陵水黎族自治县农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法.docx
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1、陵府办规(2020) 3号陵水黎族自治县人民政府办公室关于印发陵水黎族自治县农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法等有关规定的通知各乡镇人民政府,县政府直属各单位:陵水黎族自治县农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法、陵水 黎族自治县农村集体经营性建设用地入市交易规则、陵水黎族自治县农村集 体经营性建设用地入市土地收益集体和个人分配指导意见已经十五届县政府第 81次常务会议审议通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。陵水黎族自治县人民政府办公室2020年7月31日(此件主动公开)本办法所称农村集体经营性建设用地使用权转租,是指集体经营性建设用 地使用权人作为出租人,将集体经营性建设用地使用权出租,
2、由承租人向出租人 支付租金的行为。本办法所称农村集体经营性建设用地使用权抵押,是指土地使用权人不转 移对土地的占有,将该集体经营性建设用地使用权作为债权担保的行为。已取得集体土地使用权证的农村集体经营性建设用地使用权,可参照国有 建设用地使用权抵押的相关规定办理抵押手续。第二十八条农村集体经营性建设用地使用权转让、转租的,应当签订书 面合同,原土地使用者的权利、义务随之转移。土地出让(出租)合同约定土地转让、转租需经土地所有权人同意的,土 地使用权人应先经土地所有权人同意方可转让、转租。第二十九条通过转让、转租取得的土地使用权,其使用年限为原出让(出 租)合同或作价出资(入股)协议确定的使用年
3、限减去原土地使用权人已使用年 限后的剩余年限。第三十条农村集体经营性建设用地使用权转让、转租的,税收征管统一 按国家税法有关规定依法缴纳相关税费,不缴纳土地增值收益调节金。第三十一条农村集体经营性建设用地使用权转让、转租,应当符合下列 条件:(一)不存在法律法规规定禁止入市的情形;(二)按照出让、出租合同或作价出资(入股)协议的约定,履行完毕支 付地价款、租金或分配股权的义务,并取得不动产权证书;(三)按照出让、出租合同或作价出资(入股)协议及动工开发协议约定 的期限和条件投资开发、利用土地;(四)出让、出租合同或作价出资(入股)协议约定,有关法律法规规定 的其他条件。第三十二条农村集体经营性
4、建设用地使用权转让、转租的,双方当事人 应当凭书面合同等材料办理不动产权证书变更登记。第三十三条 农村集体经营性建设用地入市后,需办理抵押登记的,在签 订抵押合同后,向县自然资源和规划主管部门申请办理。第三十四条农村集体经营性建设用地使用权已设立抵押权的,债务人不 履行债务时,抵押权人有权依法处分抵押的土地使用权,并对处分所得享有优先 受偿权。因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、构筑物及其他附着物所 有权的,应当办理变更登记。抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的,应当办理注销抵押登记。第五章开发管理第三十五条依法取得农村集体经营性建设用地的使用权人,应按照法律法 规有关规定和出让、出租合
5、同或作价出资(入股)协议确定的开发期限、土地用途 及其他土地使用条件开发利用土地。第三十六条因城乡规划或村庄规划调整等原因,确需改变土地用途或变 更容积率等规划条件的,参照国有建设用地改变土地用途或变更容积率的程序办 理相关手续第三十七条改变土地用途和提高容积率的,土地使用权人应当委托具有 地价评估资质的机构,参照国有建设用地地价评估规程进行地价评估。改变土地用途和提高容积率所产生的土地增值收益,按照新用途和原用途 条件下的地价差额,或者新容积率和原容积率条件下的地价差额计算。第三十八条改变土地用途和提高容积率产生增值的,土地使用权人应当按 照本办法规定的比例,向县自然资源和规划主管部门缴纳土
6、地增值收益调节金, 并将土地增值收益的余额支付给土地所有权人后,方可办理土地用途变更登记手 续。第三十九条土地使用权人擅自改变合同确定的用途及容积率等规划条件, 违法使用土地的,应按合同约定承担违约责任,并由县综合执法部门依法查处。第四十条农村集体经营性建设用地土地使用权人,未按照出让、出租合同 或作价出资(入股)协议约定的开发期限开发土地的,由所有权人会同县自然资源 和规划主管部门参照国有闲置土地的认定标准,认定是否属于闲置土地。对认定为闲置土地的,由县自然资源和规划主管部门指导所有权人参照国 有闲置土地处置的有关规定进行处置。土地使用权人未按合同约定用途和期限使 用土地造成土地闲置,农村集
