皇冠国际崇尚百货购物广场建设项目可行性研究报告.doc
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1、目 录第一章 总 论 11.1项目概况 11.2研究依据及范围 21.3结论 31.4建议 4第二章 项目建设的背景和必要性 52.1项目建设的背景 62.2项目建设的必要性 7第三章 项目服务需求分析 9第四章 项目选址与建设条件 114.1选址原则 114.2项目选址 114.3建设条件 12第五章 建设方案与设计 125.1建设规模与内容 125.2总体规划设计 135.3结构方案 185.4主要配套设备 195.5给水工程 20下载后可任意编辑,修改5.6排水工程 225.7电气设计 235.8节能设计 26第六章 项目实施进度和招投标管理296.1项目实施进度 296.2招投标管理
2、31第七章 环境影响分析 317.1项目主要污染源分析327.2 环境保护措施及治理效果 35第八章 消防、安全与卫生防护 378.1 消防 378.2 劳动安全 388.3 卫生防护 39第九章 组织机构、运作方式与项目实施进度399.1 项目建设组织机构399.2项目运营组织机构 419.3劳动定员 42第十章 投资估算和资金筹措4210.1投资估算4310.2项目所需流动资金 4910.3资金筹措 49第十一章 经济和社会效益评价 5011.1 经济效益评价5011.2 社会效益评价 50第十二章 结 论 50 12.1 主要结论 50 12.2 建 议 51归档资料,核准通过。未经允许
3、,请勿外传!XX皇冠国际崇尚百货购物广场建设项目可行性研究报告项目建设单位:XX连锁商业集团股份有限公司报告编制单位:陕西XX项目管理咨询有限公司报告编制日期:二零一三年一月目 录第一章 总论11.1项目名称11.2项目建设单位11.3可研报告编写单位21.4可研报告编制依据21.5研究范围内容21.6项目概况31.7研究结论及建议5第二章 背景及必要性62.1项目提出的背景62.2项目建设的必要性8第三章 需求分析113.1西安市宏观商业市场特点分析113.2西安零售业市场发展趋势与前景分析113.3项目区市场调研及分析133.4项目SWOT分析18第四章 建设地址及建设条件204.1建设地
4、址204.2项目建设条件204.3项目地配套条件22第五章 总体方案设计295.1发展目标295.2发展定位295.4楼层功能定位335.5项目运营模式35第六章 建设方案设计366.1设计依据366.2建设内容366.3土建方案376.4设备方案416.5公用辅助工程43第七章 节能节水557.1设计依据和标准557.2能耗指标计算分析567.3节能措施和效果分析567.4节水和水资源利用58第八章 环境影响分析598.1环保设计依据598.2环境质量现状598.3建设期环境影响分析及防治608.4运营期环境影响分析及防治628.5环境影响评价63第九章 劳动安全与消防649.1安全卫生64
5、9.2消防65第十章 项目实施管理与进度安排6810.1项目实施管理6810.2项目招投标6910.3项目建设工期与实施进度安排72第十一章 组织机构与人力资源配置7311.1组织机构7311.2人力资源配置7411.3人员培训计划75第十二章 投资估算与资金筹措7612.1 投资估算编制依据7612.2其它工程费用和取费标准7612.3总投资估算7612.4资金筹措78第十三章 财务评价7913.1财务评价依据7913.2财务评价基础数据7913.3财务评价指标的计算8113.4不确定性分析8313.5财务评价综合结论84第十四章 风险分析8614.1风险分析概述8614.2项目风险的防范对
