房产知识培训人力资源咨询培训_人力资源-咨询培训.pdf
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1、建筑基本知识冋答 1、什么是容积率?答:容积率是项目地上总建筑面积与总用地面积的比值。一般用小 数表示 2、什么是建筑密度?答:建筑密度是项目总占地基地面积与总用地面积的比值。一般 用百分数表示。3、什么是绿地率(绿化率)?答:绿地率是项目绿地总面积与总用地面积的比值。一般用百分数表示。4、什么是日照间距?答:日照间距,就是前后两栋建筑之间,根据日照时间要求所确定的距离。日照间距的 计算,一般以冬至这一天正午正南方向房屋底层窗台以上墙面,能被太阳照到的高度为 依据。5、什么是建筑“三大材”?答:建筑“三大材”指的是钢材、水泥、木材。6、建筑安装工程费由哪三部分组成?答:建筑安装工程费由人工费、
2、材料费、机械费三部分组成。7、什么是定位轴线?答:定位轴线是用来确定建筑物主要结构或构件的位置及其标志尺寸的线。8、什么是房屋的开间、进深?答:开间指一间房屋的面宽,及两条横向轴线之间的距离;进深指一间房屋的深度,及 两条纵向轴线之间的距离。9、什么是层咼?什么是净咼?答:层高指建筑物的层间高度,及本层楼面或地面至上一层楼面或地面的高度;净高指 房间的净空高度,及地面至天花板下皮的高度 10、什么是建筑面积、使用面积、使用率?什么是交通面积、结构面积?答:(1)、建筑面积指建筑物长度、宽度的外包尺寸的乘积再乘以层数。它由使用面积、交通面积和结构面积组成。(2)、使用面积指主要使用房间和辅助使用
3、房间的净面积(净 面积为轴线尺寸减去墙厚所得的净尺寸的乘积)。(3)、使用率亦称得房率,指使用面 积占建筑面积的百分数。(4)、交通面积指走道、楼梯间、电梯间等交通联系设施的净 面积。(5)、结构面积指墙体、柱所占的面积。11、什么是红线?答:红线指规划部门批给建设单位的占地面积,一般用红笔圈在图纸上,具有法律效力。12、什么是框架结构?答:框架结构指由柱子、纵向梁、横向梁、楼板等构成的骨架作为承重结构,墙体是围 护结构。13、什么是剪力墙?答:剪力墙指在框架结构内增设的抵抗水平剪切力的墙体。因高层建筑所要抵抗的水平 剪力主要是地震引起,故剪力墙又称抗震墙。14、什么是框架?剪力墙结构?答:框
4、架?剪力墙结构指竖向荷载由框架和剪力墙共同承担;水平荷载由框架承受 20%30%,剪力墙承受70%80%的结构。剪力墙长度按每建筑平方米 50mm的标准 设计。15、什么是全剪力墙结构?答:全剪力墙结构是利用建筑物的内墙(或内外墙)作为承重骨架,来承受建筑物竖向 荷载和水平荷载的结构。16、与砖混结构相比,框架结构有何优、缺点?答:优点:(1)、自重轻:砖混结构自重为1500公斤/平方米;框架结构如采用轻板(加气混凝土隔墙、轻钢龙骨隔墙等)的自重为 400公斤600公斤/平方米,仅为砖混 结构的1/3。(2)、房间布置灵活:框架结构的承重结构为框架本身,墙板只起围护和 分隔作用,因而布置比较灵
5、活。(3)、增加了有效面积:框架结构墙体较砖混结构薄,相对的增加了房屋的使用面积。缺点:(1)、用钢量比砖混结构高出约30%,与砖混 结构相比,造价偏高。(2)、部分柱子截面尺寸过大,会凸出墙外,影响美观。17、地基和基础有什么区别?答:(1)、地基是基础下面的土层,它的作用是承受基础传来的全部荷载。(2)、基础 是建筑物埋在地面以下的承重构件,是建筑物的重要组成部分,它的作用是承受建筑物 传下来的全部荷载,并将这些荷载连同自重传给下面的土层。18、什么是防潮层?答:为了防止地下潮气沿墙体上升和地表水对墙面的侵蚀,采用防水材料将下部墙体与 上部墙体隔开,这个阻断层就是防潮层。防潮层的位置一般在
6、首层室内地面(+0.00、下 60mm70mm 处,及标高-0.06m-0.07m 处。19、什么是圈梁?答:圈梁又称“腰箍”,是在墙身上设置的处于同一水平面的连续封闭梁。其作用是加 强整个建筑物的整体性和空间刚度,抵抗房屋的不均匀沉降,提高建筑物的抗震能力。20、什么是构造柱?其作用是什么?答:构造柱是在墙身的主要转角部位设置的竖直构件,其作用是与圈梁一起组成空间骨 架,以提高建筑物的整体刚度和整体的延展性,约束墙体裂缝的开展,从而增加建筑物 的抗震能力。21、什么是变形缝?答:当房屋受到温度变化及相邻部位的不均匀沉降和地震引起的相 互碰撞等不利的外界因素影响时,会导致整个建筑的变形、开裂等
