中原2008年无锡新区C4地块商业项目策划定位报告.pdf
![资源得分’ title=](/images/score_1.gif)
![资源得分’ title=](/images/score_1.gif)
![资源得分’ title=](/images/score_1.gif)
![资源得分’ title=](/images/score_1.gif)
![资源得分’ title=](/images/score_05.gif)
《中原2008年无锡新区C4地块商业项目策划定位报告.pdf》由会员分享,可在线阅读,更多相关《中原2008年无锡新区C4地块商业项目策划定位报告.pdf(135页珍藏版)》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。
1、 无锡新区C4地块商业项目策划定位报告国 中 原 地 产恭 H C r H T A l N F C H IN AUu3*B I-上潺上海中原物业代理有限公司2008-8 目录一、序:理解新区.1一、项目分析.2二、项目整体定位1、整 体 功 能 定 位.92、商业业态组合建议.123、商户组合建议.14三、市场形象定位1、目标市场定位.692、商业概念及经营主题定位.713、项目市场推广策略.724、形象包装及宣传推广建议.835、招商政策及通路建议.97四、项目经营管理模式建议1、项目经营模式的探讨.1002、项目管理模式的建议.1033、项目各种有效资源的整合.104五、项目盈利模式的探讨
2、1、项目开发时机的评估.1062、项目成本核算.1083、项目市场租金预计.1164、项目投资收益分析.1175、融 资 方 案.124六、报 告 结 论.129 序:理解新区从城市规划可以看出,商贸服务区将承载无锡高端服务业功能的使命.尤其从“中央公园”目奠基可以看出,周边高端城市综合体商业项目,是政府倾力打造城市高端服务业的希望所在。新区房地产表现为政府重点发展、高层次住宅集中化、规划趋近国际化,随着居住条件的成熟,商业设施和文体设施的缺口较大,尤其缺乏服务于居民的设施,区域商业地产发展前景看好。本项目处于新区规划“一 带-两 区-三 轴-四个组合”中央公园旁边,高层次商业集中化、业态功能
3、多样化是发展趋势。对于新区这样的未来可能成为的市级副中心而言,其区域的商业走向在未来五年内甚至更长时间里,是以娱乐和休闲为主的集中式商业形态。一、项目分析 位置:无锡新区商贸服务区,新光路北侧、锡兴路东侧、春晖路西侧。面积:占地面积60099平方米 性质:商业用地 容积率:1.8 建筑密度:50%绿地率:30%绿地+水景:地块内部拥有水景资源 道路情况:项目三侧新光路、春晖路、锡兴路已建成 公共配套设施:邻新区260亩中央公园,生活配套集中在长江路一带规划限制条件:建筑限高:多 层(高度 30米)建筑与北侧地块住宅建筑线间距按不小于1:31控制 锡兴路出入口右进右出;1.2交通条件分析-横一纵
4、 城市主干道交织网状,太湖大道、长江路为目 前城市主干道。锡兴路和旺庄路将成为城市主干道,未来交通优势更为明显。水、陆、空三维立体交通体系:高沪宁速、沪宁铁路并已开通动车、无锡机场等。新区至上海、南京,杭州等交通便利,具备未来发展条件。1.3项目S W O T 分析项目优势 T h r e a t 依托高品质居宅圈 毗邻中央公园,地块拥有天然河道,利于规划 交通相对便捷 太湖大道/高速出口 商务环境高端 国内外品牌企业 相 对 弱 项 W r e a k 目前人口入住率低,消费支持不足;商业溃乏,无法形成聚集效应;机 会 点 O p t u n i t t y 宏观机会:正在兴起的发展中区域,