7、体经济组织报经县人民政府批准后可以解除土地出 让(出租)合同,依法无偿收回土地使用权。土地使用权人对农村集体土地所有 权人解除合同的决定不服的,可以依法通过民事诉讼等法定途径维护自身权益。第四十一条农村集体经营性建设用地使用权出让、出租期限届满的,经县 人民政府批准,土地使用权可由代表其所有权的农民集体无偿收回,其地上建筑 物、附着物按照农村集体经营性建设用地使用权出让、出租合同的约定处理。法 律法规另有规定的,从其规定。第四十二条因公共利益需要征收集体经营性建设用地的,由土地所有权人 报经原批准用地的人民政府批准后,可提前收回土地使用权,并对相关权益人依 法给予合理补偿。土地所有权人和使用权
8、人应当服从。收回集体经营性建设用地 使用权,依照双方签订的书面合同办理,法律、行政法规另有规定的除外。第六章法律责任第四十三条违反本办法规定,买卖或者以其他形式非法转让集体建设用地 使用权的,依据中华人民共和国土地管理法第七十四条非法买卖转让土地等 有关规定处理。擅自将集体所有土地通过出让、转让或者出租等方式用于非农业 建设的,依据中华人民共和国土地管理法第八十二条非法转让集体土地等有 关规定处理。第四十四条国家工作人员在集体经营性建设用地入市交易及后续开发管 理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由所在单位或者上级机关依法给予 行政处分;构成犯罪的,依法移送司法机关追究其刑事责任。第四十五
9、条农村集体经济组织经营管理者,在集体经营性建设用地入市过 程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假的,或者擅自侵占、挪用集体经 营性建设用地入市收益,构成犯罪的,依法移送司法机关追究其刑事责任。第七章附则第四十六条解释部门本办法适用中的具体问题由县自然资源和规划主 管部门进行解释。第四十七条生效日期本办法自公布之日起30日以后实施。陵水黎族自治县农村集体经营性建设用地入市交易规则第一条为规范陵水黎族自治县农村集体经营性建设用地使用权交易和监 管,实行统一的农村集体经营性建设用地入市制度,根据海南省统筹推进农村 土地制度改革试点工作实施方案(琼农土改(2019) 1号)、海南省集体经 营性建设
10、用地入市试点办法(琼自然资改(2019) 8号)、陵水黎族自治县 农村土地制度改革试点工作领导小组关于印发陵水黎族自治县农村土地制度改 革试点工作实施方案的通知(陵农土改2019) 1号)等相关规定,结合我 县实际,制定本规则。第二条 本规则适用于在陵水黎族自治县行政区域内的农村集体经营性建 设用地使用权入市试点交易及相关监督管理活动。第三条本规则所称的农村集体经营性建设用地使用权入市交易是指我县 农村集体经营性建设用地使用权统一纳入省土地交易市场,进驻省级公共资源交 易平台实施交易,实施统一信息发布、统一成交公示和统一交易管理等的活动。第四条农村集体经营性建设用地使用权入市交易应当遵循公开、
11、公平、 公正和诚实信用的原则。第五条县自然资源和规划部门负责农村集体经营性建设用地使用权入市 交易的指导、协调、审查、监督和实施,并在中国土地市场网、海南省政务中心 网站,以及我省主要媒体上发布入市交易公告及交易结果公告。以招标、拍卖、 挂牌方式交易的,交易行为应当进入省级土地交易市场进行。以协议出让方式交 易的,相关的谈判、协议签订等交易活动,也应进入省级土地交易市场进行。陵水黎族自治县农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法第三条所 规定的入市主体,可以委托有资质的中介机构在省级土地交易市场内实施农村集 体经营性建设用地使用权交易活动。委托中介机构实施农村集体经营性建设用地使用权交易活动的,
12、应当采取 公开方式选取,并签订委托代理合同,明确委托代理事项、委托交易服务费用和 法律责任等内容。第六条农村集体经营性建设用地使用权可以按照规定出让、出租、作价出 资(入股)以及转让、转租和抵押。农村集体经营性建设用地使用权出让、出租、 作价出资(入股)的,除按照规定可以采取协议方式交易的外,应当按照本规则 的规定采取招标、拍卖、挂牌方式进行公开入市交易。对未按照本规则规定公开入市交易的,集体经济组织不得通过与用地者签 订出让、出租合同的方式,擅自出让、出租农村集体经营性建设用地使用权。第七条工矿仓储、商服、公共管理和公共服务等经营性用地以及同一地块 有两个以上用地意向者的,应当采取招标、拍卖
