房地产基本制度与政策-房地产税收制度与政策.docx
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1、房地产基本制度与政策-房地产税收制度与政策房地产基本制度与政策-房地产税收制度与政策 本文关键词:政策,房地产,制度,税收制度房地产基本制度与政策-房地产税收制度与政策 本文简介:第33讲房地产税收制度与政策一、内容提要:1、税收制度概述、房产税、城镇土地运用税2、耕地占用税、土地增值税、契税3、相关税收及有关住房税收的实惠政策二、考试目的和考试要求本部分的考试目的是测试应考人员对房地产有关税收制度、政策的驾驭程度。本讲的考试基本要求包含:驾驭:房产税,城镇土地运用税,契税,房地产基本制度与政策-房地产税收制度与政策 本文内容:第33讲房地产税收制度与政策一、内容提要:1、税收制度概述、房产税
2、、城镇土地运用税2、耕地占用税、土地增值税、契税3、相关税收及有关住房税收的实惠政策二、考试目的和考试要求本部分的考试目的是测试应考人员对房地产有关税收制度、政策的驾驭程度。本讲的考试基本要求包含:驾驭:房产税,城镇土地运用税,契税,印花税,有关住房税收的实惠政策。熟识:税收制度构成要素,耕地占用税,土地增值税,营业税、城市维护建设税和教化费附加。了解:税收的概念,企业所得税。三、内容辅导:本讲涉及有关的法律、法规:1、中华人民共和国营业税暂行条例及财政部、国家税务总局中华人民共和国营业税暂行条例实施细则;2、中华人民共和国土地增值税暂行条例及财政部中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则;3
3、、中华人民共和国契税暂行条例及财政部中华人民共和国契税暂行条例实施细则;4、财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知(财税字11019210号)和财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知(财税字11019278号;5、国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作看法的通知(国办发202226号)第一节税收制度概述一、税收的概念及特征(一)概念税收是国家凭借政治权力,根据法律规定的标准,无偿地取得财政收入的一种手段。(二)特征1强制性:依据法律的规定,国家以社会管理者的身份,对全部的纳税人强制性征税,纳税人不得以任何理由抗拒国家税收。2
4、无偿性:国家取得税收,对详细纳税人既不须要干脆偿还,也不须要支付任何形式的酬劳。它是税收的关键特征。3固定性:国家征税必需通过法律形式,事先规定纳税人、课税对象和税率。它是税收区分于其他财政收入形式的重要特征。例题:下列属于税收的特征是()。A、强制性B义务性C无偿性D一样性E固定性答案:ACE解析:税收不会是一样的,同时义务性也不是税收的本质特性,因此BD项是错误的。二、税收制度构成要素税收制度构成要素有纳税人、课税对象、税率、附加、加成和减免、违章处理等。1纳税人:是税法规定的干脆负有纳税义务的单位和个人纳税人和负税人区分。纳税人是干脆向国家缴纳税款的单位和个人;负税人是实际负担税款的单位
5、和个人。2课税对象:又称征税对象,是税法规定的课税目的物,即确定对什么事物征税。课税对象是确定征税范围的主要界限,也是区分不同税种的主要标记。依据课税对象性质的不同,全部税种可分为5大类:流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税。3税率:据以计算应纳税额的比率,即课税对象的征收比例。它是税收制度和政策的中心环节,干脆关系到国家财政收入和纳税人的负担。我国现行的税率形式有比例税率、累进税率、定额税率三种。例题:()是区分征税与不征税的主要界限,也是区分不同税种的主要标记。A、课税主体B课税对象C税基D、税率答案:B解析:课税主体、税基、税率不是区分征税与不征税的主要界限,也不是区分不同税种的主
6、要标记。三、中国现行房地产业税种我国现行房地产业税种有房产税、城镇土地运用税、耕地占用税、土地增值税、契税。其他相关税种主要有营业税、城市维护建设税、教化费附加、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、印花税、固定资产投资方向调整税(停征)。例题:中国现行房地产税包括()等。A、房产税、城镇土地运用税B、契税、营业税C耕地占用税、土地增值税D农业税E、城市维护建设税、教化费附加答案:ABCE解析:目前中国现行房地产税,不涉及农业税。其次节房产税一、纳税人凡是在中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。产权属国家全部的,以经营管理的单位和个人为纳税人;产权出典的,以承典人为纳税人;产
