契税政策解读.pptx
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1、契税政策解读契税政策解读简要概述简要概述契税暂行条例契税暂行条例契税暂行条例契税暂行条例自自自自19971997年年年年1010月月月月1 1日开始执行,属农业日开始执行,属农业日开始执行,属农业日开始执行,属农业“四税四税四税四税”之之之之一,归属于财产税范畴,是财产动态变动环节资产价值的有机组一,归属于财产税范畴,是财产动态变动环节资产价值的有机组一,归属于财产税范畴,是财产动态变动环节资产价值的有机组一,归属于财产税范畴,是财产动态变动环节资产价值的有机组成部分。成部分。成部分。成部分。契税是我局第一大税种,契税是我局第一大税种,契税是我局第一大税种,契税是我局第一大税种,2010201
2、0年入库年入库年入库年入库1.21.2亿,占总收入亿,占总收入亿,占总收入亿,占总收入35%35%,占三,占三,占三,占三分之一强。分之一强。分之一强。分之一强。由购买方纳税:车辆购置税、契税、投资方向调节税等;行为税:由购买方纳税:车辆购置税、契税、投资方向调节税等;行为税:由购买方纳税:车辆购置税、契税、投资方向调节税等;行为税:由购买方纳税:车辆购置税、契税、投资方向调节税等;行为税:印花税、城市维护建设税、屠宰税等印花税、城市维护建设税、屠宰税等印花税、城市维护建设税、屠宰税等印花税、城市维护建设税、屠宰税等第1页/共43页纳税义务人纳税义务人在中华人民共和国境内在中华人民共和国境内转
3、移转移土地、房屋权土地、房屋权属,属,承受承受的单位和个人为契税的纳税义务的单位和个人为契税的纳税义务人。人。通俗讲契税是指在土地使用权、房屋所用通俗讲契税是指在土地使用权、房屋所用权的权属转移过程中,向取得土地使用权权的权属转移过程中,向取得土地使用权和房屋所有权的单位和个人征收的一种税。和房屋所有权的单位和个人征收的一种税。承受承受是指出让、购买、受赠、交换等方式。是指出让、购买、受赠、交换等方式。第2页/共43页征税对象征税对象契税的征税对象为转移土地、房屋权属。契税的征税对象为转移土地、房屋权属。权属是指土地使用权、房屋所有权。权属是指土地使用权、房屋所有权。第3页/共43页征税范围征
4、税范围1、国有土地使用权出让、国有土地使用权出让国有土地使用权出让是指土地国有土地使用权出让是指土地使用者向国家交付土地使用权使用者向国家交付土地使用权出让费用,国家将国有土地使出让费用,国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为。用者的行为。出让期限:工业出让期限:工业30-50年;商年;商业业40年;房地产开发年;房地产开发70年。年。地价:工业每亩地价:工业每亩11.2万元;房万元;房地产每亩地产每亩70万元。万元。第4页/共43页征税范围征税范围2、土地使用权的转让、土地使用权的转让土地使用权的转让是指土地使土地使用权的转让是指土地使用者以出售、赠与
5、、交换或者用者以出售、赠与、交换或者其他方式其他方式将土地使用权转移给将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。土地其他单位和个人的行为。土地使用权的转让不包括农村集体使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。土地承包经营权的转移。土地流转的概念:集体土地使土地流转的概念:集体土地使用证、集体建设用地(流转)用证、集体建设用地(流转)土地使用证、国有土地使用权土地使用证、国有土地使用权证、海域使用权证等。证、海域使用权证等。第5页/共43页征税范围征税范围3 3、房屋买卖、房屋买卖房屋买卖是指房屋所有者将其房屋出售由房屋买卖是指房屋所有者将其房屋出售由承受者交付一定货币、实物、无形资产或承
6、受者交付一定货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。者其他经济利益的行为。第6页/共43页征税范围征税范围4 4、房屋赠与、房屋赠与房屋赠与是指房屋所有者将其房屋无偿转房屋赠与是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为;让给受赠者的行为;以获奖方式取得的房屋,实质是接受赠与以获奖方式取得的房屋,实质是接受赠与房产,应缴纳契税。房产,应缴纳契税。第7页/共43页征税范围征税范围5、房屋交换、房屋交换房屋交换是指房屋所有者之间互相交换房房屋交换是指房屋所有者之间互相交换房屋的使用权或所有权的行为。屋的使用权或所有权的行为。第8页/共43页征税范围征税范围6、以下几种特殊情况,视同土地使用权转