7、破坏,为避免房屋遭 到这样的破坏,常把房屋人为地分成几个独立单元,保证它们各自变形时互不干扰,这 些单元之间的缝隙就是变形缝。密度答建筑密度是项目总占地基地面积与总用地面积的比值一般用百分数表示什么是绿地率绿化率答绿地率是项目绿地总面积与总用地面积的比值一般用百分数表示什么是日照间距答日照间距就是前后两栋建筑之间根据日照时间要据什么是建筑三大材答建筑三大材指的是钢材水泥木材建筑安装工程费由哪三部分组成答建筑安装工程费由人工费材料费机械费三部分组成什么是定位轴线答定位轴线是用来确定建筑物主要结构或构件的位置及标志尺寸的线什么是的距离什么是层咼什么是净咼答层高指建筑物的层间高度及本层楼面或地面至上
8、一层楼面或地面的高度净高指房间的净空高度及地面至天花板下皮的高度什么是建筑面积使用面积使用率什么是交通面积结构面积答建筑面积指建筑物房地产基础知识 一、房地产的概念:房地产是指土地建筑物及其地上附着物,包括物质实体和依托于物质实体上的各种 权益。房地产是不动产,是房产和地产的总和,具有整体性和不可分割性,它包括土地、建筑物及其地上附着物和房地产物权(所有权、抵押权、租赁权和典当权)。二、房地产业和建筑业的大致区别:房地产业是指从事房屋的开发、经营、管理、维修、服务、装饰等多种经营活动,具有高附加值的综合性产业。建筑业是从事堪探、设计、施工、安装、维修等多种生产过程的建筑物及构筑物。三、房产和地
9、产的差异:房产是指各种明确权属关系的房屋以及相联的构造物和建筑物。地产是指土地财产,是土地的经济形态,即在一定土地所有制关系下作为财产的土 地。是指明确地产所有权的土地,既包括住宅和非住宅附着物的土地,又包括已开发和 待开发的土地。联系:1.实物形态上看,房产和地产是密不可分的。2.从价格上看,房产价格不论是买卖价格,还是租赁价格都包括地产价格。3.从权属关系上看,房产和地产的所有权是联系在一起的。差异:1两者属性不同;2两者增值规律不同;3权属性质不同;4.构成价值不同 四、房地产的类型:1.按用途分:A.住宅B.商业 C.旅游D.工业E.农业 2居住分为:A.低层(1-3层)别墅、排屋B.
10、多层(4-7层)C.小高层(8-11层)D.高层(12-18层)E.超高层(18层以上)3.土地的使用年限确定:A.住宅70年B.工业50年C.教育、科技、文化、卫生、体育50年D.商业、旅游、娱乐40年E.综合用地(写字楼其它)50年 五、常用专业名词:1.五证:A.国有土地使用证 B.建设用地规划许可证 C.建设工程规划许可证 D.建筑工程施工许可证 E.商品房预售许可证 2.两书:A.住宅质量保证书 B.住宅使用说明书 3.房地产证:A.房屋所有权 B.土地使用权证 房地产产权:是指产权人对房屋的所有权、土地的使用权拥有的收益权、开发权。土地使用权:是指对土地的使用权,主要指建筑内容及使
11、用年限,可开发、租赁。房产证:是房屋竣工验收后,在开发计划、土地证、规划许可证、开工许可证、竣工报告、竣工图等资料齐全的情况下,有房屋所有者的姓名、房屋的 面积、间数、幢数、林立姓名,缴纳契税情况组成。密度答建筑密度是项目总占地基地面积与总用地面积的比值一般用百分数表示什么是绿地率绿化率答绿地率是项目绿地总面积与总用地面积的比值一般用百分数表示什么是日照间距答日照间距就是前后两栋建筑之间根据日照时间要据什么是建筑三大材答建筑三大材指的是钢材水泥木材建筑安装工程费由哪三部分组成答建筑安装工程费由人工费材料费机械费三部分组成什么是定位轴线答定位轴线是用来确定建筑物主要结构或构件的位置及标志尺寸的线
12、什么是的距离什么是层咼什么是净咼答层高指建筑物的层间高度及本层楼面或地面至上一层楼面或地面的高度净高指房间的净空高度及地面至天花板下皮的高度什么是建筑面积使用面积使用率什么是交通面积结构面积答建筑面积指建筑物土地使用证:是合法拥有土地的主要证明材料,主要载明所有者的名称、土地性 质、使用年限及四至、面积。4.三通一平:水、电、路,场地平整 七通一平:水、电、路、气、排水、排污、通讯,场地平整 5.期房:是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止这期 间的商品房。一切已经开工但未竣工的房产。现房:是指开发商已办妥房地产权证(大产证)的商品房。已经竣工的房产。配套:指方便生活而提