6、策87第十五章 社会效益分析9015.1改变城市面貌,提高城市品位9015.2改善投资环境,配合经开区发展步伐9015.3吸纳就业人口,缓解城市就业压力90第十六章 结论与建议9216.1研究结论9216.2建议92附表:财务评价表附图:1、区域位置图;2、项目立面效果图;3、交通示意图;4、停车场平面图。附件:1、营业执照;2、场地证明;3、规划审批证明;4、环境评价;5、交通评价。93第一章 总论1.1项目名称XX皇冠国际崇尚百货购物广场建设项目1.2项目建设单位本项目建设单位为XX连锁商业集团股份有限公司。XX连锁商业集团股份有限公司(股票代码为002336) 前身为深圳市XX连锁商业有
7、限公司,成立于1996年4月。公司主营业务为大卖场、综合超市和百货的连锁经营。截止2011年12月31日,XX已在全国开设门店122家,网点遍布广东、陕西、四川、天津、重庆、广西、福建、湖南等省区的数十个大中城市,总营业面积超过180万平方米,并初步完成了华南、西北、西南、华北四个营运大区的全国发展战略布局。2011年营业收入超过120亿元,位居中国连锁百强企业第37位、中国零售百强企业第39位、中国快速消费品连锁百强企业第14位。XX秉承“立足深圳、扎根广东、面向全国”的发展战略,以“关爱生活,服务社区”为经营理念,以“拼搏、敬业、团队、创新”为企业精神,努力践行着“为顾客提供整洁的环境、优
8、质的商品、实惠的价格、快捷的服务我们始终如一”的价值理念,致力于创建企业、员工、供应商和谐共赢的合作伙伴关系,并成长为全国优秀的大型现代零售企业集团和民族商业龙头企业。1.3可研报告编写单位本项目报告由陕西XX项目管理咨询有限公司编制。1.4可研报告编制依据1、国家有关部门关于项目可行性研究报告的编制内容要求;2、中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要;3、国内贸易发展“十二五”规划;4、陕西省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要;5、陕西省“十二五”商务发展规划;6、西安市商贸业“十二五”发展规划;7、西安市商业网点发展规划(20042020);8、项目建设单位提供的背景资料
9、;9、项目调研收集的有关资料;10、工程咨询报告编制委托书。1.5研究范围内容本报告的工作内容是对XX皇冠国际崇尚百货购物广场建设项目进行可行性研究,具体从项目建设的背景及必要性、市场分析、建设地址和建设条件、项目建设方案、项目涉及的职业安全卫生消防、环境保护、节能与节水、机构设置、人力资源配置与培训、项目管理和实施进度安排、投资估算及资金筹措、财务评价、社会效益分析等方面分别进行研究,论证项目实施的可行性。1.6项目概况1.6.1建设地点本项目位于西安市经济技术开发区未央路与凤城五路十字东北角“皇冠国际大厦”内负一至四层区域,项目区西临未央路,南临凤城五路且紧接地铁二号线,交通极为便利。1.
10、6.2项目业态购物中心1.6.3建设内容及规模本项目为XX皇冠国际崇尚百货购物广场建设项目,项目拟租赁西安海荣房地产有限公司皇冠国际大厦内负一至四层楼层进行建设,总建筑面积40000 m2,包括负一层特色超市区及一至四层百货区、休闲娱乐区三部分功能区块,主要建设内容包括:1、百货区及特色超市区的装修装饰工程。其中百货区29000m2,特色超市区11000m2。2、购置本项目建设所需设备主要包括储藏设备、运输设备、冷冻设备等共计30855台(个、套)。本项目建成后,将形成营业面积38900 m2,非营业面积1100 m2的经营规模,涵盖百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、娱乐中心、特色餐饮美
11、食广场、折扣店等业态的购物中心。1.6.4项目建设期限根据本项目的建设内容、项目建设单位的实际情况,建设期限初步安排为6个月,即2012年10月2013年4月。1.6.5投资估算及资金来源本项目估算总投资为3041万元,其中建设投资2801万元,铺底流动资金投资240万元。项目所需资金全部为企业自筹。1.6.6财务评价结论本项目正常运营后,年平均新增销售收入16715万元,年平均总成本费用14416万元,年平均利润总额1363万元,年平均上缴所得税为341万元,年平均净利润1022万元,年平均销售税金及附加936万元。项目总投资收益率为37.84%;项目资本金净利润率28.38%;全部投资财务