7、、以下几种特殊情况,视同土地使用权转让、房屋买卖:让、房屋买卖:(1)以土地、房屋权属作价投资、入股;)以土地、房屋权属作价投资、入股;(2)以土地、房屋权属抵债;)以土地、房屋权属抵债;(3)以获奖的方式承受土地、房屋权属;)以获奖的方式承受土地、房屋权属;(4)以预购方式或者预付集资建房款方式)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属;承受土地、房屋权属;第9页/共43页征税范围征税范围7、其他相关规定、其他相关规定(1)买房拆料或翻建新房,)买房拆料或翻建新房,应照章征收契税。应照章征收契税。(2 2)对无权属证明的集体房屋,已发生权属)对无权属证明的集体房屋,已发生权属转移行
8、为但未办理权属转移证明的,房屋权转移行为但未办理权属转移证明的,房屋权属承受方应缴纳契税。属承受方应缴纳契税。(3 3)对农村集体土地新建住宅,出售给本集)对农村集体土地新建住宅,出售给本集体以外的单位或个人,承受者同样应缴纳契体以外的单位或个人,承受者同样应缴纳契税。税。第10页/共43页计税依据计税依据计税依据的确定则分以下三种情况:计税依据的确定则分以下三种情况:土地出让、转让、房屋买卖:计税依据为土地出让、转让、房屋买卖:计税依据为成交价格成交价格。土地、房屋赠与:计税依据由征收机关参土地、房屋赠与:计税依据由征收机关参照房屋买卖的照房屋买卖的市场价格市场价格确定。确定。土地、房屋交换
9、:计税依据为所交换房屋土地、房屋交换:计税依据为所交换房屋的价格的的价格的差额差额。第11页/共43页计税依据计税依据成交价格成交价格成交价格成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。对成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的,或对成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的,或对成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的,或对成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的,或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理者所交换土地使用权、房
10、屋的价格的差额明显不合理者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的,其计税依据由征收机关并且无正当理由的,其计税依据由征收机关并且无正当理由的,其计税依据由征收机关并且无正当理由的,其计税依据由征收机关参照当地参照当地参照当地参照当地市场价格确定。市场价格确定。市场价格确定。市场价格确定。没有成交价格或者成交价格明显偏低的,征收机关可没有成交价格或者成交价格明显偏低的,征收机关可没有成交价格或者成交价格明显偏低的,征收机关可没有成交价格或者成交价格明显偏低的,征收机关可依次按下列两种方式确定:依次按下列两种方式确定:依次按下列两种方式确定:依次按下列两种方式确定:评估价格:
11、由政府批准设立的房地产评估机构根据评估价格:由政府批准设立的房地产评估机构根据评估价格:由政府批准设立的房地产评估机构根据评估价格:由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定,并经当地税务相同地段、同类房地产进行综合评定,并经当地税务相同地段、同类房地产进行综合评定,并经当地税务相同地段、同类房地产进行综合评定,并经当地税务机关确认的价格。机关确认的价格。机关确认的价格。机关确认的价格。土地基准地价:由县以上人民政府公示的土地基准土地基准地价:由县以上人民政府公示的土地基准土地基准地价:由县以上人民政府公示的土地基准土地基准地价:由县以上人民政府公示的土地基准地价。地价
12、。地价。地价。第12页/共43页计税依据计税依据出让国有土地使用权出让国有土地使用权出让国有土地使用权出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。益。益。益。(1 1)以协议方式出让的,其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补)以协议方式出让的,其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补)以协议方式出让的,其契税计税价格为成交价格。成交价格包
13、括土地出让金、土地补)以协议方式出让的,其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。土地管理法规定:征收耕地
