【调查报告-工程房产类】望京地区区域市调报告.docx
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1、望京地区区域市调报告一、北京市宏观市场分析(-)举办奥运会对北京房地产市场的影响分析办奥是北京房地产市场的一个前所未有的发展契机。从整体上看,办奥会促 进北京持续、平稳、健康发展的繁荣局面,人们的预期变得更好,集聚了人气, 总的投资会增加,从而使开发商对未来北京房地产市场有一个良好的预期,对前 景充满信心,刺激、带动更多的本地或外地开发商投资房地产,增加投资,大干 快上做项目,投资有不断扩大的趋势,从而使整个房地产市场的供给明显增加。 同时办奥运会使北京的全国核心地位得到加强,国际化程度提高,城市功能 得到加强,环境得到改善,会吸引更多的国内外人士来北京观光、旅游、工作、 生活、学习,集聚了人
2、气,带动经济持续增长,整个城市购买力上升,这些必然 会引致对各类房地产物业的需求上升,潜在客户大大增加。(二)WTO对北京房地产市场的影响分析加入WTO,房地产需求总量将急剧增加,直接表现为高档外销房、写字楼、 宾馆、商场及工业用地的需求明显增加。一旦入世,中国的市场在几年内将完全 与世界接轨,最具成长性的中国市场对全球都具有诱惑力。相对便宜的楼价,对 海外投资者有巨大的吸引力。这一点,已经在北京楼市初露端倪,一些高品质楼 盘境外买主的比例越来越高。入世后,北京等大城市必将成为外商抢滩中国市场的“桥头堡”,外商来得越 多,他们对住宅、办公楼的需求量越大,加上更多国内外金融机构的信贷支持, 购买
3、力将持续提升。WTO的国民待遇原则要求内销和外销商品房并轨(北京市 已从2000年11月20日起取消了内销和外销商品房销售许可证的核准事项),这 将刺激需求的增加。入世对经济发展的促进将使居民收入提高,加上境外人士居住与投资需求的增 加,对住宅的有效需求趋升。入世使房地产企业的融资渠道空前开阔,金融业的 竞争也会使利息降低,贷款方式更加灵活,名实相副的零首付等付款方式将大行 其道,更符合买房人的利益,这实际上降低了买房成本,放大了需求。(三)政策面对北京房地产市场的影响分析k 121文件影响央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知的出台,对整个房地产业的发展格局开始产生重大影响,其中最直接的
4、影响就是对房地产 企业融资渠道的冲击,导致资金密集型的房地产企业被迫寻求新的融资方 式与渠道,这意味着房地产融资将趋向多元化。2、国务院18号文件国务院下发的18号文件正式提出“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”。说明政府要继续推动房地产的消费,促进房地产业的健康发展决心和信心。(四)本市房地产各项经济指标2003年17月,全市商品住宅建设完成投资278. 6亿元,其中31. 9亿元1、路旗指引:无2、看板指引:小区周围设有看板(二)售楼处装修风格:欧式风格,(三)销售道具:沙盘、桌椅7套(四)金隅丽港城本案位于北京市朝阳区望京西南湖北街一、环境分析小区内部环境分析:喷泉、健身设备、景观小品
5、 二、产品分析(-)建筑规模:本案规划建筑面积19万平方米,2003年2月开盘,2004年6 月入住。(二)建筑形态:(1)板塔结合,工字形塔楼。(2) 25层,4板楼10层(3 )塔楼一梯12户、板楼一梯2户(三)外立面:全部为高档面砖(四)户型配比:1、板楼户型面积(m2)套数比例二居 112.07 40 66%三居 127.43 20 33%2、塔楼户型面积(m2)套数比例一居 60 50 17%107.04 5097.22 50102.3 50二居92.01 5066%三居 135.89 50 17%(五)配套设施:1、会所:依靠底商2、教育配套:借助周边设施3、商业配套:底商(六)车