12、内部收益率分别为33.18%(所得税前)和26.32%(所得税后),均高于设定的基准率;全部投资财务净现值为3930万元(税前)和2792万元(税后);投资回收期分别为4.69年(所得税前,含建设期1年)和5.40年(所得税后,含建设期1年)。项目盈利能力分析显示本项目财务盈利能力较好;盈亏平衡分析和敏感性分析都显示项目具有一定的抗风险能力。1.7研究结论及建议本项目的建设符合国家政策和行业发展规划的要求,能够带动我省大型商业综合体的发展,大大改善人民的居住环境,改善社会条件,改善投资环境,推动商业发展及城市建设,项目经济和社会效益分析显示本项目具有良好的经济效益和社会效益。综上所述,本项目是
13、可行的。建议项目建设单位认真做好项目建设前期准备工作,加紧办理相关手续,做好各项组织管理工作,加快工程进度,争取早日建成投入运营,给企业和社会带来更多的效益。第二章 背景及必要性2.1项目提出的背景进入20世纪90年代以来,中国的零售业经历了深刻的变革,由原来的偏重数量扩张转向以经营结构调整为重点,带动质量、效益和规模全面增长的发展策略。连锁经营方式的成功导入,加速扩大了国内零售市场的容量,社会商品零售总额连续多年保持了10%以上的增长速度,中国的零售市场已经成为世界上发展速度最快、潜力最大的市场。2.1.1符合国家各项规划要求2011年,我国进入十二五发展时期,国家出台“十二五”发展规划,其
14、中关于商贸业提出优化城市综合超市、购物中心、批发市场等商业网点结构和布局,陕西省随即发布“十二五”规划,指出加快城市商业广场、特色商业街、商贸聚集区建设,支持便利店、中小超市等社区商业发展。把推动服务业大发展作为经济转型升级的主攻方向,以西安国家服务业综合改革试点为契机,相应开展省级服务业综合改革试点,拓展新领域、发展新业态、培育新热点,推进规模化、品牌化、网络化经营。面向民生、面向生产、面向农村,大力发展物流、金融、信息、研发设计等生产性服务业,加快培育旅游、文化、会展等现代服务业,运用现代技术和经营方式改造商贸、餐饮等传统服务业,打造一批现代服务业聚集区,不断提高服务业的比重和水平。同年,
15、国务院出台国内贸易发展“十二五”规划,规划指出,推进城乡商业服务网络一体化,积极推进商业网点规划制定和实施,在城区,鼓励改造提升传统商业中心,引导商业网点合理布局,形成具有综合服务功能和较强辐射能力的消费中心。陕西省“十二五”商务发展规划则提出在大中城市建设若干特色鲜明、带动效应强的美食街、休闲娱乐街、老字号街等服务业集聚创新街区;形成一批创新型服务企业,加快连锁化步伐,加强信息管理和服务系统建设,发展网络定制服务等现代流通方式,促进服务业自主品牌发展。同时,西安市商业网点发展规划(20042020)指出,重点规划期建设和完善二环商业带,围绕土门、小寨、胡家庙、张家堡等地区建设区域商业中心,合
16、理设置一些大型超市、专业店和农副产品、日用商品的批发市场。2.1.2符合国家产业政策要求2011年,国家发改委发布了产业结构调整指导目录(2011年本),其中商贸服务业第5条“商贸企业的统一配送和分销网络建设”,其内涵明确了本项目建设属于国家鼓励类行业。综上所述,本项目的建设是对国家及省上政策的积极响应,是对陕西省大力发展商贸服务业、形成商业聚集区的必要支撑,是保障商业聚集区快速、稳健发展的重要举措,因此本项目的建设是具有良好的产业和政策背景。2.1.3拟建项目周边同规模、同类型商业竞争较弱在拟建项目1.5km范围内,能对其产生一定竞争的购物中心有“XX崇尚百货(赛高店)”和“赛高街区”,鉴于