14、必须支付补偿费用,包括土地补偿费、安置补偿费、地上附作物和青苗的补偿费。土地管理法规定:征收耕地必须支付补偿费用,包括土地补偿费、安置补偿费、地上附作物和青苗的补偿费。土地管理法规定:征收耕地必须支付补偿费用,包括土地补偿费、安置补偿费、地上附作物和青苗的补偿费。土地管理法规定:征收耕地必须支付补偿费用,包括土地补偿费、安置补偿费、地上附作物和青苗的补偿费。(2 2)以竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、)以竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、)以竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、)以
15、竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。(3 3)先以划拨方式取得土地使用权,后经批准改为出让方式取得该土地使用权的,应依法)先以划拨方式取得土地使用权,后经批准改为出让方式取得该土地使用权的,应依法)先以划拨方式取得土地使用权,后经批准改为出让方式取得该土地使用权的,应依法)先以划拨方式取得土地使用权,后经批准改为出让方式取得该土地使用权的,应依法缴纳契税,其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出
16、让费用。缴纳契税,其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。缴纳契税,其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。缴纳契税,其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。(4 4)已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的,免征土地权属)已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的,免征土地权属)已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的,免征土地权属)已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的,免征土地权属转移的契税。转移的契税。转移的契税。转移的契税。第13页/共43页计税依据计税依据大连市局要求,对国有土地的住宅
17、,利用房地产评大连市局要求,对国有土地的住宅,利用房地产评大连市局要求,对国有土地的住宅,利用房地产评大连市局要求,对国有土地的住宅,利用房地产评税技术核定房地产交易计税价格。税技术核定房地产交易计税价格。税技术核定房地产交易计税价格。税技术核定房地产交易计税价格。评估系统评估系统评估系统评估系统评估价格评估价格评估价格评估价格与房屋与房屋与房屋与房屋转让价格转让价格转让价格转让价格比较,规定比例,比较,规定比例,比较,规定比例,比较,规定比例,比例内按实际转让价,超比例,按评估价调整确定。比例内按实际转让价,超比例,按评估价调整确定。比例内按实际转让价,超比例,按评估价调整确定。比例内按实际
18、转让价,超比例,按评估价调整确定。第14页/共43页计税依据计税依据根据国家土地管理相关法律法规和根据国家土地管理相关法律法规和中华中华人民共和国契税暂行条例人民共和国契税暂行条例及其实施细则及其实施细则的规定,土地使用者将土地使用权及所附的规定,土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等建筑物、构筑物等(包括在建的房屋、其他包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物建筑物、构筑物和其他附着物)转让给他人转让给他人的,应按照转让的总价款计征契税。的,应按照转让的总价款计征契税。第15页/共43页计税依据计税依据减免土地出让金,不得减免契税。减免土地出让金,不得减免契税。减免土地出让金,不
19、得减免契税。减免土地出让金,不得减免契税。买卖装修的房屋,装修费用应包括在契税的计税价格当中。买卖装修的房屋,装修费用应包括在契税的计税价格当中。买卖装修的房屋,装修费用应包括在契税的计税价格当中。买卖装修的房屋,装修费用应包括在契税的计税价格当中。房屋附属设施有关契税政策规定房屋附属设施有关契税政策规定房屋附属设施有关契税政策规定房屋附属设施有关契税政策规定(1 1)对于承受与房屋相关的附属设施(包括停车位、汽车库、自行车库、顶)对于承受与房屋相关的附属设施(包括停车位、汽车库、自行车库、顶)对于承受与房屋相关的附属设施(包括停车位、汽车库、自行车库、顶)对于承受与房屋相关的附属设施(包括停
