最新契税、土地使用税PPT课件.ppt
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1、契税、土地使用税契税、土地使用税 oo第一部分 契税的相关内容及其案例 一、契税概述 二、契税特殊事项 三、契税案例解析oo第二部分 土地使用税相关内容及其案例 一、土地使用税概述 二、土地使用税特殊事项 三、土地使用税案例解析5、房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款,买卖装修的房屋,装修费用应包括在内。国税函2007606号 oo契税暂行条例第四条三款规定 成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的,或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的,由征收机关参照市场价格核定。契税的税率契税的税率 oo契税实行幅度比例税率,税率幅度为契税实行幅度比例税率,税率幅度为3%
2、-5%3%-5%oo20082008年年1010月月2222日,财政部、国家税务总局下发日,财政部、国家税务总局下发财税财税20081372008137号号 关于调整房地产交易环节税收政策的关于调整房地产交易环节税收政策的通知对个人首次购买通知对个人首次购买9090平方米及以下普通住房的,平方米及以下普通住房的,从从20082008年年1111月月1 1日起税率为日起税率为1%1%。oo20102010年年3 3月月9 9日,财政部、国家税务总局下发日,财政部、国家税务总局下发财税财税201013201013号号关于首次购买普通住房有关契税政策的关于首次购买普通住房有关契税政策的通知,对两个或
3、两个以上个人共同购买通知,对两个或两个以上个人共同购买9090平方米平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。契税优惠政策。二、契税特殊事项二、契税特殊事项oo企业改制重组中契税如何缴纳?企业改制重组中契税如何缴纳?2008-12-29 2008-12-29财税财税20081752008175号号 财政部、国家税务总财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知局关于企业改制重组若干契税政策的通知 2009-04-28 200
4、9-04-28 国税发国税发200989200989号号 国家税务总局关国家税务总局关于企业改制重组契税政策若干执行问题的通知于企业改制重组契税政策若干执行问题的通知 1 1、公司制改造、公司制改造 2 2、企业股权转让、企业股权转让 3 3、企业合并、企业合并 4 4、企业分立、企业分立 5 5、企业出售、企业出售 6 6、企业注销、破产、企业注销、破产 7 7、其他、其他 全资子公司承受母公司资产如何缴纳契税全资子公司承受母公司资产如何缴纳契税 oo20082008年年5 5月月2626日日国税函国税函国税函国税函20082008514514号号号号 国家税务总局关于全资子公司承受母公司资
5、产有关国家税务总局关于全资子公司承受母公司资产有关契税政策的通知契税政策的通知 根据财政部国家税务总局关于企业改制重组若干根据财政部国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知(财税契税政策的通知(财税20031842003184号)和国家号)和国家税务总局关于企业改制重组契税政策有关问题解释税务总局关于企业改制重组契税政策有关问题解释的通知(国税函的通知(国税函20068442006844号)的有关规定,公号)的有关规定,公司制企业在重组过程中,以名下土地、房屋权属对司制企业在重组过程中,以名下土地、房屋权属对其全资子公司进行增资,属同一投资主体内部资产其全资子公司进行增资,属同一投资主体
6、内部资产划转,对全资子公司承受母公司土地、房屋权属的划转,对全资子公司承受母公司土地、房屋权属的行为,不征收契税。行为,不征收契税。房屋附属设施怎样缴纳契税?房屋附属设施怎样缴纳契税?oo20042004年年7 7月月2323日日 财税财税20041262004126号号 财政部、国家财政部、国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复一、对于承受与房屋相关的附属设施(包括停车位、一、对于承受与房屋相关的附属设施(包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室,下同)汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室,下同)所有权或土地使用权的行为,按照契税法律
7、、法规所有权或土地使用权的行为,按照契税法律、法规的规定征收契税;对于不涉及土地使用权和房屋所的规定征收契税;对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的,不征收契税。有权转移变动的,不征收契税。二、采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、二、采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的,应按合同规定的总价款计征契税。房屋所有权的,应按合同规定的总价款计征契税。三、承受的房屋附属设施权属如为单独计价的,按照三、承受的房屋附属设施权属如为单独计价的,按照当地确定的适用税率征收契税;如与房屋统一计价当地确定的适用税率征收契税;如与房屋统一计价的,适用与房屋相同的契税税率。的,适用与房