13、供的各种设施,如供水、供电、暖气、煤气、通讯入网、有线电视入网、交通车站、学校、幼托、医院、邮电等。物业管理:对房产交付使用、确保水电暖及其他设施的正常使用及维修房屋,负 责治安卫生、车辆、花草树木的管理,负责收取各种管理费用。是专业化 的机构受业主和使用人委托,依照合同和契约,以经营方式统一管理物业 及其附属设施和场地,为业主和承租人提供全方位服务,使物业发挥其使 用价值,并使物业尽可能地保值、增值。6.房地产契税:是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房 地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。营业税:指对销售房地产的单位和个人,就其营业额按率计征的一种税。房产税:是以
14、房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的 一种税。印花税:指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种 税赋。房地产交易手续费:指由政府依法设立的,由房地产主管部门设立的房地产交易 机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。房屋权属登记费:即房屋所有权登记费,是指县级以上地方人民政府行使房产行 政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记,并核发房屋所有权证书时,向房屋所有权人收取的登记费,不包括房产测绘机构收取的房产测绘费用。房屋公共维修基金:是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。其本金由售房单位和购房人共同筹集,所有权归交纳人,其利息用
15、于售出住宅楼房公共 部位和共用设施、设备的维修、养护,利息不足时由产权人分摊。现场接待基础知识 一、市场调研 1.重要性:A.是楼盘定位,销售决策的前提;B.是销售稳定和提高的基础;密度答建筑密度是项目总占地基地面积与总用地面积的比值一般用百分数表示什么是绿地率绿化率答绿地率是项目绿地总面积与总用地面积的比值一般用百分数表示什么是日照间距答日照间距就是前后两栋建筑之间根据日照时间要据什么是建筑三大材答建筑三大材指的是钢材水泥木材建筑安装工程费由哪三部分组成答建筑安装工程费由人工费材料费机械费三部分组成什么是定位轴线答定位轴线是用来确定建筑物主要结构或构件的位置及标志尺寸的线什么是的距离什么是层
16、咼什么是净咼答层高指建筑物的层间高度及本层楼面或地面至上一层楼面或地面的高度净高指房间的净空高度及地面至天花板下皮的高度什么是建筑面积使用面积使用率什么是交通面积结构面积答建筑面积指建筑物C.是了解竞争对手优劣的方法;D.是楼盘本身提高经济效益的有利方法。2.调研方法:A.网络调查法;B.电话调查法;C.亲临现场调查法。二、礼仪与形象 1.统一制服:服装要职业化为主,大方得体,不得穿奇装异服,不穿无袖吊带衫、拖鞋 2.装饰:化淡妆,不得浓妆艳抹,不得留长指甲,涂鲜艳指甲油,不得使用太多或有刺 激性的香水,头发不得染夸张颜色,佩戴手饰不得多多益善。3.名片递接的方式:接名片:A.面带微笑;B.双
17、手接过来;C.说谢谢;D.短时间注视一下名片上的 公司,姓名;E.放进名片夹或笔记本中。递名片:A.检查是否配带名片夹;B.面带微笑说您好;C.双手递过去,名字朝 对方;D.说请多多指教,有什么可以为您效劳的。4.最基本的素质:微笑 获得简单微笑的规则:A.当不想笑时也要笑,把烦恼留给自己,把快乐留给别人;B.和别人分享乐观的思想,当你笑时人家会感觉很好;C.用你的整个脸来微笑,可以引起别人的信赖,点燃别人的自信心;D.把眉头舒展开来,要从心底里笑出来;E.运用你的幽默感;F大声的笑出来,发自肺腑;G.笑容是可以向别人传递爱意的捷径;H.笑是可以传染的;I.笑是可以轻易除去两个人之间的隔核的;
