房地产开发企业涉税实务人力资源企业文化_建筑-房地产.pdf
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1、房地产开发企业涉税实务 1,取得土地环节 城镇土地使用税 以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合 同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未 约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城 镇土地使用税。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为 计税依据,依照规定税率计算征收(具体税率参照当地规 定)。印花税(土地出让或转让合同)对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书 据征收印花税,按所载金额万分之五贴花。契税 国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依 据为成交价格。契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土 地、房屋权属转移合同的当天,或者纳
2、税人取得其他具有土 地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。查看详情>>案例 某房地产开发企业 2010 年 5 月 26 日与国土房产局签订国有 土地出让合同,合同约定出让土地面积为 56000 平米,土地 出让金为 34000 万元,合同约定土地交付时间为 2010 年 10 月 25 日。当地土地使用税税率为 4 元/平米。那么 2010 年应 缴纳多少土地使用税?分析 该企业应从 2010 年 11 月起申报缴纳土地使用税,2010 年应 缴纳 2 个月土地使用税:56000*4*2/12=37333.33 元 2,设计施工环节 印花税(设计合同)建设工程勘察设计合同,包括勘察
3、、设计合同,按收取费用 万分之五贴花。印花税(建安合同)建筑安装工程承包合同,包括建筑、安装工程承包合同,按 承包金额万分之三贴花。印花税(借款合同)银行及其他金融组织和借款人(不包括银行同业拆借)所签 订的借款合同,按借款金额万分之零点五贴花。查看详情>>3,房产销售环节 营业税(销售不动 产)纳税人提供应税劳 务、转让无形资产或者销售不动产,按照营业额和规定的税 率计算应纳税额,销售不动产税率为 5%。纳税人的营业额 为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取 的全同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税合同未约定交付土地时间的由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土
4、地使用税土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据依照规定税率计算征收具体税率参照当地规定印花五贴花契税国有土地使用权出让土地使用权出售房屋买卖的计税依据为成交价格契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地房屋权属转移合同的当天或者纳税人取得其他具有土地房屋权属转移合同性质凭证的当天查看详情案例某房定土地交付时间为年月日当地土地使用税税率为元平米那么年应缴纳多少土地使用税分析该企业应从年月起申报缴纳土地使用税年应缴纳个月土地使用税元设计施工环节印花税设计合同建设工程勘察设计合同包括勘察设计合同按收部价款和价外费用。营业税纳税义务发生时间为纳税人 提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营
5、业收 入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人转让 土地使用权或者销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义 务发生时间为收到预收款的当天。土地增值税(预征)除普通标准住宅不实行预征外,对其他各类商品房,均实行 预征。普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开 发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品 房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政 府指定销售对象的住宅。普通标准住宅须由房地产开发公司 凭有关文件,经当地主管税务部门审核后确认。土地增值税 预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入。印花税(商品房销售合同)对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税,按所
6、载金 额万分之五贴花。企业所得税(未完工开发产品)企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利 率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直 辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:(1)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民 政府所在地城市城区和郊区的,不得低于 15%。(2)开发项目位于地及地级市城区及郊区的,不得低于 10%。同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税合同未约定交付土地时间的由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据依照规定税率计算征收具体
7、税率参照当地规定印花五贴花契税国有土地使用权出让土地使用权出售房屋买卖的计税依据为成交价格契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地房屋权属转移合同的当天或者纳税人取得其他具有土地房屋权属转移合同性质凭证的当天查看详情案例某房定土地交付时间为年月日当地土地使用税税率为元平米那么年应缴纳多少土地使用税分析该企业应从年月起申报缴纳土地使用税年应缴纳个月土地使用税元设计施工环节印花税设计合同建设工程勘察设计合同包括勘察设计合同按收(3)开发项目位于其他地区的,不得低于 5%。(4)属于经济适用房、限价房和危改房的,不得低于 3%。查看详情>>案例 某房地产开发企业开发某楼盘,尚未完工,201
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