2024年债券市场的敌人是谁.docx
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1、2024年债券市场的敌人是谁 债券市场牛市的基础彻底动摇,如果后期发现房地产市场有再度下滑的迹象,再去做多债券市场也不迟。下面由我为你分享债券市场的敌人是谁的相关内容,希望对大家有所帮助。 房地产是债券市场的敌人 周一晚华创证券研究所特邀链家网数据中心专家、我爱我家副总裁就新政做相应解读,同时房地产、宏观、债券研究就新政召开电话会议。纪要如下: 市场交易热情将会得到提振,价格上涨预期大增 地产新政影响几何: 1、二套首付成数放松超预期,但银行执行或因地制宜 相比于之前业内预测的未结清贷款二套贷款首付成数有可能下调至50%,330新政直接将首付比例调低至40%,超过了市场预期。但是考虑到不同城市
2、地产市场风险状况不同,以及银行存贷利差逐步缩小,40%的最低首付并不一定会全部执行。 2、营业税调整令市场交易成本下降,可供交易房源提升 过往二手房市场在交易过程中,营业税是交易环节税费中的一项重要税种。一般市场中的业主都会选择将税费转嫁给购房人承担,因此营业税也成为了购房人在购房过程中无法忽略的交易成本。这次营业税征收标准的下调,明显降低了购房人的购房成本。同时避税条件的变换也在一定程度上增加了市场中低税费或无税费房源的数量,有利于市场交易双方提升成交几率。 3、首付和营业税的调整有利于市场改善需求释放 值得注意的是本次首付成数的调整相对于改善型需求更为有利,再加上营业税的支持,方便已有住房
3、的业主将手中的中小户型房源投放市场交易进行住房需求改善。 4、个税环节并未出现调整,市场或出现最复杂计税方式 330政策调整前,营业税和个税的征收标准都是以5年作为征税的重要时间节点,而政策调整后,营业税征收时间节点从5年调整为2年,个税部分并未发生改变。或出现满2年但并不满5年的个人唯一住房继续征收个税的状况。 5、市场交易热情将会得到提振,价格上涨预期大增 去年9月以来,国家接连调整了首套、二套房贷款的标准和下调了两次贷款利率,尤其是目前五年以上的贷款利率为过去6年以来最低值(年内如有降息,还将创出新低),可见地产政策已然明显松动,再辅以流动性的充裕,地产市场回暖成为大概率事件。同时,参考
4、过去几次市场周期性调整的走势状况来看,一般市场会选择在二季度的5、6月份前后出现价格的涨跌变化。因此,今年市场价格变盘的临界点已经来临。 政策效果仅会刺激二季度房地产成交放量,价格则变化不大,真正利好的应该是地产中介而非开发商 政策从鼓励首次置业转向改善性购房。 从今天新出台的两个政策来看,令人欣喜的是新一届政府听取了行业的意见和建议,把鼓励购房的重点从首次购房终于转向了改善性购方。事实上,之前我们即使宏观调控,首次置业是必须有优惠的,支付比例比较低,税费也有减免。但是从市场上看到,原来首次置业大约占60%,现在已经不足30%了。原因是: 首先,首次置业的需求很大程度上已经被释放,刚刚毕业的年
5、轻人都买房了,再往前提就不现实了。也就是说首次置业的需求已经被消耗殆尽了。 第二,改善性购房才是真正能够带动市场的因素。因为大多数人改善性购房者,他们对于高档房的消化能力是有的,他们同时还可以把自己的房子释放出来。随着城市核心区域的一些中小户型的释放。这些住房设施比较完备,出行比较方便,教育医疗设施也比较好,反而能够增加二手房的有效供应。 第三,就有点开玩笑了,响应李号召,我们要万众创新,鼓励年轻人去先创业而不是先买房子。 改善性购房还有好处,我们跟银行分析过。银行最担心的问题是,买房子以后用现金支付,不按揭了。但是事实上,改善性购房的这些人,大多在 35 岁到 45 岁这个年龄段。他们的个人
6、的征信状况也好,个人的收入的稳定性也好,还有财务实力也更好,银行把贷款放给他们是更安全的,比刚走向工作岗位的大学生要好一些,而且我相信,改善性购房之后,他们对于下游的比如家具、装修、家电、社区服务等等的经济效益会更大。另一方面,改善性住房,可以在产业布局调整之后实现人口布局的调整,避免出现大量的睡城、窝城这样的现象出现。最好就是二手房市场的一买一卖,将人口重新布局。实现在哪里上班就在哪里住房,这样可以极大的改善大城市的交通问题、污染的问题等。很多方面的问题,都可以由此得到解决。这次无论是税的问题还是贷款的问题,最大的亮点就是,房地产这个方面,听取了行业的建议,从原来的鼓励首次置业转向改善性购房
7、。 政策仅会刺激二季度房地产成交放量,价格则变化不大。关于影响的问题,很多同行说房地产的春天来了,我觉得这个不太可能。这两个政策加在一起,最多也就是刺激一下二季度的交易量,二手房的交易量能够有所上升。当然也会带动一些新房。关于价格,不会有太大的波动。降低首付比例,会使得购房者还银行的贷款数量更多。首付比例降低了,按揭的压力就变大了。税本身的影响也是比较有限的,从去年930 到后面的降息、降准等等,在现在的经济新常态之下,房地产的经济刺激政策也就两三个月。会不断重复打回原形,再来一次,然后又打回原形,然后又再来一次,这就是我理解的新常态。 我想解释一下,为什么个人所得税不取消了,为什么不把门槛再
8、低一点。首先,房地产交易的个人所得税大约三个月以后取消,这次的刺激政策无力以后就会启动下一个政策。你不能把手里的牌都打光,要先打三张,然后剩下的慢慢用。营业税的彻底取消,个税的取消,这之后还有什么办法呢,那就是第二轮的事了。这个并不是很乐观。我看到同业很乐观,但是我觉得也就是影响下二季度的交易量。但是,很快又会打回原形,七八月份就会打回原形了。 资本市场真正利好的是房地产中介,而非开发商。货币政策调整对于银行是有好处的。由于销量会增加,贷款量肯定会增加。很遗憾的是,目前我们国内所有的银行都不能提供改善性购房人在一买一卖或者多次交易中的现金流的解决方案。改善性购房人原来的房子要卖掉,还有按揭,但
9、是新的房子也要做按揭。其实我们国内的银行并不真正存在转按揭服务,常常都是要用买家的首付去赎楼。我们的银行体系,对于未来房地产一买一卖的过程中,怎样帮助业主协助现金流,这点上是很滞后的。 另外,这些政策可能会帮助开发商拉一两个涨停,但是其实我觉得这对开发商的意义没有对二手房市场的意义大,可能会好一两天,但是政策对于股市恐怕是反弹而不是反转。就房地产的版块来讲,不太乐观。再一点就是,这个政策是改革的方向。 从房地产这块看,交易环节的收费会越来越少,而持有环节的税费会越来越多。持有环节高税,交易环节低税,造成结果就是流通量会大大地增加,周转率会大大地增加。但是遗憾的是,我们资本市场上,纯粹做房地产中
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