设需要申请用地的,必须持国家批准建设工程的有关文件向有关 管理部门申请定点。该有关管理部门是(规划管理部门).根据城市房地产管理法的规定,房地产抵押合同签订后,土地上新增加的房屋(不 属于担保范围)57 .房地产协会的性质是(自律性组织).从1999年1月1日起,新增建设用地的土地有偿使用费应专项用于(耕地开发 )58 .在
11、以下各种建设工程用地中,可以采用划拨方式使用土地的是(国家机关用地中共 各级党政机关、各民主党派、各级政协工会、共青团、妇联等和军事用地不包括军队用 于房地产开发的用地;城市的基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源、 交通、水利等工程用地;法律、行政法规规定的其他用地).物业管理委托合同的当事人,一方为物业管理服务公司,另一方为(业主或者业主委 员会)59 .当事人申请房屋拆迁纠纷行政裁决的,行政机关应当在收到申请书之日起多少日之内做 出裁决(30日).我国土地利用年度计划管理的重点是实行(建设用地总量控制)60 .房地产法律关系的主体包括(参加房地产法律关系的当事人,包括国家机关、企
12、业、事 业单位和社会团体、公民个人).某工厂依法申请用地以扩建厂房,人民政府批准其占有耕地3亩。后因资金不能到位, 该扩建厂房一直未开工,现已使耕地闲置三年零三个月。对其应进行的处分是(无偿收回) 71.根据城市规划法的规定,建设单位在城市建设中必须取得(建设规划许可证)72 .根据我国土地管理法的规定,集体土地中允许设定抵押权的是(有建筑物及其附着 物).以下属于房地产工程管理的是(立项管理、施工管理、竣工管理)73 .根据我国土地管理法的规定,征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前三年平均产 值的(6-10倍).房屋所有人出卖已出租的房屋,承租人在同等条件下享有(优先购买权)74 .住宅房屋
13、拆迁作价补偿的标准,当事人(以当地房地产市场评估的方法确定).平房作为公有住房销售的是(错误的)75 .职工对其以标准价购买的公有住房,不享有(全部产权).物业管理的内容不包括(A常规性的公共服务B针对性的专项服务C委托性的特约服 务)80、物业管理的原那么。(1)业主自治管理与物业管理企业专业管理相结合的原那么。(2)物业管 理公司实行合同聘用的原那么。(3)社会化管理、企业化经营原那么。(4)由物业管理公司实行 统一的、全方位、多层次管理服务的原那么。81.以下关于业主委员会的表述,是业主委员会是指在物业管理区域内代表全体业主实施 自制管理的组织。是业主大会的执行机构。是经业主大会选举产生
14、并经房地产行政主管部门 登记,在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。是一个常设的进行物业自治 管理的业主自治机构,应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地区、县人民政府房地 产行政主管机关备案。二、多项选择题.被拆迁人可能是(A.房屋的所有人)(B.房屋的使用人)(C.房屋的代管人)(D.房屋的 管理人)(E.房屋的承租人)1 .发生以下情况时应当办理房地产权属登记。房地产主管部门代表政府对房地产所有权和 使用权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房地产他项权利进行登记,依法确认房地产权 归属的行为,例如房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决、抵押、 典当、扩建、
15、翻建、改建、添建、局部撤除等增减情况以及相应的宅基地、院落地适用范围 的增减,更正登记、遗失登记、新建登记、限制登记、更换管理人登记、更名登记和他项权 利登记、总登记、转移登记、变更登记和其他登记。2 .个人住房贷款管理方法对贷款担保设定了以下方式。(抵押)(质押)(保证)(公 积金贷款)4,外商投资企业用地,不管其来源如何,都应缴纳场地使用费。其中(土地补偿费)(拆迁 费)(人员安置费)(道路管线等公共设施分摊的投资费 )5 .税收在形式上具有以下特征(强制性)(固定性)(无偿性).房地产法的调整对象包括(土地房屋财产关系)(土地利用和管理关系)(城市房地产 开发经营关系)(城市房地产管理关
16、系)(城市物业管理服务关系 )6 .根据我国土地管理法的规定,农民集体对其拥有的土地不得用于非农业建设的行为 包括(出让)(出租)(抵押).根据我国有关法律规定,以下房屋中属于共有的是(两个以上的主体对同一房屋共同享 有所有权)7 .关于城镇土地使用税的说法,正确的有(对使用国有土地的单位和个人征收的一种税) 10.解决房地产纠纷的法律依据有(法律文件)(司法解释).房地产法律关系包含以下要素(主体)(客体)(内容)11 .土地管理法实施条例将国有土地有偿使用的方式界定为以下几种:(原始取得)(传 来取得). 土地使用权传来取得的方式主要有(转让)(抵押权的实现)(民事执行)(继承)(赠 房地
17、产相邻权,是指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在形式房地产的占 有、使用、收益和处分权时,相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系商 品房现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出伐给买受人,并有买受人支付房 价款的行为基本农田是指按照一定时期人口和社会经济开展对农产品的需求,依据土地利用总体规划确 定的不得占用的耕地商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并有买受人支 付定金或者房价款的行为。房屋预售又称“卖楼花”契约是在房地产所有权发生转移时,就当事人订立的契约,按房地产的一定比例向原不动产 所有人一次性征收的税。临时安置补助费,是