13、、挂牌方式出让。入市地块面积 在5亩以下或者零星分散等特殊情况,经村民会议讨论同意并报经县人民政府批 准后,可采取协议方式交易。第八条农村集体经营性建设用地使用权出让应当以单一用途的宗地为单 位,不得将两宗及以上的宗地进行捆绑出让。对单宗用地包含多种用途又无法分 割,自然资源和规划部门出具的规划条件可以确定不同用途的用地面积比例的, 在报经县政府批准后,可以作为混合用地宗地出让。法律法规和上级主管部门另 有规定的,从其规定。第九条实行点面结合、差别供地。开发建设项目实行项目区供地,项目区 为单个地块的,按建设地块单个供地;项目区为多个地块的,按建设地块组合供 地。在符合县总体规划的前提下,允许
14、工业、仓储、研发、办公、商业等用途混 合利用,并按照主导用途(每类土地用途上所建建筑面积占总建筑面积最大化比 例的用地)对应的用地性质,进行差别化供地,具体操作按照省政府有关文件执 行。第十条农村集体经营性建设用地使用权出让应当委托有资质单位进行土 地价格评估。土地出让底价或者标底,由县自然资源和规划部门会同入市主体综 合土地价格评估结果、政府产业政策、土地市场情况等因素,进行集体决策确定, 并予以保密。底价不得低于入市成本,不得低于出让宗地所在区域基准地价的70%,也不得低于国家规定的相应国有建设用地出让最低价标准。最终报价低于 底价的,不得成交。第十一条入市主体及其委托的有资质中介机构应当
15、根据批准的入市方案 和入市地块情况,编制招标、拍卖、挂牌出让文件。土地出让时,不得设定影响 公开、公平、公正竞争原则的限制条件。招标、拍卖、挂牌文件应当包含公告、投标或者竞买须知、土地使用条件、 规划条件、标书或者竞买申请书、报价单、中标通知书或者成交确认书、相关证 明材料、农村集体经营性建设用地使用权出让合同文本等。第十二条县自然资源和规划部门或者其委托的机构应当至少在招标、拍卖 或者挂牌开始前20日,在土地市场动态监测和监管系统、省公共资源交易网以 及本省主要媒体发布招标、拍卖或者挂牌公告。挂牌出让的,挂牌时间不得少于 10日,出让公告中规定的申请截止时间,应当为挂牌出让结束日前2天,挂牌
16、 期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。公开信息应当包括拟供应宗地的位置、面积、年限、用途、土地使用条件、 规划条件、投标(竞买)保证金、报名条件、供应时间、供应方式、提交申请的 地点及期限等内容。第十三条凡在中华人民共和国境内依法设立的法人、其他组织及具有完全 民事行为能力的自然人,除法律、法规另有规定外,均可申请参加农村集体经营 性建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。第十四条县自然资源和规划部门或者其委托的机构应当依法为投标人、竞 买人查询拟出让土地的有关情况,以及查阅与竞投有关的协议及法律文书和竞投 交易活动的其他情况提供便利。一经办理手续参与竞投交易,即视为竞投人已完 全了解有关竞投交
17、易可以公开的全部内容,认可竞投交易标的物现状,并愿意承 担参加竞投交易所产生的一切风险和责任。因故确须变更竞投交易时间、地点等事项的,县自然资源和规划部门或者 其委托的机构应提前通知竞投人,竞投人应予以认可及配合,不得提出任何异议。第十五条申请人应当在公告规定期限内向县自然资源和规划部门或者其 委托的机构提出竞买、竞投申请及相关材料。县自然资源和规划部门或者其委托 的机构应当对公告规定时间内收到的申请材料进行审查。经审查,符合规定条件 的,确认申请人的投标或者竞买资格,并通知其参加招标、拍卖、挂牌活动。竞买申请人提交竞买申请时,存在证明材料弄虚作假、欠缴土地出让金、 因自身原因导致土地闲置等违
18、法违规和其他严重违反国有、集体建设用地使用权 出让合同约定的情形的,县自然资源和规划部门应当禁止其参与土地竞买。第十六条竞买申请人应当在公告规定的缴款时间之前,将竞买保证金缴入 县自然资源和规划部门指定的账户,竞买保证金不得低于土地评估价格的60%o 竞买人缴付竞买保证金的账户名要与其名称相符,否则,不允许其参与竞投。竞 得人缴付的竞买保证金可在土地出让合同生效后抵作土地出让价款;其他竞买人 缴付的竞买保证金,县自然资源和规划部门在招标拍卖挂牌活动结束后5个工作 日内予以退还,不计利息。第十七条农村集体经营性建设用地使用权进入省级土地交易市场进行交 易的,由入市主体及其委托的有资质机构在省级土