6、位配比:1:0.7(七)容积率:4(八)无精神堡垒五、价格分析()价格范围:5000/M26500/M2(二)总价范围:30万80万1、塔楼户型面积(m2)均价总价(万)一居 60 5500 33107.04 5200 5697.22 5300 51102.3 5300 54二居92.01三居 135.89 5100 792、板楼户型面积(m2)均价总价(万)二居 112.07 6200 69三居 127.43 6200 79其他费用:物业费:L8/M2 (塔楼)2.1/M2 (板楼)车位费:350/月24小时热水:9元/吨供暖费:19元/季/M2六、广告分析七、客源分析(1)、月薪8000元
7、以上白领人士(2)、二次置业人士六、去化分析七、利多利空分析优势劣势建筑规模适中户型多样可选择余地大容积率高建筑外立面高档可视对讲绿化率只有30%底商面积大板楼南北通透塔楼二居有暗室 开发商实力强实现人车分流邻街户型环境嘈杂外飘窗ID卡门禁系统楼间距小明厨、明卫公共部分精装修楼前视野有遮挡落地观景阳台电梯直达车库没有会所 红外幕帘报警喷泉水景没有教育配套 交通方便价格便宜塔楼每层住户多 供暖费便宜期房八、销售分析(-)售楼处引导分析3、路旗指引:无户型面积(m2)套数已售套数 已售率未售套数未售率一居 60 50107.04 50 20% 80%97.22 50 20% 80%112.07 4
8、0 60% 40%二居102.3 50 20% 80%127.42 20 60% 40%三居135.89 50 60% 40%4、看板指引:小区周围设有看板(-)售楼处装修风格:临时售楼处(三)销售道具:桌椅3套(五)亮马新世家本案位于北京市朝阳区望京西南部,位于亮马河北路与星火路交界处。一、环境分析小区内部环境分析:绿化率达到30%二、产品分析(-)建筑规模:本案规划建筑面积1。万平方米,分两期开发完成,目前开发二 期。2003年3月开盘,2003年12月底开发完成。(二)建筑形态:(1)联排板楼3栋,每幢18层。(2) 一梯三户(三)外立面:全部为高档面砖(四)户型配比:户型面积(m2)套
9、数比例一居 69.63 77 11%92.07 77二居95.42 7722%119.46 154146.92 154120.34 77三居116.46 7766%(五)配套设施:1、会所:休闲中心、咖啡屋、乒乓球室、健身房2、教育配套:借助周边设施3、商业配套:借助周边设施(六)车位配比:1: 1(七)容积率:3.3(八)无精神堡垒四、价格分析(一)价格范围:55006400 元/M2(二)主力总价范围:28万一39万户型面积(m2)均价(元)总价(元)一居 69.63 6000 4292.07 5880 5495.42 5880 56二居119.46 68146.92 70120.34 8
10、6 三居116.46588070其他费用:物业费:2.38/M2车位费:350/月24小时热水:9元/吨供暖费:30元/季/M2五、广告分析(-)报纸:北京青年报(二)杂志:外企俱乐部六、客源分析(1)、国贸、惠普、IBM、西门子,月收入60008000元(2)、私营业主六、去化分析七、利多利空分析优势劣势远红外线周界防护,闭路电视监护墙砖外立面,保温、隔热容积率高3.3物业费较高,2.3元/ m2L型联排板楼,通风地下地上车位,可租可售绿化率只有30%小区建筑全部临街,环境嘈杂使用率高83%双卧双阳台均价高,最高价6400每平方米首层层高低紧邻高速路驾车出行方便会所已经投入使用邻街户型噪音强