5、未来有可能成为区域商业中心 开发商和政府做为标杆项目的重视度 商业的发展落后于区域发展,商业体系需要升级 区域缺少一站式消费的大型综合商业,市场机会:缺少中高档的产品和消费场所导致大量的高端消费经济流失 区域消费者对休闲商业的渴望 潜 在 威 胁 T h r ea t 目前市级核心商圈消费具有惯性;竞争:未来宝龙项目20 万方商业分流客群;未来需要较长的市场培育 招商:具不确定性,项目成败关键;1.4项目评价及建议1.新区版块商业市场承受风险压力大,本项目周围环绕品质大盘项目,目前人口导入尚不足,先期必需性消费占优势;2.项目地块有天然河流,地理位置较好,具备成为城市节点及城市展示面的基本条件
6、;3.目前新区商业配套,区域内高档客源都被分流到滨湖区域及市中心区域,本项目要成功,必须挽回这些群体,一定要跳出区域,避免同质化竞争;4.新区未来具备相当的消化能力,由发展态势看出项目发展前景看好。建议:规划限制锡兴路出入口右进右出改为双进 双出;二、项目整体定位 本案机会要义打破传统商业格局,形成新的消费聚集中心,开创新一轮商业竞争局面吸纳周遍消费力,截留外流消费群打造新区自己的商业地标高端N01.截留本区向中心区高端消费流时尚N01.一一吸收新区乃至无锡时尚消费流休闲N01.吸纳区域时尚休闲消费流娱乐N01.一一分流市中心老商业区消费群1.整体功能定位城市副中心一站式国际休闲商业广场关键词
7、:一站式/国际/商业广场形象要点:区域/城市副中心/主题风情广场 业态类型:城市购物中心/餐饮/休闲娱乐/精品酒店诠释:“多主题”模式一 个 核 心 功 能 区+多个副功能区整体功能定位分解:商业功能:大型超市+顶级品牌展示景观功能:城市景观/项目景观品牌基地:品牌展示/旗舰店/汽车展厅金融功能:外 资 银 行(汇丰/东亚/花旗)休闲功能:时尚休闲区/城市不夜区主中心:以品牌超市及精品品牌展示区构筑整个商业区的核心部分,以国内外顶级品牌为主要业态,建设城市生活广场,营造水景小品,定期放映水幕电影,与沿河景观形成水岸长廊;副中心:以商务休闲餐饮(中西)、无锡特色餐饮、创意餐饮打造主题餐饮区,形成
8、新区中高档餐饮中心。副中心:以大型娱乐设施及运动场地形成休闲娱乐中心,同时大型生活娱乐区与主题餐饮区打造 无锡新区第一个24小时城市景观不夜区。副中心:精品酒店建设成地标性建筑,酒店面积50-80之间,均设私人会客厅,打造最高档次私人酒店,可自营亦可销售。主区副区/平面布局图 2.商业业态组合建议(一)、整体业态组合建议:城市品牌基地/主题餐饮/休闲娱乐/精品酒店(二)、各主题业态组合建议:城市品牌基地:顶级品牌展示+大型超市面积:顶级品牌展示15000平方米,大型超市20000平 方 米(其中地下10000平方米)建议分布位置:河东面春华路、新光路地块位置主题餐饮:商务休闲餐饮(中西)+传统
9、餐饮+创意餐饮面积:30000平方米建议分布位置:超市顶层/沿河分布休闲娱乐:时尚商务休闲区+不夜区面积:30000平方米建议分布位置:新光路锡兴路处位置,沿河分布精品酒店:面积:1.5 万方 建议分布位置:项目西北角,邻中央公园,天然景观,价值最大化。项目面积品牌数量大型超市2 万方大型超市2 0 0 0 0 平方(乐购、欧尚)1J57J家场0.方家电卖场5 0 0 0 平米(百思买、苏宁、国美)1精品商业中心1.5 万方主力店国际一线品牌4 8 0 0 平方米左右B o s s、A R M A N、c h a n e K D I O R、V E R S A C E、G U C C I、L
10、V、P R A D A、P O R T S.登喜路、劳力士、江诗丹顿、P A T E K P H I L I P P E、A D I D A S、N I K E、P U M A、美津农、F I L A1 8-2 5 家次力店类型(休闲服饰运动服饰、手表、化妆品、珠宝、打火机等)5 2 0 0 平方米J A C K J O N E S.L E V I S、O N LY、V E R O MO D A、Mis s S ix t y.D K N Y、B E LLE、S T E LLA LU N A、A E E、Mil l ie s、李宁、浪琴、欧米加、S W A T C H,露华浓、欧柏莱、玉兰油、欧