8、屋相同的契税税率。事业单位改制契税是否有优惠政策?事业单位改制契税是否有优惠政策?2010-03-24 财税201022号 财政部、国家税务总局关于事业单位改制有关契税政策的通知oo事业单位按照国家有关规定改制为企业的过程中,投资主体没有发生变化的;oo投资主体发生变化的;oo改制后的企业以出让或国家作价(入股)方式取得原国有划拨土地使用权的;oo本通知的执行期限。改变国有土地使用权出让方式如何征契税改变国有土地使用权出让方式如何征契税 oo2008-07-11 国税函2008662号 国家税务总局关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复对四川地税局的批复 根据现行契税政策规定,对纳税人因
9、改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的,应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。无效产权转移是否征收契税无效产权转移是否征收契税 oo2008-05-20 国税函2008438号 国家税务总局关于无效产权转移征收契税的批复 黑龙江省财政厅:你厅关于法院判决撤销房屋所有权证是否应予退还契税问题的请示(黑财农村20084号)收悉。批复如下:按照现行契税政策规定,对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后,已纳契税款应予退还。三、契税案例解析三、契税案例解析 案例1:oo某银行2009年以债权人身份
10、承受甲破产企业房屋所有权,总价600万元,又以债权人身份承受乙企业抵债的土地使用权,总价300万元;随后以承受的甲企业的房屋和乙企业的土地使用权转让给其债权人丙企业,共作价1000万元。依据契税的相关规定,请计算银行和丙企业应各自缴纳的契税是多少?oo(当地省级人民政府规定的契税税率4%)案例案例2 2:oo请分析下列哪些缴纳契税的计税依据表述正确?1.以协议方式出让国有土地使用权的,仅以土地出让金作为计税依据;2.房屋赠与的,由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定计税依据;3.买卖已装修的房屋,契税计税依据中应包括装修费用;4.土地使用权出售的,以评估价格为计税依据;5.土地使用权交换的,以所
11、交换的土地使用权的价格差额为计税依据。案例案例3 3:oo某房地产开发公司购买了城市中心一片土地,准备用于写字楼的开发,已完成交易,并且按规定缴纳了契税,完成了法定的过户程序。但某关系人向法院提出该交易非法。人民法院经过调查核实后,通过法律程序,依法撤消了该纳税人房屋土地的权属关系,该房地产开发公司的产权证被判定为无效。几十万的税交给地税局了,能否给退呢?一、土地使用税概述一、土地使用税概述oo什么是土地使用税?土地使用税自身独有的特点有哪些?城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象,以实际占用的土地面积为计税标准,按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。特点特点1.对占用土地的
12、行为征税2.征税对象是土地3.征税范围有所限定4.实行差别幅度税额 征税范围征税范围 城市 县城 建制镇 工矿区 不论是属于国家所有的土地,还是集体所有的土地,都是土地使用税的课税对象。纳税义务人纳税义务人 凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人,为城镇土地使用税的纳税义务人。单位和个人,为城镇土地使用税的纳税义务人。1.1.城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。2.2.土地使用权未确定或权属纠纷未解决的,由实际使用土地使用权未确定或权属纠纷未解决的,由实际使用人纳税。人纳
13、税。3.3.土地使用权共有的,由共有各方分别按其实际使用的土地使用权共有的,由共有各方分别按其实际使用的土地面积占总面积的比例,分别计算缴纳。土地面积占总面积的比例,分别计算缴纳。4.4.拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的,由代管拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的,由代管人或实际使用人缴纳;人或实际使用人缴纳;20072007年年1 1月月1 1日起,国家将外商投资企业、外国企业列日起,国家将外商投资企业、外国企业列为城镇土地使用税的纳税人。为城镇土地使用税的纳税人。oo所称单位,包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家
14、机关、军队以及其他单位;oo所称个人,包括个体工商户以及其他个人。oo土地使用者不论以何种方式取得土地使用权,是否缴纳了土地出让金,只要在城镇土地使用税的开征范围内,都应依照规定缴纳城镇土地使用税。适用税额适用税额-分级幅度税额分级幅度税额 大城市1.5元至30元 中等城市1.2元至24元 小城市0.9元至18元 县城、建制镇、工矿区0.6元至12元经济落后地区可以适当降低,但降低额不得超过规定的最低税额的30%计税依据计税依据 oo城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积(平方米)为计税依据。1.纳税人实际占用的土地面积,以房地产管理部门核发的土地使用证书与确认的土地面积为准。2.尚未核发土
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