18、J笑是建立信任的第一步;K.笑容可以消除自己的自卑感,能弥补不足;L.笑容会增加健康,增进活力。三、接听电话:约客来访。留下客户姓名、电话、购房面积、区域等,让对方留下印象。1.留下对方电话的方法:A.开门见山法(直接问);B.中途打断法(突然发问);C.最后追问,便于联系(在他最想要的东西还未回答前问);密度答建筑密度是项目总占地基地面积与总用地面积的比值一般用百分数表示什么是绿地率绿化率答绿地率是项目绿地总面积与总用地面积的比值一般用百分数表示什么是日照间距答日照间距就是前后两栋建筑之间根据日照时间要据什么是建筑三大材答建筑三大材指的是钢材水泥木材建筑安装工程费由哪三部分组成答建筑安装工程
19、费由人工费材料费机械费三部分组成什么是定位轴线答定位轴线是用来确定建筑物主要结构或构件的位置及标志尺寸的线什么是的距离什么是层咼什么是净咼答层高指建筑物的层间高度及本层楼面或地面至上一层楼面或地面的高度净高指房间的净空高度及地面至天花板下皮的高度什么是建筑面积使用面积使用率什么是交通面积结构面积答建筑面积指建筑物D.特殊情况“度”的把握(这个问题我去问一下工程部,你留下号码我再打过来;不好意思,我不是业务员,你留下号码 2.注意事项:A.不要一味回答客户的问题,不要被客户牵着走,要去引导客户,客户提出问题 不要急着回答,要婉转发问,千万不要咄咄逼人;B.不要过分夸大地介绍自己的楼盘;C.接听时
20、间不要过长,1-2分钟,询问结束后马上约他到现场看房;D.简短而有吸引力的语言;E.不要把楼盘的所有情况告诉客户,保留一点,让他到现场来;F要分辨是否有意愿买房;G.电话接听中可以留下伏笔,不直接回答,去询问之后过两天回访约客户来现 场,问今天来还是明天来,是选择题不是问答题;H.填好电话记录表。四、语言的使用注意原则:1.语调要和缓;2.表达要热情;3.语气要充满信心。五、加强表达能力要注意:1.声音洪亮;2.避免口头禅;3.避免语速过快或过慢;4.避免发音出错(讲普通话,不 主动讲方言)。六、礼貌与规矩:1.是否聆听他人的发言;A.做优秀的倾听者,捕捉有价值的信息;B.不打断别人的发言;C
21、.尽量保持目光接触,专注聆听;D.对方投入讲话时,要做出相应的回复;E.还要注意对方语言、姿态、表情,了解对方的话外之意。2.你是否在言谈中经常流露出对雇主、公司、同事或朋友不尊敬、不满意;3.你是否具有幽默感,谈话风趣;4.你是否对公司的新产品充满信心;5.最好不要在客户面前吸烟。七、现场接待客户的基本动作:1.A.拉门(说你好!欢迎光临!包括雨具、衣帽的放置);B.立即上前热情接待;C通过招呼区别了解客户真伪,了解客户来自区域;D.询问客户以前是否来过,若来过要问清楚是谁接待过。2.仪表端正、态度亲切、面带微笑 密度答建筑密度是项目总占地基地面积与总用地面积的比值一般用百分数表示什么是绿地
22、率绿化率答绿地率是项目绿地总面积与总用地面积的比值一般用百分数表示什么是日照间距答日照间距就是前后两栋建筑之间根据日照时间要据什么是建筑三大材答建筑三大材指的是钢材水泥木材建筑安装工程费由哪三部分组成答建筑安装工程费由人工费材料费机械费三部分组成什么是定位轴线答定位轴线是用来确定建筑物主要结构或构件的位置及标志尺寸的线什么是的距离什么是层咼什么是净咼答层高指建筑物的层间高度及本层楼面或地面至上一层楼面或地面的高度净高指房间的净空高度及地面至天花板下皮的高度什么是建筑面积使用面积使用率什么是交通面积结构面积答建筑面积指建筑物A.接待客户一主一副,不超过三人;B.若不是真正客户,也应提供资料、热情
23、接待。八、介绍项目(地段、建筑进度、沙盘、层高等)1.基本动作:A.交换名片,了解客户信息;B.按照销售路线有重点的介绍项目。2.注意事项:A.侧重介绍本楼盘的优点(工程质量、绿化、规划、现房规划等);B.将自己的热情传达给客户;C.通过交谈了解客户的真实需求;D.当客户超过一人时,要注意区别决策者,便于沟通;E.可邀请他参观样品房,是加强购买的重要手段(卖的不是房子而是一 种生活方式)。九、带看现场:1.基本动作:结合周边环境边走边介绍,要引导客户,尽量多说,让客户为你所吸引。2.注意事项:注意沿线的环境,戴好安全帽和身边所需物品。十、谈判:1.基本动作:A.倒茶、引座、给资料、付款方式;B
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