(XXXX)8章2节契税法(40页PPT).pptx
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1、第第2 2节节契税法契税法11/8/20221基础会计学习目标学习目标1、了解契税的概念、减免优惠和税收征收管理2、熟悉契税的征税范围、纳税人和税率3、掌握契税的计税依据和应纳税额的计算11/8/20222基础会计本章结构本章结构一、一、契税概述契税概述二、二、契税征税范围契税征税范围三、三、契税纳税义务人契税纳税义务人四、四、契税税率契税税率五、五、应纳税额的计算应纳税额的计算六、六、契税税收优惠契税税收优惠七、七、契税征收管理契税征收管理11/8/20223基础会计一、一、契税概述契税概述契税概念:契税概念:以中国境内所有权发生转移(土地使用权与房屋所有权)的不动产不动产为征税对象,向产权
2、承受人承受人征收的一种财产税。11/8/20224基础会计契税特点:契税特点:1、契税属于财产转移税。2、由财产承受人缴纳。3、按次征收 4、在财产转移环节中纳税。11/8/20225基础会计二、二、契税征税范围契税征税范围 为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。1、国有土地使用权出让;2、国有土地使用权转让。包括出售、赠与和交换,但不包括农村集体土地承包经营农村集体土地承包经营权权的转移11/8/20226基础会计3、房屋买卖(房产所有权):以下是视同买卖u以房以房抵债或实物交换抵债或实物交换房屋;房屋;u以房作以房作投资或作股权投资或作股权转让(但转让(但投资本人经营投资本人经
3、营的企业除外的企业除外););u买房买房拆料或翻建拆料或翻建新房。新房。4.房屋赠与。(法定继承除外法定继承除外)11/8/20227基础会计5、房屋交换。(等值与差额交换等值与差额交换)6、企业改革中有关契税政策(公司制改革、公司制改革、企业合并、企业分立、股权重组和企业破产企业合并、企业分立、股权重组和企业破产)7、承受国有土地使用权支付的土地出让金,不因减免出让金而减免契税不因减免出让金而减免契税8、房屋附属设施有关契税政策、房屋附属设施有关契税政策(是否涉及是否涉及土地与房屋所有权、分期付款(按总价)?土地与房屋所有权、分期付款(按总价)?是否单独计税?是否单独计税?)11/8/202
4、28基础会计三、三、契税纳税义务人契税纳税义务人纳税人纳税人 在中国境内转移土地、房屋权属的过程中,承受土地使用权、房屋所有权承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人。11/8/20229基础会计四、四、契税税率契税税率税率税率 实行幅度比例税率,税率幅度为3 35 5。由省级政府在上述幅度内确定。11/8/202210基础会计五、五、应纳税额的计算应纳税额的计算(一)计税依据(一)计税依据 依不同情况可能是成交价格、核定价成交价格、核定价格或价格差额。格或价格差额。具体如下:具体如下:P1501、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,以成交价格成交价格作为计税依据。11/8/20221
5、1基础会计2、土地使用权赠与、房屋赠与,由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。3、土地使用权交换、房屋交换,以交换土地使用权、房屋的价格差额为计税依据。4、以划拨方式取得土地使用权,经批准转让房地产时应补交的契税,以补交的土地使用权出让费用或土地收益作为计税依据。11/8/202212基础会计 5、房屋附属设施征收契税的依据。A、采取分期付款方分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的,应按总价款计总价款计征契税。B、承受的房屋附属设施权属如为单独计单独计价的,按照当地确定的适用税率征收契税;如与房屋统一计价房屋统一计价的,适用与房屋相同的契税税率。6、个人无偿赠与不
6、个人无偿赠与不动产行为(法定继承人除外),(法定继承人除外),应对受赠人全额征收契税。11/8/202213基础会计(二)计算方法:(二)计算方法:应纳税额计税依据税率【计算题,【计算题,112】居民甲甲有两套住房,将一套出售给居民乙乙,成交价格为200 000元;将另一套两室住房与居民丙丙交换两处一室住房,并支付支付给丙换房差价60 000元。试计算甲、乙、丙相关行为应缴纳的契税(假定税率为4)。11/8/202214基础会计【解析】【解析】(1)甲应缴纳的契税60 00042 400(元)(2)乙应缴纳的契税200 00048 000(元)(3)丙不缴纳契税。11/8/202215基础会计
7、 案例案例8-108-10 居民李兴李兴将一套私有房屋出售给张某张某,成交价100万元;李兴李兴将另一处两居室住房与居民王某王某交换成两处一居室住房,支付换房差价10万元。计算李某、张某、王某应纳的契税(3)。11/8/202216基础会计(1)房屋买卖的纳税人为承受人,故张某应纳的契税为:10033(万元)(2)交换价格不等由多交付的一方纳契税。故李兴应纳契税:1030.3(万元)11/8/202217基础会计六、六、契税税收优惠契税税收优惠1、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的,办公、教学、医疗、科研和军事设施的,免征契税免征契税;2
8、、城镇职工按规定第一次购买公有住房第一次购买公有住房的,免征契税;(个人购第一套,减半;个人购第一套且(个人购第一套,减半;个人购第一套且90平米以下,平米以下,1%)11/8/202218基础会计3、因不可抗力灭失住房而重新购买住房的,酌情准予减征酌情准予减征或者免征契税;或者免征契税;4、土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后,重新承受土地、房屋权属的,是否减征或者免征契税是否减征或者免征契税,由省、自治区、直辖市人民政府确定。5、纳税人承受荒山、荒沟、荒丘荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权,用于农、林、牧、渔业生产的,免征契税。11/8/202219基础会计企业改革中有关契税政策企业改革
9、中有关契税政策(1)公司制改造。整体改建后的公司承受原企业土地、房屋,免契税。(2)企业合并。合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋,免契税。(3)企业分立。对派生方、新设方承受原企业土地、房屋,免契税。(4)股权重组。单位和个人承受股权,土地、房屋权属不变,不征收契税。(5)企业关闭、破产。债权人债权人承受土地、房屋抵债的,免契税;非债权人承受土地、房屋,安置原企业30以上职工,减半征契税;全部安置,免契税。11/8/202220基础会计契税其他特殊优惠:契税其他特殊优惠:(1)承受房屋附属设施(包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室)所有权或土地使用权,征契税。不涉及土地使用权和
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