19、地交易市场组织竞价或者评标。 最高报价相同的,原承租人、农村集体经济组织成员依照法律有关规定享有优先 权。第十八条投标、开标依照下列程序进行:(一)投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书 的,投标人可以邮寄,但入市主体及其委托的有资质机构在投标截止时间前收到 的方为有效。标书投入标箱后,不可撤回。投标人应当对标书和有关书面承诺承担责任。(二)入市主体及其委托的有资质机构按照招标公告规定的时间、地点开 标,邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况,当 众开启标箱,点算标书,逐一宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。 投标人少于三人的,入市主体及其
20、委托的有资质机构应当终止招标活动。(三)评标小组进行评标。评标小组由县自然资源和规划部门代表、有关 专家组成,成员人数为五人以上的单数。评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明,但是澄清 或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法,对投标文件进行评审。(四)招标人根据评标结果,确定中标人。按照价高者得的原则确定中标人的,可以不成立评标小组,由招标主持人 根据开标结果,确定中标人。对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准,或者能够满 足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人,应当确定为中标人。第十九条拍卖会依
21、照下列程序进行:(一)主持人点算竞买人;(二)主持人介绍拍卖宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用 年期、规划指标要求、开工和竣工时间以及其他有关事项;(三)主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的,应当明确 提示;(四)主持人报出起叫价;(五)竞买人举牌应价或者报价;(六)主持人确认该应价或者报价后继续竞价;(七)主持人连续三次宣布同一应价或者报价而没有再应价或者报价的, 主持人落槌表示拍卖成交;(A)主持人宣布最高应价或者报价者为竞得人。第二十条竞买人的最高应价或者报价未达到底价时,主持人应当终止拍 卖。拍卖主持人在拍卖中可以根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度。第二十一条挂牌
22、截止应当由挂牌主持人主持确定。挂牌期限届满,挂牌主 持人现场宣布最高报价及其报价者,并询问竞买人是否愿意继续竞价。有竞买人 表示愿意继续竞价的,挂牌出让转入现场竞价,通过现场竞价确定竞得人。挂牌 主持人连续三次报出最高挂牌价格,没有竞买人表示愿意继续竞价的,按照下列 规定确定是否成交:(-)在挂牌期限内只有一个竞买人报价,且报价不低于底价,并符合其 他条件的,挂牌成交;(二)在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的,出价最高者为 竞得人;报价相同的,先提交报价单者为竞得人,但报价低于底价者除外;(三)在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或者均不符合 其他条件的,挂牌不成交。第二十
23、二条土地成交后,受让人、承租人须在交易现场签订土地成交确认 书。土地交易结束之日起10个工作日内,县自然资源和规划部门应当在中国土 地市场网、海南省政务中心网站,以及相关媒体上发布土地交易结果公告;入市 主体应当在本集体经济组织所在地及村委会事务公开栏上对交易结果进行公示。受让人、承租人应当按照土地成交确认书约定的时间,与入市主体签订农 村集体经营性建设用地使用权出让合同、出租合同或作价出资(入股)协议。农村集体经营性建设用地使用权出让(出租)合同或作价出资(入股)协 议应当约定土地面积、土地使用条件、交地时间及方式、价款缴纳时间及方式、 开竣工时间及具体认定标准、违约责任处理等。农村集体经营
24、性建设用地使用权 出让(出租)合同或作价出资(入股)协议中涉及招标、拍卖或者挂牌公告内容 的,应当与公告内容一致。第二十三条受让人应当在合同(协议)生效之日起90日内付清土地出让 金。合同约定分期缴纳土地出让金的,首次付款应当在合同(协议)生效之日起 30日内,缴款比例不得低于全部土地出让金的50%。土地出让金应当在合同(协 议)生效之日起1年内缴纳完毕,经县人民政府批准,可以延长至2年。承租人应当按照农村集体经营性建设用地使用权出租合同约定缴纳土地 租金。逾期未付清土地出让金或土地租金的,入市主体有权依法解除合同(协议), 并由受让人或承租人承担相应的违约责任。第二十四条受让人依照农村集体经
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