7、权全部人、承典人均不在房产所在地的,或者产权未确定以及租典纠纷未解决的,以房产代管人或运用人为纳税人。外商投资企业和外籍人员暂不缴纳房产税。二、课税对象房产税的课税对象是房产,包括城市、县城、建制镇和工矿区的房产。例题:房产税是以()为课税对象,向产权全部人征收的一种税。A土地运用权B房产人C房产D纳税人答案:C解析:房产税是以房产为课税对象,向产权全部人征收的一种税。土地运用权、房产人、纳税人不是房产税的课税对象。三、课税依据和税率非出租的房产:房产原值X(11030)X12出租的房产:租金X12例题:如按房屋租金计征房产税,其税率为()。A12B6C12D2答案:A解析:出租的房产:租金X
8、12。四、纳税地点和纳税期限1纳税地点为房产所在地。2纳税期限:按年计征,分期缴纳。五、实惠政策下述房产免征房产税:1国家机关、人民团体、军队自用的房产。但其营业用房及出租的房产,不属免税范围;2由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;3宗教寺庙,公园、名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产,不属免税范围;4个人全部非营业用的房产;5经财政部批准免税的其他房产。例题:房产税按()计征,分期缴纳。A年B季度C月D旬答案:A解析:房产税不是按季度、月、旬计征的。第三节城镇土地运用税一、纳税人城镇土地运用税的纳税人是拥有土地运用权的单位和个人。拥有土地运用权的单位和个人不在土地所在地
9、的由代管人或实际运用人缴纳;土地运用权未确定或权属纠纷未解决的,以实际运用人为纳税人;土地运用权共有的,由共有各方划分运用比例分别纳税。外商投资企业和外籍人员暂不缴纳土地运用税。例题:下列关于土地运用税的纳税人的说法,不正确的是()。A、外商投资企业和外籍人员暂不缴纳土地运用税B、土地运用税的纳税人是拥有土地运用权的单位,不包括个人C土地运用权共有的,由共有各方划分运用比例分别纳税D拥有土地运用权的纳税人不在土地所在地的,由代管人或实际运用人缴纳答案:B解析:土地运用税的纳税人是拥有土地运用权的单位,也包括个人。二、课税对象和课税依据1课税对象是城市、县城、建制镇和工矿区内的土地;2课税依据是
10、纳税人实际占用的土地。例题:在征收城镇土地运用税时,应当根据()征收。A土地上房屋建筑B、建筑物基地C纳税人实际占用的土地D纳税人自己测定的土地答案:C解析:土地运用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。三、适用税额城镇土地运用税实行分类分级的幅度定额税率。每平方米的年幅度税额按城市大小分四个档次:大城市0.510元;中等城市0.48元;小城市0.36元;县城、建制镇和工矿区0.24元。四、纳税地点和纳税期限1纳税地点:由土地所在地的税务机关征收。2纳税期限:按年计征,分期缴纳。例题:土地运用税,按()计算,分期缴纳。A、年B、季C月D旬答案:A解析:土地运用税,是按年计算,分期缴纳。五、实
11、惠政策(一)政策性免税1国家机关、人民团体、军队自用的土地;2由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地;3宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地;4市政街道、广场、绿化地带等公共用地;5干脆用于农、林、牧、渔业的生产用地;6经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地从运用的月份起免交土地运用税510年;7由财政部另行规定的能源、交通、水利等设施用地和其他用地。(二)地方性免税下列几项用地是否免税,由省级税务机关确定:1个人全部的居住房屋及院落的用地;2房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地;3免税单位的职工家属的宿舍用地;4民政部门举办的安置残疾人员占肯定比例的福利工厂用地;5集体和个人举
12、办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地。(三)困难及临时性减免纳税人缴纳土地运用税确有困难须要定期减免的,由省级税务机关审批,但减免税额达到或超过10万元的,要报经财政部、国家税务总局批准;对遭遇自然灾难须要减免税的企业单位,可依据受灾状况,由省级税务机关赐予临时性减免照看。例题:下列土地符合免征土地运用税的包括()。A、国家机关、人民团体、军队自用的土地B、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地C宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地D不干脆用于农、林、牧、渔业的生产用地E、经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地,从运用的月份起,免缴土地运用税10年至20年答案:ABC解析:干脆用于农、林、牧
13、、渔业的生产用地,属于免征土地运用税的范围;同时经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地,从运用的月份起,免缴土地运用税5年至10年。第四节耕地占用税一、纳税人凡占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人,都是耕地占用税的纳税人,包括国家机关、企事业单位、乡镇集体企业、事业单位、农村居民和其他居民。例题:耕地占用税是对()征收的一种税。A、占用耕地建房的单位和个人B、占用耕地建房的单位,不包括个人C从事其他非农业建设的单位和个人D从事其他非农业建设的单位,不包括个人E、从事其他非农业建设的个人,不包括单位答案:AC解析:耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税
