房地产营销策划-丽水市缙云县西寮村地块定位报告正式版.ppt
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1、 丽丽水水市市缙缙云云县县西寮村地西寮村地块块市场部壹壹城市背景城市背景【区域属性】【区域属性】位于浙江省中南部。东临仙居、永嘉,南连青田,西邻位于浙江省中南部。东临仙居、永嘉,南连青田,西邻莲都、武义,北接永康、磐安。莲都、武义,北接永康、磐安。缙云县,地处浙江省中南部丘陵山区,东临仙居、永嘉,缙云县,地处浙江省中南部丘陵山区,东临仙居、永嘉,南连青田,西邻莲都、武义,北接永康、磐安,面积南连青田,西邻莲都、武义,北接永康、磐安,面积1503平方公里。平方公里。【经济发展【经济发展-GDP-GDP】整体经济水平处于较高水平,经济较为发达整体经济水平处于较高水平,经济较为发达缙云县2010-2
2、016年GDP趋势缙云县缙云县GDPGDP占比占比2502001501005014.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%区域区域丽水市区丽水市区缙云县缙云县20142014年年 20152015年年 20162016年年262.29262.29 281.29281.29 306.14306.14184.06184.06 190.2190.2 206.07206.07181.77181.77 192.6192.6 213.24213.24102.61102.61 107.6107.6 118.8118.8青田县青田县龙泉市龙泉市遂昌县遂昌县87.378
3、7.3781.681.653.1553.1550.7850.78424288.8888.88 97.4797.4785.8685.86 94.7394.7357.0757.07 62.5262.5254.3454.34 59.5959.59松阳县松阳县02010年112.1712.90%2011年137.1212.50%2012年156.1211.40%2013年173.7610.80%2014年184.068.30%2015年190.22016年206.078.34%庆元县庆元县GDP(亿)增速5.30%云和县云和县景宁自治县景宁自治县44.544.549.0649.06区域区域鹿城区鹿城区
4、 乐清市乐清市 瑞安市瑞安市 龙湾区龙湾区 瓯海区瓯海区 苍南县苍南县 平阳县平阳县 永嘉县永嘉县 泰顺县泰顺县 洞头区洞头区 文成县文成县全市全市1045.631045.63 1102.341102.34 1210.241210.2417.60%17.60%17.25%17.25%17.03%17.03%GDP(亿)877.05 838.4 783.84 589.18 487.01 460.17 372.91 359.27 81.3179.4279.07缙云县占比缙云县占比【人口发展】【人口发展】户籍人口约户籍人口约4646万,常住人口约万,常住人口约3636万,呈缓慢增加趋势万,呈缓慢增加
5、趋势地区人口19973627858128144501缙云历年人口变化趋势5045403530252015105缙云县五云街道新碧街道仙都街道东渡镇1456437298109838096壶镇镇02012年45.8935.9217.352013年46.0436.0117.822014年46.3936.1818.382015年46.4336.2718.792016年46.6436.5119.31东方镇户籍人口(万人)常驻人口(万人)城镇人口(万人)新建镇舒洪镇9627近年来常住人口与城镇人口逐年增多,人口的近年来常住人口与城镇人口逐年增多,人口的稳定增长将为当地各项产业带来充足的生产者稳定增长将为当
6、地各项产业带来充足的生产者和消费者,产生稳定的经济效益,从而推动经和消费者,产生稳定的经济效益,从而推动经济的良性发展。济的良性发展。大源镇6102大洋镇29303【城市规划】【城市规划】缙云县老城区人口密集老房子较多难以发展,现在规划主要东拓西进,东部新城逐缙云县老城区人口密集老房子较多难以发展,现在规划主要东拓西进,东部新城逐渐被老城区所接受,渐被老城区所接受,2016-20172016-2017年去化速度明显上升年去化速度明显上升动车动车站板站板块块城东新城东新城板块城板块老城板老城板块块【相关政策】【相关政策】车位价格:车位价格:12-1712-17万元万元/个,无产权车位(车位与房屋
7、绑定销售,并可与房屋共同签合同半按揭);个,无产权车位(车位与房屋绑定销售,并可与房屋共同签合同半按揭);储藏间:柴火间储藏间:柴火间7000-10007000-1000元元/平,一般平,一般5-105-10平大小(缙云柴间需求比例不高,占总户数平大小(缙云柴间需求比例不高,占总户数20%-30%20%-30%)预售条件:预售条件:总投资的总投资的25%25%以上且出正负零以上且出正负零按揭条件:按揭条件:签订购房合同即可办理按揭(也可以不办),结顶之后放款;签订购房合同即可办理按揭(也可以不办),结顶之后放款;限购:暂无限购:暂无限价政策:无明确规定限价政策:无明确规定按揭政策:按揭政策:首