17、赛高街区主要针对高端人群,与本项目目标客户相异,且项目范围内商业设施匮乏,因此片区商业竞争相对较弱,拟建项目的建筑体量远远大于一般中小型商场的规模,定位档次与管理水平也相对较高,其辐射能力和吸引能力将远远超过现有商业,因此,本项目建成后将会进一步扩张项目单位在经开区的竞争实力,促进企业的可持续发展。2.2项目建设的必要性2.2.1促进经开区零售商业的升级调整从世界零售业总的发展趋势来看,60年代,零售业界采取综合型营运,因此,百货公司、大型综合零售势力高涨;70年代,零售业则进入专门化的发展阶段,专门店、连锁店、超市、便利店、自助家庭用品中心、DIY等业态相继发展;进入80年代,大型购物中心等
18、在世界范围内兴起。目前,美国购物中心营业额占其社会零售总额的一半以上,从业人员超过1000万。同时,购物中心以其集购物、休闲、观光、文化于一体的经营模式与完善的辅助服务设施而风靡欧、美、日本及东南亚等国家。 从我国十多年来的零售业发展轨迹来看,20世纪80年代末90年代初,我国零售业中的主力地位业态是百货商店。自1995年以后,大型百货商场普遍滑坡。20世纪90年代中期开始,超市成为主力业态。2002年,中国整个零售市场的份额中,大型综合超市已经占到了一半以上。90年代中期至末期,购物中心初露端倪。所谓购物中心(shopping mall)就是由开发商规划,统一管理,拥有大型的核心店和充足停车
19、场,能满足消费者的购物需求与日常活动的商业场所。 90年代中期至末期,我国大城市出现了一批购物中心,虽然这些购物中心与欧美购物中心有一定的差异,但是基本具备了购物中心的特征,具有吃、喝、玩、乐、购等综合功能。从北京、上海新建的商服设施看,大多采用的是购物中心。纵观开发区市场,近几年来,经济不断发展,人口增加迅速,但超级市场、购物中心等配套设施严重匮乏,经济的快速发展与低下的配套设施之间的矛盾越来越突出,与此同时,沃尔玛、华润万家、XX等国内外大卖场纷纷看准时机登陆北开发区。北开发区的零售市场正面临着重大整合。在这场商业大战中,主角是以连锁经营为主要组织方式的超市、仓储式会员店和专卖店等新兴零售
20、业态,但作为目前比较先进、未来将是主流的购物中心却相对缺乏。本项目的建设则恰好填补了这个市场空白点,以XX集团强大资金实力、品牌号召力、丰富的市场运作经验以及该项目本身的巨大影响力,该项目将产生显著的示范和带动作用,促进开发区零售商业市场的国际化和深层次的整合。2.2.2成为企业新的经济增长点XX集团在国内市场上具有较高的知名度,特别是在购物中心上更是享誉度甚高。目前XX集团已经在多个城市采用购物中心的模式发展建设,成果显著,本项目即为XX集团庞大发展计划中的一个,是一个纯商业性质的“Shopping centre”式的购物中心,该项目不仅能使项目单位加快市场开发的速度,同时也能促进开发区零售
21、业的良性、快速发展。可见,该项目的建设无论是对XX集团还是对开发区都具有重要的战略意义。第三章 需求分析3.1西安市宏观商业市场特点分析3.1.1经济综合实力增强据西安市统计局有关资料显示,2011年西安市生产总值达到3862.58亿元,全市地方一般预算收入318.55亿元,全市固定资产投资累计完成3325.12亿元,社会消费品零售总额达到1965.98亿元。城镇居民人均可支配收入25981元,人均消费支出16458元。3.1.2居民消费观念发生改变随着经济发展水平与居民可支配收入的提高,刺激了人们的消费需求,同时也使人们的消费观念发生了巨大的变化。根据陕西统计年鉴(2012),2011年西安
22、市商品零售价格指数为104.4(上年为100),其中食品、饮料烟酒、服装鞋帽、日用品、体育娱乐用品均较上年有所增加,说明市民的消费结构发生了重大的变化,已经从温饱型消费向心理满足型消费进行了转移。3.2西安零售业市场发展趋势与前景分析按照西安市政府提出的进一步扩大对外开放,强化区域性商贸中心地位,推进流通产业现代化进程的要求,结合目前国内商业市场发展状况,今后西安市总的商业零售业发展趋势将会重点发展连锁经营、物流配送、代理制等现代化营销方式,而各类商贸新型业态,综合性仓储超市,多位一体的购物中心将成为实现流通方式的主角。因此,在“建设大市场、发展大贸易、搞活大流通”的我国流通产业发展总体目标指
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