11、外飘窗 双路供电楼间距小,10M层高2.9M三水入户L型联板,D、N、M户型存在采光问题户型多,充足可选余地多现房发售,说服力强小区北亮马河污染严重超大客厅、餐厅星级物业小区南星河路窄、脏、乱户型面积(m2)套数已售套数已售率未售套数未售率一居 69.63 77 60% 40%92.07 77 20% 80%二居95.42 77 10% 90%119.46 154 100% 0146.92 154 60% 40%120.34 77 30% 70%三居116.46 77 80% 20%双层玻璃落地观景窗集中供暖小区没有独立花园可拆换式墙体设计客厅太大,厨房、卫生间小八、销售分析(-)售楼处引导分
12、析5、路旗指引:亮马河路沿路6、路牌指引:酒仙桥路沿路(-)售楼处装修风格:现代时尚设计风格,(三)销售道具:沙盘、桌椅10套(六)东润枫景本案位于北京市朝阳区酒仙桥南十里居,属于望京地区。一、环境分析小区西边与亚洲占地面积最大的公园一一朝阳公园隔街相望,并与东四环 隔300米城市绿化隔离带,南面正对纯外销低密度别墅区,并有国际高尔夫球 练习场和乡村跑马场。二、产品分析(一)建筑规模该社区建设用地约15公顷,预计总建筑面积35万平方米,其中住宅约为26 万平方米。分四期建设,目前为第三期。润园、枫园已全部售罄,并顺利入住。(二)开盘及入住1、开盘:2000年7月2、入住:2003年10月(三)
13、建筑形态11栋板楼,2栋塔楼,售三栋,11#板楼精装,塔楼毛坯(四)外立面一层面砖,二层以上灰色涂料(五)户型配比户型面积套数比例2 居 108、124 1020 60%3 居 178、195 340 20%4 居 196 170 10%跃 层 166438 170 10%(六)配套设施1、会所:游泳池、台球室、网球场、室内高尔夫、保龄球、桑拿、健身房、多 功能厅、咖啡屋2、教育配套:日坛中学、双语幼儿园3、商业配套:超市、美容美发、洗衣店4、周边配套:酒仙桥一小、中学,华润超市、京客隆,邮局,酒仙桥医院、和 睦佳医院,工行、农行(七)车位比例:1:1.2(八)容积率:2.28(九)绿地率:3
14、5%(十)使用率:85% (板),74% (塔)三、价格分析单价范围:5430-8580 (元/平方米)均价:6500 (元/平方米)总价范围:586440-3758040 (元)主力总价:户型总价(元)2 居 702000-806003 居 115700-1267500四、客源分析国贸、CBD、西门子、IBM等的中产阶级五、去化分析 销售率为:80%, 七、利多利空 优势劣势 售楼处造型独特, 售楼处,纯玻璃, 售楼处前有喷泉, 桥,意境美主要为两居。顶把大伞出行不太方便,离车站远。 采光好售楼处狭小,60平方米 被小河环绕,走木 售楼处及项目均没有引导,路牌、路 旗知名度高,多次被评为十大
15、明星楼 盘。沙盘分散,两个,有一栋模型放在圆桌上起居室、卧室起大开间 面积偏大,缺乏选择板楼南北通透、采光好西侧路边停车多,交通混乱即将入住,2003年10月价格偏高周边配套齐全电磁严重超标部分户型明厨明卫 容积率偏大,2.28开发商知名度高 绿化率偏低,35%北美风格:闲淡舒适、运动健康 围合式建筑,通风不好楼宇间有花园、嬉水池临路吵使用率高7485%物业费高28施工单位中建一局,质量高精装修,标准太高:1000元/m2下沉式中央广场一期电磁辐射,影响声誉内部配套完善 部分楼之间间距小阳台封闭,安全楼宇间有儿童娱乐场吵户型设计动静合理分区。有些户型设计不太合理与名校月坛合办月坛分校5000m
16、2星级会所,高档八、销售分析(-)售楼处引导分析1、路旗:无2、路牌:无(二)售楼处装修风格:现代时尚(三)销售道具:两个沙盘、三组谈判桌椅,前台能坐两人(七)飘Home本案位于北京市朝阳区望京西南部,位于酒仙桥将台路口。小区内部环境分析:小区正在施工没有做绿化,规划绿化率达到3L8%。 一、产品分析1、建筑规模:本案占地面积1.2万平方米,规划建筑面积8.6万平方米, 分一期开发完成,目前开发一期。一期2003年6月开盘,2004年9 月底开发全部完成。2、建筑形态:(1)塔楼2栋,板楼1栋,每幢25层。(2) 一梯四户3、外立面:高档灰色外墙砖4、户型配比:户型面积(m2)套数比例一居 4