11、莱雅、A V E N I R K O S E 、C LA R I N S、施华洛诗奇、周大福、Z I P P O、迪斯尼5 0-8 0 家精品汽车展厅8 0 0 平方米金融机构2 70 0 平方米汇丰、花旗、东亚中国银行、工行、建行、招行2-3 家时尚家居馆品牌旗舰店1 5 0 0 平方米瀚美居体验馆(4 0 0 平米左右)S O N Y (2 0 0平方米)三 星(2 0 0 平方米)N O K I A (3 0 0平方米左右)3-4 家挣题餐饮3 万方主力店:1 4 0 0 0 平方米蓝天新港、金钱豹或加州1 0 1次主力店1 60 0 0 平方米中餐业态类型建议5 0 0 0 平一茶一座
12、3 0 0 平、外婆家4 0 0 平、俏江南4 0 0 平、(2 0 家)西餐业态类型8 0 0 0 平麦当劳2 0 0 平、肯德基3 0 0 平、必胜客2 5 0平、达加马巴西烧烤、元禄回转寿司2 5 0平、李诺意式休闲餐厅2 5 0 平、星巴克1 5 0、哇 吧(酒吧)1 0 0 平、中西式甜品屋3 0、法国P A U L8 03 0 家无锡特色餐饮2 0 0 0 平王兴记5 0 0、三风桥60 0 平陆稿荐3 0 0 平、状元楼4 0 0 平3-5 家创意餐饮1 0 0 0 平博斯克酒庄3 0 0 平、芭迪熊”的儿童主题餐厅3 5 0、“巨鲸肚”黑暗餐厅3 5 03-4 家休闲娱乐3 万
13、方精品酒店主力店次 i.力店2 0 0 0 0 平1 0 0 0 0 平1 0 0 0 0 平方-兆伟德或舒适堡1 5 0 0 平、钱柜或麦迪森65 0 0 平、丽池会所/东方罗马浴场/保健会馆、华纳国际影城迪卜侬运动场馆/真冰馆、休闲书吧、汤姆熊游艺中心5 0-8 0 平方米,带私人会客厅1-2 家2-3 家1 2 0 间左右合计1 1 万平方米主力店建议:大型超市:规划面积20000平 方 米(乐购/欧尚)乐购生活购物中心乐购先后设立了上海、江浙、华北、东北和华南五大店群,拥有4 4 家面积在1000050000平方米的生活购物中心。每天有超过4000家供应商和370家厂商,通过乐购平台为
14、各地消费者提供商品零售服务。2005年度,乐购营业额达79.2 亿人民币,缴纳税金达到2.43亿元,为 1.6万人提供直接就业机会,无论在税收、就业、提升商业水平及经济发展方面都做出了积极贡献。欧尚超市法国欧尚集团成立于1961年,是以经营大型综合超市为主的 国际商业集团,是目前法国第二、欧洲第六的大型跨国商业集团。目前,在 全世界拥有3 0 0 多个大型超级市场,6 0 0 多个超级市场,6 0 0 多个便利店,员工人数达160000多人。欧尚超市以零售为主,为消费者提供廉价商品和优质服务,改善消费者的购买能力和提高生活水平为目标。家电卖场:5000平米(百思买/苏宁/国美)百思买百思买作为
15、全球最大也是最富盛誉的零售企业之一,主管消费电子、家居办公用品、电器、娱乐软件及其相关服务。苏宁 苏宁电器是中国3C(家电、电脑、通讯)家电连锁零售企业的领先者。截至2007年10月1日,苏宁电龄在中国2 8个省、直辖市和Fl治区,190多个城市拥有超过600家连锁店,员工人数达90000多名,2006年销售规模近610亿元,在商务部统计的全国前100家连锁企业中,位居前三甲。国美电器国美电器集团引领家电消费潮流,为消费者提供个性化、多样化的服务,国美电毋与全球知名家电制造企业保持紧密、友好、互助的战略合作伙伴关系,成为众多知名家电厂家在中国的最大的经销商。Shopingmall主力店建议:规