8、套房最低首付款比例首套房最低首付款比例30%30%。利率上浮。利率上浮10%10%,二套房,利率上浮,二套房,利率上浮20%20%【城市城市概况】概况】经济属于中上水平,整体经济水平丽水市排名第三经济属于中上水平,整体经济水平丽水市排名第三户籍人口约户籍人口约4646万,常住人口约万,常住人口约3636万,万,目前城市向东发展明显,东部新城为置换房源的首选目前城市向东发展明显,东部新城为置换房源的首选丽水下辖县,东临仙居县,东南靠永嘉县,南连青田县,西接丽水市,西北界武义县,东北依磐安县,北与永康市毗邻1.1.区位区位2.2.经济情况经济情况3.3.人口人口全年全市生产总值206亿元,比上年增
9、长8.34%;整体经济增长速度相对平稳;户籍人口约46万人,常住人口约36万人;城市向东发展,东部新城接受度明显提高4.4.规划规划贰贰用地属性用地属性北侧缙云人民医院(建设中),东西侧规划道路,南侧有小区北侧缙云人民医院(建设中),东西侧规划道路,南侧有小区 规划档案馆空地规划档案馆空地 和平年代大酒店,和平年代大酒店,【地块四至【地块四至 场地东侧西寮水库场地东侧西寮水库B29B29用地(规划中)拟投建用地(规划中)拟投建5 5星级酒店及商业星级酒店及商业+小于小于1200012000方别墅群方别墅群】n 场地内部:场地内部:场地内部存在高差,西低东高;n 地块东侧:地块东侧:规划紫薇路;
10、n 场地南侧:场地南侧:和平年代大酒店及规划档案馆;n 地块西侧:地块西侧:规划紫竹路;n 地块北侧:地块北侧:规划医院及医院附属用地;n 地块综述地块综述:地块呈三角形,东高西低,内地存在洼地,存在建筑垃圾及部分苗木未清。【地块四至【地块四至】地块全景照片地块全景照片地块内低洼处地块内低洼处和平年代大酒店和平年代大酒店地块东侧外信号塔地块东侧外信号塔东方苑小区东方苑小区地块内东侧地势较高地块内东侧地势较高处及处及建筑垃圾建筑垃圾规划档案馆空地规划档案馆空地地块北侧往南拍摄地块北侧往南拍摄大交通条件较好,东西侧规划有道路,大交通条件较好,东西侧规划有道路,小交通周边路网成型,交通便利小交通周边
11、路网成型,交通便利【交通四至【交通四至】缙云西缙云西动车站动车站本案本案33330 0国国道道旭山路旭山路旭山路旭山路紫紫薇薇路路紫紫薇薇路路翠翠竹竹路路黄龙路黄龙路问渔路问渔路仙仙都都路路黄龙路黄龙路【配套条件【配套条件 目前生活配套一般,目前生活配套一般,1KM1KM内可享受缙云新城生活配套内可享受缙云新城生活配套】缙云西动车站缙云西动车站人民医院人民医院(建设中)(建设中)本案本案缙云火车站缙云火车站缙云县政府缙云县政府/行政审批中心行政审批中心广电大楼广电大楼缙云法院缙云法院/缙云博物馆缙云博物馆缙云实验中学缙云实验中学缙云新城缙云新城十字街商圈十字街商圈紫紫薇薇小小学学【地块信息【地
12、块信息】缙云西寮村地块缙云西寮村地块行政隶属地块地段缙云县项目位置缙云县城东新城地块设计条件(详见地块相关规划文件)用地面积建筑密度7000070000容积率绿化率2.02.0计容建面建筑限高14000014000020%30%68用地性质商住土地权属国有土地本地块本地块1、设置不少于建筑占地1/2面积的架空层,层高不少于3.6米,2、商业底层4.2-5.1米,二层3.3-4.2米。3、千分之七面积的管理用房,千分之二的养老用房,4、地块北侧集中配置48000平回购住宅,翠竹路与紫薇路顺时针配置12000平回购商业,进深不大于15米,住宅与商业2500元/平价格回购,300个停车位,10万元/
13、个回购,150个储藏间(建筑面积不小于6平),1.5万元/个回购。特殊要求5、主体验收后1个月内付款50%,交付1个月内付清余款。土地价格(起拍)总地价计容面积地价保证金15015万按底价30030万元21452145元元/出让时间2018年2月9日15点保证金截止时间2018年2月7日15时00分付款节奏:付款节奏:一个月内50%,三个月内缴20%,6个月内缴清【SWOTSWOT分析】分析】u缙云县放地量少,推地节奏缓慢;缙云县放地量少,推地节奏缓慢;u目前城市规划向东发展,地块位于人民医院目前城市规划向东发展,地块位于人民医院南侧,未来发展方向之一;南侧,未来发展方向之一;u地块位于城东新
14、城,地块认可度较高;地块位于城东新城,地块认可度较高;u地块周边道路路网发达,道路通达性强;地块周边道路路网发达,道路通达性强;u地块北侧建设人民医院,发展便利度高;地块北侧建设人民医院,发展便利度高;u地块方正,利于规划设计打造;地块方正,利于规划设计打造;(OO)机会)机会(S S)优势)优势u目前市场处于量价齐升阶段,市场房源一房目前市场处于量价齐升阶段,市场房源一房难求;难求;u目前生活配套一般,不属于新城核心区域目前生活配套一般,不属于新城核心区域u地块内有政府回购安置,拉低整体小区品地块内有政府回购安置,拉低整体小区品质感质感u当地市场火热,该地块多家房企有意向,可当地市场火热,该
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