17、0-65 350 87.5%二居 85-90 50 12.5%5、配套设施:(1 )会所:休闲中心、咖啡屋、乒乓球室、健身房(2 )教育配套:借助周边设施(3 )商业配套:借助周边设施6、积率:4.57、精神堡垒二、价格分析(一)价格范围:5 400 元/M2-6600 元/M2(二)主力总价范围:21万一一59万户型面积(m2)均价(元)总价(万)一居 40-65 6000 24-39二居 85-90 5850 49-52其他费用:物业费:2.5元/M2车位费:地下:350元/月地上:150元/月三、广告分析(-)报纸:北京青年报、北京晚(三)杂志:精品四、客源分析(1)、国贸、惠普、I B
18、M、西门子,月收入6 0 0 0 8 0 0 0元(2)、私营业主(3) 22岁至35岁年轻白领五、去化分析六、利多利空分析优势劣势精装修,菜单式选择墙砖外立面,保温、隔热容积率高4.5物业费较高,2.5元/ M 2交通便捷,多路公交车直达小区地上地下车位,可租可售分期开发,不能同时入住小区建筑全部邻街,环境嘈杂使用率高78%超大落地观景阳台单价高,最高价6600每平米小区前将台西路窄、舌L绿化率高35%精装修赠送厨具临马路噪音大小区没有独立花园,绿化分布散高档墙砖外立面周边配套齐全楼间距小,20M期房没有保证 户型面积(m2)套数已售套数已售率未售套数未售率 一居 40-65 350 270
19、 77% 80 23%二居 85-90 50 15 30% 35 70%紧邻四环路,驾车 出行方便户型设计合理,不 浪费空间塔楼部分房间存在 暗室附近楼太多,私秘 性差户型多,充足可选 余地用于经济适用住房建设。商品住宅开复工面积累计达到4659万平方米,比上年同 期增加713万平方米,增长18. 1%。经济适用住房开复工面积600万平方米, 为全部商品住宅开复工面积的12. 9%,比上年同期增加150万平方米,同比增 长25.l%o2003年8月份房屋销售总数为16956套,总面积为180万余平方米,销售总 金额103.2亿元人民币。其中:商品房预售总数为11753套,销售面积为135.5万
20、平方米,销售总金额88.4 亿元人民币,均价为每平方米6521元人民币。经济适用住宅预售总数为2131套,销售面积为19.5万平方米,销售总金额7.3亿元人民币,均价为每平方米3738元人民币。销量较7月份相比,本月商品房预售在销售套数、面积、金额均比7月份上升10%左右。经济适用房各项指标较7月份上升25%到45%。各项数据表明:目前北京市房地产市场依然供需两旺。二、北京市住宅市场趋势1、“非典”过后健康住宅多受青睐,低密度、低容积率、高绿化率的楼盘成为亮 点。2、小户型走势强劲。100平米内的一居、二居产品依然畅销。3、开发商重视园林设计、新开楼盘水景已成必备。4、小区的功能配套越来越受重
21、视。5、地段、概念逐渐弱化,同一区域不同价格的房子共存现象日趋明显。三、竞争个案分析(一)宝星园一、环境分析本案位于北京市朝阳区望京东北部京顺路大山子出口(望京A3区)内,紧邻京顺 路、机场高速路。(一)区位环境分析:望京地区是北京市继方庄之后又一开发的住宅区,主要由 北京城市开发公司开发为主,前期的望京花园等项目都已开发完成,现该 地区综合配套经过多年开发已经十分成熟,又有第四使馆区在此建立,使 这一地区具有国际生活品味。(-)小区内部环境分析:内部园林设计以水景为主,植被错落有致,绿化率达到 35%o二、产品分析(一)建筑规模:本案规划建筑面积40万平方米,分三期开发完成,一期建筑面 积1
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