16、划面积1.5万平方米主题:品牌基地(精品品牌区)主力店类型:国际一线品牌(18-25家,4800平方米左右)服装类:波士(Boss)(200平方米左右)B o s s 品牌的消费群定位是城市白领,具体又细分为以正装为主的黑标系列(B l a c k L a b e l),以运动休闲装为主的橙标系列(O r a n g eL a b e l)和以户外功能性服装为主的绿标系列(G r e e n L a b e l)H u g oB os s 是针对年轻人的服装系列,它的设计较前卫时尚,并采用最新型面料制作服装,适合追逐流行时尚的年轻男士。A R M A N (2 0 0 平米左右)Armani
17、C ollezioni是阿玛尼品牌中有别于Giorgio Armani“黑底白字”的布标,为“白底黑字”的一个品牌,ArmaniC o llezioni男女装是适合般场合穿着的服装,走的是大众较能接受的设计路线。Armani C ollezioni虹桥友谊商城专卖店经营面积 达205平方米,为时尚人士创造了一个光亮宽阔的开放空间,展现出时尚亲切的魅力,为消费者提供包括裁剪细致的服装、运动装、晚装以及户外衣服。香奈儿(c h a n e l-2 0 0 平方米左右)夏奈乐已经成为一种时尚界的骄傲,也是这个地球上女人最想拥有的品牌!香奈儿已经成为全球最知名的品牌;双C 的经典LOGO将永远袭卷时尚
18、流行、永不缺席。DIOR迪 奥(1 50 平米左右)迪奥品牌一直是华丽女装的代名词。大 v 领的卡马莱晚礼裙,多层次兼可自由搭配的皮草等,均出自于天才设计大师迪奥之手,其优雅的窄长裙,从来都能使穿着者步履自如,体现了幽雅与实用 的完美结合。迪奥品牌的革命性还体现在致力于时尚的可理解性;选用高档的匕乘面料如绸缎、传统大衣呢、精纺羊毛、塔夫绸、华丽的刺绣品等。而做工更以精细见长。VERSACE(2 0 0 平方米)范思哲的设计风格非常鲜明,是独特的美感极强的艺术先锋,强调快乐与性感,领口常开到腰部以下,他拮取了古典贵族风格的豪华、奢丽,又能充分考虑穿着舒适及恰当的显示体型。范思哲品牌主要服务是皇室
19、贵族和明星。GUCCI(2 0 0 平方米)G U C C I的风格却一向被商界人士垂青,时尚之余不失高雅,这个意 大利牌子的服饰一直以简单设计为主,尤其是今季的男装,剪裁新颖,弥漫着十八世纪威尼期风情,再融入牛仔、太空利摇滚巨星的色彩,让豪迈中带点不羁,散发无穷魅力。LV(2 0 0 3 0 0 平米)注重传统工艺并始终引领着时尚潮流的Louis Vuitton如今也活跃于其它创造性领域:成品服装、鞋类、手表及珠宝。在Marc Jacobs的艺术指导下,系列新产品已迅速取得成功并享誉四方。PRADA(1 50 平方米)最初的Prada行李箱采用海象皮来制造,重量不轻,实在不适合带它上飞机去旅
20、行。因此,Mario Prada改为采用轻便而耐用的皮革来制造行李箱,又研制出防水布料(Waterproof fabrics),销售到 美国去。由行李箱和手袋起家,一直蓬勃发展及扩张,成为闻名世界的意大利品牌之一。POR T S:(1 5 0 平米左右)1961年宝姿诞生于风景秀丽、充满人文气息的加拿大港口城市多伦多。创始人Luke Tanabe先生高瞻远瞩,早就洞悉了未来全球化的方向,将地球图案加入品牌Log。中,并在最具开放创新精神的港口城市开办宝姿品牌店,以 倡 导“世界灵魂,都市神韵”(Global Soul,Urban S pirit)的精神,确立了国际化的定位。如今,从多伦多、到纽