18、指拆迁人对拆迁人或者住房承租人在过渡期内自行过度可能发生费用的 补助,通常乂称过渡费。临时安置补助费的标准,由省、自治区、直辖市人民政府作出规定。 物业管理服务合同(物业管理条例中称“物业服务合同)是指物业管理服务企业接受小区 业主或业主委员会聘任和委托从事物业管理服务,由委托方与受托方订立的约定双方权利、 义务的书面协议行政处理是指由房地产行政主管部门在自己的职权范围内,对某些特定情况下的房地产纠纷 直接作出处理决定。这种处理可能是根据发生纠纷的当事人的要求而作出的,也可能使房地 产行政主管部门主动的做出的。2农村土地承包经营权,是指农村土地承包人对其依法承包的土地享有占有、使用、收益和 一
19、定处分的权利。国际建设征收土地,是国家运用其行政权力把农民集体土地转为国家所有的行为。所谓的前期物业管理,是指业主、业主大会选聘物业管理企业之前所实施的物业管理。土地开发包括对为利用土地地开发,也包括对被破坏土地或利用不合理、不充分的土地进行 的开发。房屋租赁合同,是指出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益,承租人支付租金的协议。个人住房贷款,是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。城市公房,是指座落于直辖市、市、建制镇的国有房屋和集体所有的房屋。土地使用划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者加纳补偿、安置费用后,将 该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付土地使用者使
20、用的行为。房地产交易是指房地产产权的变更和转移,其形式包括房地产转让、抵押、租赁。经济适用住房开发贷款,是指贷款人用信贷资金向借款人发放的、用于支持经济适用住房开 发建设的贷款。狭义的房地产税,是指以房地产为课税依据或者主要以房地产开发经营流转行为为计划依据 的税,包括城镇土地使用税、耕地占有税、固定资产投资方向调节税、房产税、契约和土地 增值税。代管侨房是指房屋所有人下落不明,无合法代理人或者所有权不清楚的华侨私有房屋,由房 屋所在地政府房屋管理部门代为管理的行为,他不同于委托代管的民事行为。土地补偿费是对十.地所有人或土地使用人地投入和收益的补偿。1房地产市场:是指国有土地使用权出让、转让
21、、出租、抵押和城市房地产转让、房地产 抵押、房屋租赁等交易活动的总称。其特征为:综合功能;多级市场;法定形式: 局部限制;国家适度干预。房地产关系:是指人们取得、开发、利用、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系。房地 产法:是调整城市、农村土地和房屋诸种关系的律整体。房地产法调整对象的内容:土地、房屋财产关系;土地利用和管理关系;城市房地产 开发经营关系;城市房产管理关系;城市物业管理关系。广义的房地产法的基本内容 关于房地产权属的规定;关于房地产开发利用的规定;关于房地产交易的规定;关于 国家对房地产业及其市场实施管理的规定;关于社会化、专业化的物业管理的规定。我国房地产法的基本原那么:土地
22、公有原那么;土地有偿使用原那么;十分珍惜、合理利用 土地和切实保护耕地的原那么;房地产综合开发原那么;城镇住房商品化原那么;宏观调控 与市场调节相结合的原那么。房地产法律关系:是对房地产关系的法律调整,房地产关系是法律调整的对象,而房地产法 律关系那么是法律调整的结果。房地产法律关系的要素:包含主体、客体和内容。主体即参加房地产法律关系的当事人。主 要有:国家机关、企业、事业单位和社会团体、公民个人。客体即房地产法律关系的主的权 利义务所共同指向的对象。一般包括土地、房屋和行为。内容即房地产法律关系主体享有的 权利和承的义务,它是房地产法律关系的最基本的要素“一书两证”制度是:选址意见书;建设
23、用地规划许可证;建设工程规划许可证。 土地管理法的主要内容:土地用途管制;加强耕地保护;提高征用土地的补偿标准: 加大查处土地违法行为的力度。土地所有权:是指土地所有人依法对自己的土地享有的占有、使用、收益和处分的权利。其 特征为:土地所有权是一项专有权利,其权利的主体是特定的,而义务主体是不特定的; 对土地所有权的行使实行严格限制,无论国有土地,还是集体土地,包括对土地使用、 处分、收益等,都受到相应的法律约束;土地所有权的四项权能一般与所有权人紧密结合, 但也可以别离。集体土地所有权的特征:权利主体多样化:所有权客体的限制性。我国国有土地的范围:城市市区的土地;农村和城市郊区中已经依法没收
24、、征收、征购为 国有的土地;国家依法征用的土地;依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其 他土地;5农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的,原属于其成员集体所有的土地;因 国家组织移民、自然灾害等原因,农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体 所有的土地。国有土地确定给单位或个人使用的形式:行政划拨;国有土地有偿使用;国有土地承 包经营。国有土地使用权出让:是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。这是国有土地有偿使用的第 一种方式。其特征为:土地使用权出让是一种特殊的民事法律行为;土地使用权出让附 有特殊限制,表现为权
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