14、,包括个人,也包括单位。二、课税对象即占用耕地建房或从事其他非农业建设的行为。所谓耕地,是指用于种植农作物的土地,占用前3年内用于种植农作物的土地也视为耕地。例题:耕地占用税的课税对象,是()。A、占用耕地建房或从事其他非农业建设的行为B、占用耕地从事其他非农业建设的个人C占用耕地从事其他非农业建设的单位D占用耕地从事其他农业生产的行为答案:A解析:耕地占用税的课税对象,即占用耕地建房或从事其他非农业建设的行为。三、适用税额耕地占用税实行定额税率,详细分四个档次:以县为单位(下同),人均耕地在l亩以下(含1亩)的地区,每平方米210元;人均耕地在12亩(含2亩)的地区,每平方米168元;人均耕
15、地在23亩(含3亩)的地区,每平方米1365元;人均耕地在3亩以上的地区,每平方米15元。各地适用税额,由省级人民政府在规定的税额范围内,依据本地实际状况详细核定。例题:耕地占用税实行()税率。A、比例B、定额C累进D特别答案:B解析:比例税率、累进税率、特别税率,都不是耕地占用税实行的税率。四、课税依据耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税依据,根据规定税率一次性计算征收。例题:耕地占用税以()为计税依据。A、纳税人非实际占用的耕地面积B、纳税人实际占用的非耕地面积C纳税人实际占用的耕地面积D纳税人实际占用的荒地面积答案:C解析:纳税人非实际占用的耕地面积、纳税人实际占用的非耕地面积、纳税
16、人实际占用的荒地面积,都不是耕地占用税的计税依据。五、实惠政策(一)减税规定1农村居民占用耕地新建住宅,税额减半;2部分农村革命烈士家属、革命残废军人、孤寡以及边远贫困山区生活困难的农户,在规定用地标准内,新建住宅纳税确有困难的,可酌情赐予减免照看,减免税额一般应限制在农村居民新建住宅用地计征税额总额的10以内,最高不超过15;3对民政部门所办福利工厂,确属安置残疾人就业的,可按残疾人占工厂人员的比例,酌情赐予减免照看;4国家在“老、少、边、贫”地区实行以工代赈方法修筑的马路,缴税确有困难的,由省级财政部门审核,提出详细看法报财政部批准后可酌情赐予照看;5,对定居台胞新建住宅占用耕地,如确属于
17、农业户口,可比照农夫建房减半征税;6对不属于干脆为农业生产服务的农田水利设施,但确属综合性枢纽工程的,可按为农业服务干脆效益占工程总效益的比重确定耕地占用税征收额。(二)免税规定1部队军事设施用地;2铁路沿线、飞机场跑道和停机坪用地;3炸药库用地;4学校、幼儿园、敬老院、医院用地。上述免税用地,凡经变更用途,不属于免税范围的,应从变更用途之日起补缴税款。第34讲房地产税收制度与政策第五节土地增值税一、纳税人凡有偿转让国有土地运用权、地上建筑物及其他附着物(简称房地产)并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。外商投资企业和外籍人员包括在内。例题:土地增值税是对有偿转让()并取得收入的单位和个
18、人征收的一种税。A、国有土地运用权及地上建筑物和其他附着物B、集体土地运用权及地上建筑物和其他附着物C国有土地全部权及地上建筑物和其他附着物D国有土地运用权,不包括地上建筑物和其他附着物答案:A解析:凡有偿转让国有土地运用权、地上建筑物及其他附着物(简称房地产)并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。二、征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。不包括通过继承、赠予等方式无偿转让的房地产。三、课税对象土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。四、税率土地增值税实行四级超额累进税率:1增值额未超过扣除项目金额50的部分,税率为30;2增值额超过扣除项目金额50,未超过101
19、的部分,税率为40;3增值额超过扣除项目金额101,未超过200的部分,税率为50;4增值额超过扣除项目金额200以上的部分,税率为60。五、扣除项目土地增值税的扣除项目为:1取得土地运用权时所支付的金额;2土地开发成本、费用;3建房及配套设施的成本、费用,或旧房及建筑物的评估价格;4与转让房地产有关的税金;5财政部规定的其他扣除项目。例题:土地增值税的扣除项目包括()。A、取得土地运用权时所支付的金额B、土地开发成本、费用C建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格D与转让房地产无关的税金E、与转让房地产有关的税金答案:ABCE解析:与转让房地产无关的税金,不属于土地增值税的扣除
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