21、约、东京、蒙特利尔、迪拜、香港、上海宝姿品牌还在不断向全世界扩张。登 喜 路(1 5 0 平米)1893年成立的英国男装品牌,强调将现代与传统相结合,带着浓浓绅士味的登喜路时装的确令人赏心悦目。从艾尔弗雷德 登喜路一百多年前开设他的第一家汽车配饰产品专卖店开始,到二十一世纪初所赞助的国际汽车赛事,这种无畏的冒险精神贯穿了登喜路发展历史的全程,并成为登喜路的风格和特点。这份冒险精神加上对奢华独到的理解造就了登喜路辉煌的今天。手表:1 0 0-2 0 0 平方米劳力士(r el o x)作为顶级腕表品牌,劳力士一直是性能和尊贵的超群象征。劳力士公司总部位于瑞士日内瓦,在全球设有2 8个分支机构。通
22、过遍布100多个国家的4,000多位表匠,劳力士不断延续着其充满成就和创新的悠久历史。江 诗 丹 顿(VACHERON CONSTANTIN)历史悠久的江诗丹顿,有着多年的制表经验,有不少的伟世经典。但,”最小批量,最优质量,最高卖价”一直是江诗丹顿的经营战略。如今,江诗丹顿在日内瓦的工厂年产量仅为6000只表。自1840年起,每只手表的生产图纸、记录、销售日期及机芯表壳编号等资料,都完整无缺地保留在公司的档案柜中。他们将超群的技术,严格的测试,精湛的工艺与完美的造型结合在一起,创造出一个又一个高贵典雅、令人赞叹不已、极富收藏价值的稀奇经典之作。在漫长的制表岁月中,经久不衰地成为名贵典雅的象征
23、。P A T E K P H I L I P P E目前百达翡丽仍是全球唯采用手工精制,且可以在原厂内完成全部制表流程的制造商,并坚守着钟表的传统工艺。瑞士钟表界称这种传统制造手法为“日内瓦7种传统制表工艺”,意即综合了设计师、钟表师、金匠、表链匠、雕刻家、瓷画家及宝石匠的传统工艺。运动品牌:(8 0-1 0 0平米)A D I D A S在运动用品的世界中,adidas 一直代表着一种特别的地位象征,自1948年创立至今,adidas帮助过无数的运动选手缔造佳绩,成就了不少的丰功伟业。因此,a d id a s也可以说是集合了众人信赖及尊敬的最佳典范。N I K EN ike因为能充分掌握年
24、轻人对运动休闲鞋的需求、了解他们的生活型态与现实的心理渴望,发展出饶具创意的新产品、传播诉求及促销活动,从头到尾都是站在创造消费趋势的排头,N ike的世界第一并非浪得虚名。P U M APUMA五十年来的历史一页页写在伟大的运动成就上。PUMA陪伴球王贝利进军世足冠军决赛、陪伴网球好手贝克在温布敦的草地称雄。与最顶尖的运动员合作并不断追求最新的技术制作最佳的运动配备。创办人鲁道夫?达斯乐在1948年建立了 PUMA这个德国品牌,数十年来P U M A 一直在运动界位居要角,近几年来更成功的结 合流行/运动,跃升为年轻人最爱品牌之一美 津 农(Mizuno)MIZUNO的产品种类齐全,覆盖几乎
25、全部主要运动项目。产品开发坚持以广泛的科学研究为基础,确保运动是更加舒适安全,同时坚信科技与人类感性结合起来,才能创造完美的品质。在扩大产品范围的同时,不断采用新的技术,开发新的产品,加强产品的功能性,以满足当今市场的需要。精益求精的品质控制是MIZUNO产品的立足之本。FILAF ila 斐乐品牌于1926年由FILA兄弟在意大利BIELLA创立。七十 年代,为配合多元化策略,拓展在当时前景一片广阔的运动服装业务,并先后开发了网球、滑雪、游泳、高尔夫球、爬山,直至近期新增添的篮球及足球装。今日的斐乐以其产品优良用途广泛及设计新颖而赢得美誉,产品行销巴黎、罗马、洛衫机、东京等三十多个国家。次力
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 中原 2008 无锡 新区 C4 地块 商业 项目 策划 定位 报告
![提示](https://www.deliwenku.com/images/bang_tan.gif)
限制150内