20、车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室,下同)所有权或土地使用权的行为,按照契税法律、法层阁楼以及储藏室,下同)所有权或土地使用权的行为,按照契税法律、法层阁楼以及储藏室,下同)所有权或土地使用权的行为,按照契税法律、法层阁楼以及储藏室,下同)所有权或土地使用权的行为,按照契税法律、法规的规定征收契税;对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的,不征规的规定征收契税;对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的,不征规的规定征收契税;对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的,不征规的规定征收契税;对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的,不征收契税。收契税。收契税。收契税。(2 2)采取
21、分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的,应按)采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的,应按)采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的,应按)采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的,应按合同规定的总价款计征契税。合同规定的总价款计征契税。合同规定的总价款计征契税。合同规定的总价款计征契税。(3 3)承受的房屋附属设施权属单独计价的,按照当在确定的适用税率征收契)承受的房屋附属设施权属单独计价的,按照当在确定的适用税率征收契)承受的房屋附属设施权属单独计价的,按照当在确定的适用税率征收契)承受的房屋附属设施权属单独计价的,按照当在确
22、定的适用税率征收契税;与房屋统一计价的,适用与房屋相同的契税税率。税;与房屋统一计价的,适用与房屋相同的契税税率。税;与房屋统一计价的,适用与房屋相同的契税税率。税;与房屋统一计价的,适用与房屋相同的契税税率。第16页/共43页税率税率 根据根据根据根据辽宁省契税暂行实施办法辽宁省契税暂行实施办法辽宁省契税暂行实施办法辽宁省契税暂行实施办法的规定,非住房和非普通住房,的规定,非住房和非普通住房,的规定,非住房和非普通住房,的规定,非住房和非普通住房,契税税率为契税税率为契税税率为契税税率为4 4;个人购买普通住宅的暂减按;个人购买普通住宅的暂减按;个人购买普通住宅的暂减按;个人购买普通住宅的暂
23、减按3 3征收;征收;征收;征收;唯一普通住房唯一普通住房唯一普通住房唯一普通住房,实行减半征收,实行减半征收,实行减半征收,实行减半征收1.5%1.5%,对个人首次购买,对个人首次购买,对个人首次购买,对个人首次购买9090平方米以平方米以平方米以平方米以下普通住房的,契税税率下普通住房的,契税税率下普通住房的,契税税率下普通住房的,契税税率1%1%。概念:普通住房概念:普通住房概念:普通住房概念:普通住房P35P35、唯一住房。全国基本上、唯一住房。全国基本上、唯一住房。全国基本上、唯一住房。全国基本上3%3%或或或或4%4%,税法规定,税法规定,税法规定,税法规定3%-5%3%-5%。第
24、17页/共43页应纳税额的计算应纳税额的计算土地出让、转让,房屋买卖土地出让、转让,房屋买卖 应纳税额成交价格应纳税额成交价格税率税率土地、房屋赠与土地、房屋赠与 应纳税额该房屋的市场价格应纳税额该房屋的市场价格税率税率土地、房屋交换土地、房屋交换 应纳税额所交换房屋的价应纳税额所交换房屋的价格的差额格的差额税率税率第18页/共43页纳税义务发生时间纳税义务发生时间纳税人签订房屋权属转移合同的当天,或纳税人取得其他具有房纳税人签订房屋权属转移合同的当天,或纳税人取得其他具有房纳税人签订房屋权属转移合同的当天,或纳税人取得其他具有房纳税人签订房屋权属转移合同的当天,或纳税人取得其他具有房屋权属转
25、移合同性质凭证的当天屋权属转移合同性质凭证的当天屋权属转移合同性质凭证的当天屋权属转移合同性质凭证的当天 。具有房屋权属转移合同性质凭证:指具有合同效力的契约、协议、具有房屋权属转移合同性质凭证:指具有合同效力的契约、协议、具有房屋权属转移合同性质凭证:指具有合同效力的契约、协议、具有房屋权属转移合同性质凭证:指具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书等省、自治区、直辖市人民政府确定的其他合约、单据、确认书等省、自治区、直辖市人民政府确定的其他合约、单据、确认书等省、自治区、直辖市人民政府确定的其他合约、单据、确认书等省、自治区、直辖市人民政府确定的其他凭证。凭证。凭证。凭证。纳税人因改变
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